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【課程背景】

場景一：關于公寓滯銷

學員問：老師，我開發的公寓，地段、面積、戶型都特別好，賣的也是剛需價，可怎么就不走量呢？

郭老師：如您所說，公寓項目如果在一線城市核心區域或一、二線城市產業集聚區，賣不掉實在是不合情理，您的項目是在上述區位？還有，即使是這樣的地段、規劃和品質，購買客群也不可能以剛需為主，而應該是中高凈值的投資客群。客戶投資心理要清晰，項目價值表達要精準，業績也就指日可待了。

場景二：關于底商銷售和定價

學員問：老師，購買底商是為了投資收租，怎么樣能賣得好賣得快？價格上，能不能不以租金為定價依據呢？

郭老師：您很清楚，底商是投資者的選擇。底商有開發商來規劃建設，有投資客戶認購或租或自營，有經營業戶提供產品和服務滿足業主日常生活所需，有運營機構管理和提升商業價值，這四個主體都以本項目或周邊項目業主消費來實現盈利，這五個主體形成了閉環，這就是你的商業價值。商業氛圍火爆，底商就值錢；否則，就閑置。所以，建議您思考一下關于底商業態規劃和商業項目運營的問題。商業的現金流是租金，租金收入大于投資成本的那部分，才是你們之間可以分配的。

場景三：客戶就培訓內容征求郭老師建議時，關于車位銷售

郭老師問：貴公司開發項目多，交付項目也多，車位銷售方面有沒有問題啊？培訓市場上這方面的課程需求比較多，您這里是否需要加強或提升一下？

客戶：這個，車位銷售我們還真沒有遇到難處。首先，車位銷售和房子的銷售是整體策劃、同步計劃、依序進行的；其次，車位定價是根據業主需求價值確定的；最重要的是，我們認為車位不單單是個停車的場地，關于車、關于空間、關于情緒，有很多細節是可以通過洞察業主，幫業主尋找并確定一個購買車位的理由來實現銷售。

場景四：關于尾盤銷售

學員問：老師，尾盤銷售這里，有沒有好的建議啊？

郭老師：銷售節奏控制得好的話，尾盤銷售方案是開發公司增加利潤的重要策略。如果尾盤滯銷，那么采取社群營造和老帶新是不錯的辦法，關鍵是要把顆粒度做細。“老帶新？做過了！”和“老帶新？這么做！”兩句話的語境、心態和帶來的效果是有顯著差異的！

場景五：關于新媒體營銷

學員問：老師，新媒體營銷要不要做？怎么才能做好？

新媒體營銷還是要盡早著手。抖音、快手、視頻號、小紅書等代表性平臺，通過視頻、圖片和文案內容分享的形式，為房企在線上售樓處、置業顧問直播和品牌種草方面提供支持和流量。做新媒體營銷時，一方面要關注投入產出比；另一方面，理解平臺經營邏輯和運營機制，追熱點、抓熱點、造熱點，提升房企和項目影響力、提高客轉率也比較重要。新媒體營銷目前的策略是“讓客戶來”，一切動作都要圍繞客戶關注度來開展，不能操之過急。有房企在線上營銷取得了不錯的效果，除了線上動作和統籌管理到位，內容設計、線下推廣引流等方面也是做了大量的工作和動作的。

課程分享中，通過為客戶和學員的答疑解惑，郭老師在滯重資產去化和新媒體營銷方面收獲了比較成熟的解決方案，遵循“原因剖析→價值梳理→解決方案→案例萃取→工具和技巧”的邏輯，為同學們建構滯重資產快速去化和新媒體營銷的實操模型，為同學們提升銷售業績、助力企業存量去化提供行之有效的方法和建議。

