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課程背景：

一個(gè)優(yōu)秀的非財(cái)務(wù)專業(yè)管理者，必須學(xué)會(huì)讀懂財(cái)務(wù)的語言，這樣才能夠在公司做出經(jīng)營決策的關(guān)鍵時(shí)刻，在基于理解財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)邏輯的基礎(chǔ)上，做出理性的決策和判斷。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，尤為明顯。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)，早已過了發(fā)展的黃金二十年。各種因素縱橫交錯(cuò)、犬牙交織，政策瞬息萬變，房地產(chǎn)又是一個(gè)重資本的資金密集型行業(yè)，稍有不慎，一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)決策的失誤，就有可能導(dǎo)致企業(yè)有性命之憂。

對(duì)于項(xiàng)目的操盤手——項(xiàng)目總來說，如何在一個(gè)項(xiàng)目的全周期經(jīng)營管理過程中，用財(cái)務(wù)的視角來對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營管理進(jìn)行監(jiān)控，從財(cái)務(wù)的視角做出對(duì)項(xiàng)目最有利的關(guān)鍵決策，使項(xiàng)目最終的經(jīng)營結(jié)果同時(shí)滿足股東利息最大化、項(xiàng)目價(jià)值最大化和團(tuán)隊(duì)利益最大化，是一個(gè)項(xiàng)目總能否實(shí)現(xiàn)自我進(jìn)階和升華，也是從一個(gè)項(xiàng)目的操盤手向一個(gè)公司的掌舵手成功進(jìn)化的關(guān)鍵所在。

課程收益：

1、項(xiàng)目投、融、管、退全周期管理的財(cái)務(wù)體系

2、解讀三大財(cái)務(wù)報(bào)表及相互之間的關(guān)系

3、解讀財(cái)務(wù)分析體系，掌握如何從財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)估企業(yè)經(jīng)營績效

4、解讀房地產(chǎn)全面預(yù)算管理及戰(zhàn)略評(píng)價(jià)指標(biāo)考核體系

5、解讀房地產(chǎn)企業(yè)稅收策劃、資金管理和內(nèi)控體系

課程提綱：

一、現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的演進(jìn)及其內(nèi)涵

1、現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的演進(jìn)及發(fā)展趨勢(shì)

（1）財(cái)務(wù)管理發(fā)展的四個(gè)階段

（2）財(cái)務(wù)管理在不同階段的特點(diǎn)

（3）財(cái)務(wù)管理未來的發(fā)展趨勢(shì)

2、財(cái)務(wù)的職責(zé)及定位

（1）財(cái)務(wù)的幾個(gè)工作模塊

（2）財(cái)務(wù)在經(jīng)營管理中的作用

（3）現(xiàn)代企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的要求

（4）標(biāo)桿房企對(duì)財(cái)務(wù)職能的衍生要求

（5）財(cái)務(wù)在公司中的定位

二、讀懂財(cái)務(wù)的語言——會(huì)計(jì)分錄和財(cái)務(wù)報(bào)表

1、現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的起源和基礎(chǔ)

（1）復(fù)式記賬法

（2）會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)分錄

案例：一個(gè)極簡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)全周期的會(huì)計(jì)分錄模擬

2、財(cái)務(wù)報(bào)表

2.1 利潤表

2.1.1 利潤表的結(jié)構(gòu)

2.1.2 利潤表包含的要素及其含義

2.1.3 利潤表的財(cái)務(wù)指標(biāo)

2.1.4 利潤表中包含的信息解讀

案例：標(biāo)桿上市房企的利潤表解讀

2.2 資產(chǎn)負(fù)債表

2.2.1 資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)

2.2.2 資產(chǎn)負(fù)債表包含的要素及其含義

2.2.3 資產(chǎn)負(fù)債表的財(cái)務(wù)指標(biāo)

2.2.4 資產(chǎn)負(fù)債表中包含的信息解讀

案例：標(biāo)桿上市房企的資產(chǎn)負(fù)債表解讀

2.3 現(xiàn)金流量表

2.3.1 現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)

