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【課程背景】

2024年9月26日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。會議強調，要加大財政貨幣政策逆周期調節力度，保證必要的財政支出，切實做好基層“三保”工作。要發行使用好超長期特別國債和地方政府專項債，更好發揮政府投資帶動作用。要降低存款準備金率，實施有力度的降息。要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。并要求加力推出一攬子增量政策推動經濟向上結構向優。隨后，各部門緊鑼密鼓推出一攬子增量政策。2024年12月11日召開中央經濟工作會議，會議要求，明年要堅持穩中求進、以進促穩，守正創新、先立后破、系統集成、協同配合，充實完善政策工具箱，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性。要實施更加積極的財政政策。提高財政赤字率，確保財政政策持續用力、更加給力。加大財政支出強度，加強重點領域保障。增加發行超長期特別國債，持續支持“兩重”項目和“兩新”政策實施。增加地方政府專項債券發行使用，擴大投向領域和用作項目資本金范圍。要實施適度寬松的貨幣政策。必須統籌好做優增量和盤活存量的關系，全面提高資源配置效率。并且，會議確定了明年要抓好城市更新、科技創新等九項重點任務。

為幫助地方政府、產業平臺、社會資本和金融機構等參與主體具備足夠的投融資策劃和項目落地能力，我單位特舉辦“中央“一攬子增量政策”背景下以人為本的新型城鎮化項目合規運作、資金申請、投融資落地實操及存量資產盤活、“股權財政”與城投轉型實務案例解析高級研修班”。望各單位接此通知后組織本地區及本單位相關人員報名參加。

【課程對象】

各地政府主管領導、住建局、自然資源局、征收辦（中心）、城中村（棚戶區）改造、房產管理、城市更新、統征辦、行政執法部門、街道辦、各產業園區、開發區管委會、土地儲備機構、城投公司相關人員；房地產開發等單位的相關人員。