【課程收益】

1、幫助學員理解滯重資產去化邏輯，掌握有效方法快速去化存量。

2、熟悉新媒體營銷運營機制，運用相關工具和技巧展開新媒體營銷，提升營銷業績。

【授課方式】

1、理論分享

2、案例解析

3、課堂演練

4、分組討論

5、視頻賞析

【課程對象】

地產營銷和新媒體運營條線的中高層管理者，營銷策劃主管和銷售精英

【課程大綱】

模塊一：滯重資產快速去化

第一講 公寓快銷

一、客戶畫像要素

1、客戶年齡：公寓購買主力客群年齡及層級

2、家庭結構：客戶家庭生命周期及年收入

3、工作性質：對公寓投資有基本認知的行業客戶

4、購買需求：客戶投資角色設定

5、價值認同：客戶投資公寓所關注的要素

6、成交抗性：客戶投資決策影響因素

二、公寓核心價值和優勢梳理

1、區域價值：關于投資前景的基本研判

2、產品價值：可以解決使用者哪方面的困境

3、需求價值：極具價值的用戶反饋

4、附加價值：除物理功能、投資特征外，影響客戶決策的重要因素

5、價格優勢：客戶認知價值的衡量標準

6、服務優勢：可持續銷售的重要舉措

三、引導公寓客戶購買決策

1、B端：員工宿舍、商務辦公，老板們主業之外的投資和成本思維

2、C端：投資、創業、養老，家庭資產配置清單的必選項

3、G端：人才公寓，政策層面的房企投資抉擇

案例解析：一、二、三、四線城市公寓項目營銷的深度思考

第二講 底商爆銷

一、底商租售模式優劣分析

1、純銷售模式

2、售后返租模式

3、先租后售模式

4、分割式銷售模式

5、拍賣銷售模式

6、純租賃模式

7、售租結合模式

二、底商業態分析

1、零售業態：新概念、新零售，衍生更多業態新物種

2、餐飲業態：高顏值、網紅品牌，“小店+”的新打法

3、兒童親子業態：成熟品牌重復購，專人陪玩受青睞

4、文體娛業態：打造全時段新型體驗消費模式

5、生活服務業態：全生活解決方案，輕醫療成新寵

三、底商業態規劃和客戶投資決策

1、業主年齡階段與底商業態分布

2、不同階段人群訴求與底商的三個需求維度

3、業主需求層次決定的底商九大業態

4、底商價值劃分與不同業態落位地段

5、根據不同業態需求確定底商營業面積

案例解析：需求業態決定商業流量，消費決定投資決策

第三講 車位旺銷

一、車位營銷策劃要點

1、停車空間品味高

2、置業顧問信心大

3、推售節奏控制強

4、售后服務品質優

二、堅定客戶購買車位的理由

1、客戶情感觸發：細節服務、以情感人，令業主想到就會痛

2、客戶習慣養成：小心機、巧管控，令業主欲罷而不能

3、投資收益分析：CPI、LPR，算算更堅決

4、產品稀缺氛圍營造：空在那里不看，圈起來就要搶

5、提升客戶尊崇感：停車鄙視鏈？是什么？停上就知道了

6、給客戶實惠：不要降價，心理滿足比物質收獲感覺好

7、低成本融資策略：天下沒有免費的午餐，只要套路玩得好

案例解析：給客戶一個購買車位的理由

三、車位銷售流程

1、客戶判定：只要考慮有點錢的業主是誰就好

2、客戶分類：根據業主資金狀況和消費心理做針對性溝通

3、客戶管理：買哪里、買幾個，置業顧問要給到建議和意見

第四講 尾盤售罄

一、正確看待尾盤

1、尾盤出現的原因

2、尾盤的盈利點

3、尾盤營銷原則

4、尾盤營銷策略

二、尾盤逆轉破局的三個攻略

1、轉化率是尾盤銷售唯一關鍵指標

2、置業顧問士氣是第一戰斗力

3、“走出去，拉進來”是尾盤銷售的重點和方向

三、尾盤出清極致操盤術

1、洞察市場，推廣出新

2、尾盤獲客，資源吃透

3、細化價值，提高轉化

案例解析/分組討論：結合實際情況，制定尾盤銷售方案

模塊二：新媒體營銷

第一講 線上售樓處

一、線上營銷四個要點

1、定位：目標客戶如何尋找

2、傳播：線上營銷如何導流

3、導入：線上營銷最終方向

4、實操：直播看房平臺互動

二、線上售樓處低成本引流技法

1、營銷推廣引流

2、第三方平臺導流

3、線上售樓處運營激活流量

案例解析：線上售樓處流量獲取實操技巧

三、搭建數字化營銷矩陣

1、頂層設計：構建特色抖音矩陣

2、以賽養馬：分階段定制陪跑計劃

3、數據閉環：建立線上運維矩陣

4、高效執行：架構清晰、定期曬數據

案例解析：國企地產公司線上營銷體系建設

第二講 地產直播

一、短視頻操作方法

1、通過娛樂類短視頻快速吸粉

2、靠干貨內容留住用戶

3、五步打造地產網紅

案例解析：抖音短視頻營銷成交技巧分享

二、地產直播方法論

1、提前預熱，吸粉引流

2、粉絲互動，穩定直播間流量

3、線上線下聯動，流量變“客戶”

4、多渠道覆蓋，不同產品吸引不同客群

5、培養主播，直播常態化

6、直播要以區域和項目為主

7、不同直播生態，制定不同直播策略

案例解析：房企直播時五個注意事項

三、短視頻內容制作技巧

1、短視頻內容制作的三個組織保障

2、短視頻內容的吸引力

3、短視頻爆款煉成術

案例解析：短視頻觀看量的核心指標

第三講 小紅書

一、小紅書運營邏輯

1、小紅書的主流用戶

2、客戶觸達三段論

3、產品體驗與品牌宣傳

4、打造公域朋友圈

案例解析：小紅書，“站內種草，站內收割”

二、小紅書內容運營技巧

1、紅書達人號養成流程

2、內容發布三要素

3、發布規則和常見問題

三、小紅書地產營銷操作流程

1、項目分析：深度挖掘項目優勢價值

2、營銷策略：高效表達，賣點轉化買點

3、達人價值：多行業覆蓋，打造達人營銷矩陣

4、價值匹配：創意前導，深度種草

5、深度互動：量化指標，提升轉化率

6、私域推廣：強化記憶點，完成客戶復轉

案例解析：標桿地產項目小紅書運營全流程經驗分享

課程回顧和總結

郭老師

擁有25年房地產從業經歷

曾任萬達地產、河北天山集團高管

房地產職業經理人、高級經濟師

房地產高級營銷策劃師、一級注冊建筑師

房地產銷售實戰專家

先后就職于遼寧嘉富地產、河北天山集團、河北國際投資集團、河北順凱達房地產全程策劃有限公司和天津順澤置業集團，出任營銷部經理、營銷總監、副總經理和總經理等企業中高層管理職位。先后任職于營銷部經理、營銷總監、副總經理和總經理等企業中高層管理職位。

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