2.3.2 現(xiàn)金流量表包含的要素及其含義

2.3.3 現(xiàn)金流量表的財(cái)務(wù)指標(biāo)

2.3.4 現(xiàn)金流量表中包含的信息解讀

案例：標(biāo)桿上市房企的現(xiàn)金流量表解讀

2.4 跨報(bào)表類財(cái)務(wù)指標(biāo)

2.4.1 周轉(zhuǎn)類指標(biāo)

2.4.2 綜合回報(bào)類指標(biāo)

2.4.3 現(xiàn)金流類指標(biāo)

3、三大財(cái)務(wù)報(bào)表間的關(guān)系

3.1 三大財(cái)務(wù)報(bào)表之間的區(qū)別和聯(lián)系

3.2 三大財(cái)務(wù)報(bào)表如何詮釋財(cái)務(wù)閉環(huán)

“資本——資產(chǎn)——收入——利潤——現(xiàn)金——資本”

4、財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾術(shù)

4.1 公司粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的動(dòng)機(jī)

4.2 常見的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾術(shù)

案例：

1、引發(fā)美國證券監(jiān)督改革的安然事件

2、標(biāo)桿上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表粉飾術(shù)

三、財(cái)務(wù)分析

1、財(cái)務(wù)分析的定義和作用

1.1財(cái)務(wù)分析的定義

1.2財(cái)務(wù)分析的作用

2、財(cái)務(wù)分析的方法

2.1 水平分析法（橫向、縱向）

2.2 垂直分析法

2.3 趨勢(shì)分析法

2.4 比率分析法

2.5 因素分析法（敏感性分析）

3、 財(cái)務(wù)分析的基本架構(gòu)

4、 財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用

案例：上市房企TOP 15公司財(cái)務(wù)分析案例分享

——全面分析解讀上市TOP15地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)

備注：從規(guī)模類、盈利類、周轉(zhuǎn)類、償債類和綜合類五大類近30個(gè)指標(biāo)，全面對(duì)比分析萬科、恒大、中海、世茂、龍湖等十五大上市房企的財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析各家公司的競爭優(yōu)劣勢(shì)和資本市場(chǎng)表現(xiàn)。

四、項(xiàng)目投資決策

1、項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)的考量因素及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

1.1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的考量因素

1.2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

案例：標(biāo)桿房企投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理工具——項(xiàng)目投資分析模型解析

3、標(biāo)桿房企項(xiàng)目運(yùn)營的財(cái)務(wù)全維度管理。詳細(xì)解析龍湖的項(xiàng)目管理財(cái)務(wù)體系。項(xiàng)目投委會(huì)—項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)—項(xiàng)目運(yùn)維會(huì)—經(jīng)濟(jì)分析會(huì)—預(yù)算會(huì)，五位一體的全項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)營管理體系。

4、標(biāo)桿房企項(xiàng)目投、融、管、退全周期投資評(píng)價(jià)決策體系

五、全面預(yù)算管理

1、什么是全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理體系介紹：編制、跟蹤、回顧及評(píng)價(jià)

詳解：

模擬真實(shí)場(chǎng)景，引入真實(shí)案例，借助標(biāo)桿房企（龍湖）的全套全面預(yù)算管理工具，全過程詳解全面預(yù)算在集團(tuán)—地區(qū)公司—項(xiàng)目三個(gè)層面的編制過程。

（1）編制：

根據(jù)真實(shí)項(xiàng)目場(chǎng)景模擬項(xiàng)目預(yù)算的編制過程

（1）-1 項(xiàng)目預(yù)算編制的起點(diǎn)——面積數(shù)據(jù)

有幾種口徑面積數(shù)據(jù)？分別用來做什么？差異在哪里？怎么用？方案設(shè)計(jì)和面積測(cè)算中有哪些陷阱？

（1）-2 以終為始——貨值盤點(diǎn)和銷售計(jì)劃

貨值如何盤點(diǎn)？總圖由什么決定？業(yè)態(tài)之間如何搭配？推盤節(jié)奏的注意要點(diǎn)？單價(jià)如何拉升？如何避免畫大餅？

（1）-3 全項(xiàng)目成本測(cè)算——你的成本由誰決定？

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)剖析，從財(cái)務(wù)維度哪些成本可控性最強(qiáng)？如何合理規(guī)劃好你的成本？成本與售價(jià)如何有機(jī)的結(jié)合？