【課程大綱】

模塊一：最新政策文件要點解析

1.中央部署一攬子增量政策要點解析

2.12萬億化債政策的熱點解讀及近期國家部委最新增量政策要點解析

3.關于35、47、14、134、226號文政策梳理與要點解讀

4.央行、財政部、發改委、證監會聯合發布150號文（退平臺細則）解析，新一輪城投平臺產業轉型實操要點，335指標如何實現

5.12月11-12日中央經濟工作會要點解析

6.《國務院辦公廳關于促進政府投資基金高質量發展的指導意見》國辦發〔2025〕1號文解析

模塊二：地方政府高質量發展投融資新邏輯

1.區分隱性債務和市場化融資

2.區分政府投資項目和企業投資項目（重點省份的操作要點）

3.挖掘和規劃有經營收入的項目（自求平衡與資源補償）

4.區分政府直接投資和資本金注入項目

5.授權開發+做大做強平臺公司

6.合規合理安排政府資金的使用方式

7.不能以土地出讓金融資，以土地的最終產出規劃項目并融資

8.大基建時代融資和收益自平衡

9.政府采購的合規融資模式

10.如何識別包裝企業投資項目？

11.如何有效利用公共資源謀劃策劃項目的要點與案例（包括土地資源、土地指標資源、砂石土等礦產資源、碳權資源、林權資源、水權資源等）

12.財政部隱債案例公布后學校、醫院等公共服務項目“以租代建” “建辦分離”融資合規模式解析

13.新政下（進一步做好政府和社會資本合作新機制項目規范實施工作的通知[發改辦投資〔2024〕1013號]）特許經營模式實務及融資要點解析

14. 低空經濟基礎設施建設投融資模式解析

模塊三、專項債、超長期特別國債和中央預算內資金申報

（一）地方政府專項債

1.專項債最新政策（國辦發〔2024〕52號）解讀：募投領域和資本金適用范圍的擴大化、三個優先和三個盡量等要求的靈活應用

2.新增專項債申報策略和案例分析：準備工作的關鍵點、自求平衡項目包裝策略、一案兩書的編制要點、發改和財政系統審核的關注點等

3.專項債券的審計重點、合規性分析和規范使用要點

4.2025土儲專項債前置條件與申報要點實操流程

（二）2025新增特別國債“兩重兩新”項目謀劃、申報儲備及實操

1.新增特別國債“兩新兩重”項目存在的問題復盤與2025年度新政解讀；

2.9大領域17+4細分方向支持范圍、申報要求、填報問題以案解析；

3.項目準備工作要素保障要求標準；

4.2025年度“兩重”項目謀劃申報各職能部門發力方向；

5.提高審核通過率之填報注意事項重點關注事項。

（三）中央預算內投資項目謀劃、申報、儲備及申報實務

1.中央預算內資金項目支持范圍辦法、申報流程、審核要點與案例分享；

2.6大領域28個方向要點分析及案例分析；

3.2025新增支持方向解析與2025年儲備范圍方向建議。

模塊四、新質生產力產業園區投融資實操與合規招商運營

（一）新質生產力產業園區投融資模式與落地實操

1.做地模式：操作要點及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規性、可融資性分析

2.專項債模式：兩種模式介紹及相關案例分享

3.土地一二級開發分段+聯合模式：長沙相關政策及操作案例分享

4.反向委托（或反向購買）模式：如何實現一二級聯動融資及案例

5.認購基金+施工總承包模式

6.“基金+基地”雙輪驅動的產業投資模式：基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發，同時還投向具有市場前景的科技型創新企業

7.低空經濟產業園投融資創新模式解析

8.數據產業園建設模式要點解析

（二）《公平競爭審查條例》出臺后招商引資模式的轉型

1.最新“產業結構調整指導目錄”對招商引資的啟示

2.產業基金投資

3.國企市場化投資建設高標準產業園區，市場化招商服務

4.打造創新孵化平臺

5.財稅獎勵轉化為產業發展服務費

6.優化人才引進培育政策

7.搭建科技成果轉化平臺

8.出臺“促進科學技術進步、增強國家自主創新能力”相關招商引資政策

（三）基金參與新質生產力投資項目的創新模式

1.定增基金+上市公司模式及案例

2.國資+基金+產業的運作模式及案例

3.產業園區“基地+基金”運作思路及案例

4.產業鏈基金+投貸聯動招商模式

5.并購基金+重組投資模式

6.合肥、深圳、蘇州資本招商模式分享

7.區縣級資本招商模式探討及案例分享

模塊五、新形勢下城市更新項目投融資實務與案例分享

1.城市更新項目政策梳理及63號、30號文的應對措施

2.城市更新項目分類及操作流程分析

3.企業參與城市更新項目的操作模式分析

4.城市更新項目的收益構成及主要來源

5.城市更新項目運作的核心及要點（人產城融資）

6.城市更新項目“留改拆”的內涵和幾個評判維度

7.城市更新項目中地方平臺公司的角色及社會資本方的選擇

8.城市更新片區級項目的策劃要點（均一性）

9.城市更新項目如何實現自平衡？平衡不了如何操作

10.一級開發和無收入項目資金解決途徑

11.城市更新項目資本金的解決方式

12.城市更新基金的設立及操作實務

13.城市更新項目的征地拆遷資金如何解決

14.地方政府如何籌劃城市更新

15.金融機構如何開展城市更新融資（分段融資還是一二級聯動）

16.建筑企業如何獲取城市更新工程

17.老舊街區改造項目的運作實務

18.老舊廠區改造項目的運作實務

19.城市更新項目可采取的投融資模式及案例解析

（1）棚改自平衡模式

（2）二級帶一級模式

（3）融資地塊自平衡模式

（4）土地權利歸宗模式

（5）權利人自主改造模式

（6）土地權利人與第三方企業合作模式

（7）存量用地房屋轉型升級

（8）輕重資產并購更新模式

20.城市更新項目收并購實務及案例

21.城市更新項目融資模式案例分享

（1）城市更新項目融資的特征（一二級如何聯動）

（2）銀行在城市更新項目的審批要點

（3）城市更新項目各階段商業化的融資方案設計

（4）資金的接續、滾動開發與峰值的設定

（5）案例分享

模塊六、城中村改造及保障性住房項目融資模式及難點問題解決

（一）城中村改造投融資模式解析及案例分享

1.通過做地模式推動城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、資金如何支付、人員如何安置、如何合規融資）

