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課程背景：

一個優秀的非財務專業管理者，必須學會讀懂財務的語言，這樣才能夠在公司做出經營決策的關鍵時刻，在基于理解財務分析和預測邏輯的基礎上，做出理性的決策和判斷。

對于房地產行業來說，尤為明顯?，F階段的房地產行業，早已過了發展的黃金二十年。各種因素縱橫交錯、犬牙交織，政策瞬息萬變，房地產又是一個重資本的資金密集型行業，稍有不慎，一個項目、一個決策的失誤，就有可能導致企業有性命之憂。

對于項目的操盤手——項目總來說，如何在一個項目的全周期經營管理過程中，用財務的視角來對項目的經營管理進行監控，從財務的視角做出對項目最有利的關鍵決策，使項目最終的經營結果同時滿足股東利息最大化、項目價值最大化和團隊利益最大化，是一個項目總能否實現自我進階和升華，也是從一個項目的操盤手向一個公司的掌舵手成功進化的關鍵所在。

課程收益：

1、項目投、融、管、退全周期管理的財務體系

2、解讀三大財務報表及相互之間的關系

3、解讀財務分析體系，掌握如何從財務指標評估企業經營績效

4、解讀房地產全面預算管理及戰略評價指標考核體系

5、解讀房地產企業稅收策劃、資金管理和內控體系

課程提綱：

一、現代財務管理的演進及其內涵

1、現代財務管理的演進及發展趨勢

（1）財務管理發展的四個階段

（2）財務管理在不同階段的特點

（3）財務管理未來的發展趨勢

2、財務的職責及定位

（1）財務的幾個工作模塊

（2）財務在經營管理中的作用

（3）現代企業對財務管理的要求

（4）標桿房企對財務職能的衍生要求

（5）財務在公司中的定位

二、讀懂財務的語言——會計分錄和財務報表

1、現代財務管理的起源和基礎

（1）復式記賬法

（2）會計科目和會計分錄

案例：一個極簡房地產開發項目開發全周期的會計分錄模擬

2、財務報表

2.1 利潤表

2.1.1 利潤表的結構

2.1.2 利潤表包含的要素及其含義

2.1.3 利潤表的財務指標

2.1.4 利潤表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的利潤表解讀

2.2 資產負債表

2.2.1 資產負債表的結構

2.2.2 資產負債表包含的要素及其含義

2.2.3 資產負債表的財務指標

2.2.4 資產負債表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的資產負債表解讀

2.3 現金流量表

2.3.1 現金流量表的結構

2.3.2 現金流量表包含的要素及其含義

2.3.3 現金流量表的財務指標

2.3.4 現金流量表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的現金流量表解讀

2.4 跨報表類財務指標

2.4.1 周轉類指標

2.4.2 綜合回報類指標

2.4.3 現金流類指標

3、三大財務報表間的關系

3.1 三大財務報表之間的區別和聯系

3.2 三大財務報表如何詮釋財務閉環

“資本——資產——收入——利潤——現金——資本”

4、財務報表粉飾術

4.1 公司粉飾財務報表的動機

4.2 常見的財務報表粉飾術

案例：

1、引發美國證券監督改革的安然事件

2、標桿上市房企的財務報表粉飾術

三、財務分析

1、財務分析的定義和作用

1.1財務分析的定義

1.2財務分析的作用

2、財務分析的方法

2.1 水平分析法（橫向、縱向）

2.2 垂直分析法

2.3 趨勢分析法

2.4 比率分析法

2.5 因素分析法（敏感性分析）

3、 財務分析的基本架構

4、 財務分析的應用

案例：上市房企TOP 15公司財務分析案例分享

——全面分析解讀上市TOP15地產公司的財務報表及各項財務指標表現

備注：從規模類、盈利類、周轉類、償債類和綜合類五大類近30個指標，全面對比分析萬科、恒大、中海、世茂、龍湖等十五大上市房企的財務指標，分析各家公司的競爭優劣勢和資本市場表現。