（1）-4 運(yùn)營計(jì)劃——項(xiàng)目管理的核心

什么是運(yùn)營計(jì)劃的核心？運(yùn)營計(jì)劃的幾個(gè)組成部分？如何將運(yùn)營計(jì)劃的幾個(gè)維度進(jìn)行有機(jī)的整合？

（1）-5 資金計(jì)劃——企業(yè)的生命線

經(jīng)營性現(xiàn)金流——營運(yùn)資金的預(yù)測(cè)和編制

融資性現(xiàn)金流

投資性現(xiàn)金流

資金計(jì)劃與運(yùn)營計(jì)劃的耦合

（2）跟蹤

標(biāo)桿房企的全面管理跟蹤過程及工具分享

（2）-1 經(jīng)濟(jì)分析會(huì)制度及模板

關(guān)注和回顧的要點(diǎn)，會(huì)上要講什么，如何圍繞全面預(yù)算來組織好經(jīng)濟(jì)分析會(huì)？

（2）-2 項(xiàng)目投資分析模型

項(xiàng)目投資分析模型回顧要點(diǎn)，如何運(yùn)用項(xiàng)目投資分析模型來進(jìn)行預(yù)算管理和投資分析指標(biāo)跟蹤監(jiān)測(cè)？

（3）回顧

（3）-1 何時(shí)需要進(jìn)行全面預(yù)算的回顧

（3）-2 全面預(yù)算回顧的要點(diǎn)和誤區(qū)

（4）評(píng)價(jià)

（4）-1 為何要對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行評(píng)價(jià)？

（4）-2 全面預(yù)算評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)、要點(diǎn)和核心

（4）-3 全面預(yù)算的評(píng)價(jià)如何與績效薪酬進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合

標(biāo)桿房企全面預(yù)算管理工具：

附件0--《項(xiàng)目運(yùn)營分析總圖規(guī)劃》

附件1--《項(xiàng)目建筑面積及分期規(guī)劃表格》

附件2--《項(xiàng)目銷售面積及分期規(guī)劃表格》

附件3--《項(xiàng)目造價(jià)面積表格》

附件4--《項(xiàng)目營銷推盤計(jì)劃及全貨值盤點(diǎn)表格》

附件5--《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表格》

附件6--《全項(xiàng)目資金計(jì)劃表格》

附件7--《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)滾動(dòng)投資分析模型》

附件8--《預(yù)算管理匯報(bào)模板PPT》

附件9--《經(jīng)濟(jì)分析會(huì)管理匯報(bào)PPT》

2、全面預(yù)算管理全流程解析

案例：標(biāo)桿房企的全面預(yù)算管理全流程解析

3、全面預(yù)算管理的關(guān)鍵管控點(diǎn)

4、各部門全面預(yù)算管理中的作用

案例：標(biāo)桿房企全面預(yù)算管理工具

龍湖等標(biāo)桿房企全面預(yù)算管理全維度解析。預(yù)算的編制過程，管控要點(diǎn)，關(guān)鍵會(huì)議，最終成果展示。

預(yù)算啟動(dòng)會(huì)—預(yù)算溝通會(huì)—預(yù)算定審會(huì)—月度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)—年中預(yù)算回顧會(huì)，全流程解析標(biāo)桿房企全面預(yù)算管理體系。

六、稅收管理

1、什么是稅收管理

2、交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)——進(jìn)入與退出

案例：

什么公司需要靠貸款來分紅？

標(biāo)桿房企的上市股權(quán)結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目公司設(shè)立交易結(jié)構(gòu)安排

3、稅收優(yōu)惠政策的申請(qǐng)