2.通過政府回購安置房推動城中村改造

3.通過“房票安置”推動城中村改造

4.通過一二級分段+聯合開發模式推動城中村改造

5.通過低效用地一二級聯動推動城中村改造

6.通過工業上樓推動城中村改造（一二級聯動模式）

7.通過大規模設備更新和消費品以舊換新推動城中村改造

（二）保障性住房投融資模式

1.配售型保障房投融資的主要模式

（1）政府采購模式實務與案例解析

（2）授權模式及投資人+EPC自平衡投融資模式實務與案例解析

（3）專項債模式

（4）收購開發商的存量房或地用作配售型保障房投融資模式

2.配租型保障房投融資的主要模式

（1）住房租賃開發建設貸款模式

（2）住房租賃團體購房貸款模式

（3）住房租賃經營性貸款模式

（4）房地產市場“賣舊買新、以舊換新”模式及案例

（三）城中村改造及保障房項目資金來源及申請使用要點

1.財政資金（包括中省補貼及超長特別國債）

2.專項債

3.城中村改造專項借款（央行投放PSL審貸的主要條件）

4.保障性住房再貸款

5.金監局對商業銀行為城中村及保障房提供貸款的要點

6.“專項債+銀行貸款”收購房企存量土地

7.改造主體自籌

8.社會資本出資及參與模式

9.商業銀行如何介入城中村改造及保障性住房項目

模塊七：存量資產盤活板塊

（一）盤活存量資產的政策要點及總體路徑

1.存量盤活相關政策要點

2.存量的發現與挖掘（狹義存量和廣義存量）

3.存量的盤點與分類

4.存量的整理及確權（盤存存量所需的政策，資源與歷史問題解決）

5.存量的流動與配置

6.存量的整合及重組（債務，股權，資產，機構重組）

7.存量盤活的路徑與模式總結

（二）存量資產盤活融資及案例解析

1.水利項目存量資產融資案例

2.公共服務網絡盤活融資案例

3.市政基礎設施盤活融資創新案例

4.保障房資產盤活融資案例

5.閑置土地和衰落街區盤活案例

6.國企資產及股權盤活案例

7.城市更新模式盤活存量案例

模塊八、新基建投融資模式解析與案例分享

1.市政基礎設施信息化、5G融合、數據中心、云計算中心、公共技術服務和數字化轉型平臺等采用專項債模式

2.政府授權投資模式

3.企業投資（投資人+EPC）模式

4.特許經營模式

5.政府采購模式

模塊九、低空經濟基礎設施領域的投融資模式分析

1.低空經濟下空域與其他相關資產的屬性分析

2.低空經濟下基礎設施的類型及分析

3.低空經濟下基礎設施建設與當前我國投融資模式的結合

4.低空經濟下基礎設施投融資模式的創新

5.中央政策性資金對低空經濟基礎設施建設的支持

模塊十、地方政府產業投融資模式暨“股權財政”轉型實務

1.股權財政作為土地財政下滑的補充實踐

2.股權財政體現方式分析（產業發展引導專項資金、國有資本經營預算資金、注入資本金類項目資金、中央和省專項資金、政府投資基金、國資股權投資等）

3.股權財政主要運作模式及實踐案例

4.股權財政投資注意的問題及風險防范

5.“撥改投”運作實務及案例分享

模塊十一、城投公司從“融資端”向“投資端”轉型

1.新一輪國資國企改革背景下的平臺公司的高質量發展模式與案例解析

2.城投公司“十五五”產業化轉型高質量發展戰略定位與功能調整

3.城投公司產業化轉型的投資方向、模式和路徑

4.混合所有制改革如何助力城投市場化轉型

5.城投公司產業投融資的運作模式及案例

6.城投公司產業基金的運行實務及案例解析

7.城投公司母基金運行模式及實施案例

8.城投公司產業基金的資金來源及合規融資渠道

9.城投基金管理公司的運作模式、存在問題與解決思路

10.城投公司跨省聯合成立產業基金及案例

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