四、項目投資決策

1、項目投資評價的考量因素及財務評價指標

1.1房地產投資項目的考量因素

1.2房地產投資項目的財務評價指標

案例：標桿房企投資項目的財務評價指標

2、房地產項目投資管理工具——項目投資分析模型解析

3、標桿房企項目運營的財務全維度管理。詳細解析龍湖的項目管理財務體系。項目投委會—項目啟動會—項目運維會—經濟分析會—預算會，五位一體的全項目財務運營管理體系。

4、標桿房企項目投、融、管、退全周期投資評價決策體系

五、全面預算管理

1、什么是全面預算管理

全面預算管理體系介紹：編制、跟蹤、回顧及評價

詳解：

模擬真實場景，引入真實案例，借助標桿房企（龍湖）的全套全面預算管理工具，全過程詳解全面預算在集團—地區公司—項目三個層面的編制過程。

（1）編制：

根據真實項目場景模擬項目預算的編制過程

（1）-1 項目預算編制的起點——面積數據

有幾種口徑面積數據？分別用來做什么？差異在哪里？怎么用？方案設計和面積測算中有哪些陷阱？

（1）-2 以終為始——貨值盤點和銷售計劃

貨值如何盤點？總圖由什么決定？業態之間如何搭配？推盤節奏的注意要點？單價如何拉升？如何避免畫大餅？

（1）-3 全項目成本測算——你的成本由誰決定？

房地產項目成本結構剖析，從財務維度哪些成本可控性最強？如何合理規劃好你的成本？成本與售價如何有機的結合？

（1）-4 運營計劃——項目管理的核心

什么是運營計劃的核心？運營計劃的幾個組成部分？如何將運營計劃的幾個維度進行有機的整合？

（1）-5 資金計劃——企業的生命線

經營性現金流——營運資金的預測和編制

融資性現金流

投資性現金流

資金計劃與運營計劃的耦合

（2）跟蹤

標桿房企的全面管理跟蹤過程及工具分享

（2）-1 經濟分析會制度及模板

關注和回顧的要點，會上要講什么，如何圍繞全面預算來組織好經濟分析會？

（2）-2 項目投資分析模型

項目投資分析模型回顧要點，如何運用項目投資分析模型來進行預算管理和投資分析指標跟蹤監測？

（3）回顧

（3）-1 何時需要進行全面預算的回顧

（3）-2 全面預算回顧的要點和誤區

（4）評價

（4）-1 為何要對全面預算進行評價？

（4）-2 全面預算評價體系的指標、要點和核心

（4）-3 全面預算的評價如何與績效薪酬進行有機的結合

標桿房企全面預算管理工具：

附件0--《項目運營分析總圖規劃》

附件1--《項目建筑面積及分期規劃表格》

附件2--《項目銷售面積及分期規劃表格》

附件3--《項目造價面積表格》

附件4--《項目營銷推盤計劃及全貨值盤點表格》

附件5--《項目目標成本測算表格》

附件6--《全項目資金計劃表格》

附件7--《項目動態滾動投資分析模型》

附件8--《預算管理匯報模板PPT》

附件9--《經濟分析會管理匯報PPT》

2、全面預算管理全流程解析

案例：標桿房企的全面預算管理全流程解析

3、全面預算管理的關鍵管控點

4、各部門全面預算管理中的作用

案例：標桿房企全面預算管理工具

龍湖等標桿房企全面預算管理全維度解析。預算的編制過程，管控要點，關鍵會議，最終成果展示。

預算啟動會—預算溝通會—預算定審會—月度經濟分析會—年中預算回顧會，全流程解析標桿房企全面預算管理體系。

六、稅收管理

1、什么是稅收管理

2、交易結構的設計——進入與退出

案例：

什么公司需要靠貸款來分紅？

標桿房企的上市股權結構及項目公司設立交易結構安排

3、稅收優惠政策的申請

案例：

標桿房地產開發企業申請稅收優惠實例分享

如何在政策轉換過程中，對稅收優惠政策的延續性進行管理

4、稅務局關系管理及稅收檢查應對

案例：房地產企業應對稅務稽查的全流程管理

5、房地產稅收籌劃實例

案例：標桿房企土地增值稅和所得稅結算全過程管理

稅收籌劃：

房地產項目稅收籌劃的關鍵管控點

一個好的稅收籌劃方案需要關注的維度

如何管理一個項目的稅收清結算？事前事中事后需要管控的事項有哪些？

稅務現場接待和應對時，需要注意的細節和技巧。

事后管理。

七、資金管理

1、什么是資金管理

2、資金計劃管理

案例：標桿房企的資金計劃管理

3、營運資本管理

案例：標桿房企如何進行營運資本管理？

4、融資管理

4.1 融資的種類和方式

4.2 中國的資本市場和國外資本市場的異同

4.3 房地產企業融資的渠道和方式

4.4 房地產企業融資過程管理的關鍵管控點

案例：標桿房企的融資管理全流程

八、公司戰略的財務支持

1、如何制定公司的戰略

1.1 影響公司戰略成功的五力分析模型

1.2 公司戰略制定的全過程分解

2、評價和衡量公司戰略是否成功的標尺

2.1 財務類的標尺和非財務類的標尺

2.2 如何選擇財務類的標尺？

2.3 KPI考核與反饋

案例：標桿房企的戰略評價指標考核體系演進過程的分享

標桿房企是如何設計戰略評價指標考核體系的

出發點和立足點是什么？

需要考慮哪些維度的因素？

戰略評價指標如何與全面預算管理、經濟分析會、項目投資分析相耦合？

企業發展的不同階段，戰略指標體系應該作何調整？

財務在設計、計算和評估戰略評價指標中的作用

九、公司內部控制建設

1、什么是內部控制體系

1.1 現代企業為何需要內部控制？

1.2 內部控制發揮的作用是什么？

2、內控體系建設的關鍵著力點

3、ERP系統建設

案例：標桿房企的內控體系建立和實施分享

王老師

中級會計師，中歐國際工商學院CFO

現任某房地產建筑集團財務總監

歷任世茂集團財務總監(3年)、龍湖地產財務總監（7年）

王老師15年財務管理從業經歷，3年外資世界500強財務高管，10年房地產TOP10公司財務總監，2年建筑業城市TOP1公司財務管理經驗。曾就職于世茂集團、龍湖地產等標桿房地產企業，具有扎實的財務功底和深厚的經驗積淀。

任職龍湖與世茂期間，主持過：房地產及建筑業ERP系統整體上線及優化提升工作；房地產及建筑業內控體系及制度流程建設工作；十余個房地產開發項目的稅收清結算工作；逾20億房地產融資項目；逾30個項目投資測算及項目啟動會工作;規模逾50億公司全面預算管理工作,王老師精于財務報表分析，對經濟金融領域有獨到的理解。任職龍湖期間也參與公司財務與高管的培訓工作，沉浸房地產行業多年，對房地產行業的財務管理有豐富的經驗。

參與財務操盤的項目有：龍湖觀山水、紫都城、藍湖郡、好望山、西城天街、時代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悅府、龍湖水晶酈城、龍湖花園、香樟林。

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