案例：

標(biāo)桿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)稅收優(yōu)惠實(shí)例分享

如何在政策轉(zhuǎn)換過程中，對(duì)稅收優(yōu)惠政策的延續(xù)性進(jìn)行管理

4、稅務(wù)局關(guān)系管理及稅收檢查應(yīng)對(duì)

案例：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查的全流程管理

5、房地產(chǎn)稅收籌劃實(shí)例

案例：標(biāo)桿房企土地增值稅和所得稅結(jié)算全過程管理

稅收籌劃：

房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃的關(guān)鍵管控點(diǎn)

一個(gè)好的稅收籌劃方案需要關(guān)注的維度

如何管理一個(gè)項(xiàng)目的稅收清結(jié)算？事前事中事后需要管控的事項(xiàng)有哪些？

稅務(wù)現(xiàn)場(chǎng)接待和應(yīng)對(duì)時(shí)，需要注意的細(xì)節(jié)和技巧。

事后管理。

七、資金管理

1、什么是資金管理

2、資金計(jì)劃管理

案例：標(biāo)桿房企的資金計(jì)劃管理

3、營運(yùn)資本管理

案例：標(biāo)桿房企如何進(jìn)行營運(yùn)資本管理？

4、融資管理

4.1 融資的種類和方式

4.2 中國的資本市場(chǎng)和國外資本市場(chǎng)的異同

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道和方式

4.4 房地產(chǎn)企業(yè)融資過程管理的關(guān)鍵管控點(diǎn)

案例：標(biāo)桿房企的融資管理全流程

八、公司戰(zhàn)略的財(cái)務(wù)支持

1、如何制定公司的戰(zhàn)略

1.1 影響公司戰(zhàn)略成功的五力分析模型

1.2 公司戰(zhàn)略制定的全過程分解

2、評(píng)價(jià)和衡量公司戰(zhàn)略是否成功的標(biāo)尺

2.1 財(cái)務(wù)類的標(biāo)尺和非財(cái)務(wù)類的標(biāo)尺

2.2 如何選擇財(cái)務(wù)類的標(biāo)尺？

2.3 KPI考核與反饋

案例：標(biāo)桿房企的戰(zhàn)略評(píng)價(jià)指標(biāo)考核體系演進(jìn)過程的分享

標(biāo)桿房企是如何設(shè)計(jì)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)指標(biāo)考核體系的

出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是什么？

需要考慮哪些維度的因素？

戰(zhàn)略評(píng)價(jià)指標(biāo)如何與全面預(yù)算管理、經(jīng)濟(jì)分析會(huì)、項(xiàng)目投資分析相耦合？

企業(yè)發(fā)展的不同階段，戰(zhàn)略指標(biāo)體系應(yīng)該作何調(diào)整？

財(cái)務(wù)在設(shè)計(jì)、計(jì)算和評(píng)估戰(zhàn)略評(píng)價(jià)指標(biāo)中的作用

九、公司內(nèi)部控制建設(shè)

1、什么是內(nèi)部控制體系

1.1 現(xiàn)代企業(yè)為何需要內(nèi)部控制？

1.2 內(nèi)部控制發(fā)揮的作用是什么？

2、內(nèi)控體系建設(shè)的關(guān)鍵著力點(diǎn)

3、ERP系統(tǒng)建設(shè)

案例：標(biāo)桿房企的內(nèi)控體系建立和實(shí)施分享

王老師

中級(jí)會(huì)計(jì)師，中歐國際工商學(xué)院CFO

現(xiàn)任某房地產(chǎn)建筑集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)

歷任世茂集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)(3年)、龍湖地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)（7年）

王老師15年財(cái)務(wù)管理從業(yè)經(jīng)歷，3年外資世界500強(qiáng)財(cái)務(wù)高管，10年房地產(chǎn)TOP10公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，2年建筑業(yè)城市TOP1公司財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。曾就職于世茂集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)，具有扎實(shí)的財(cái)務(wù)功底和深厚的經(jīng)驗(yàn)積淀。

任職龍湖與世茂期間，主持過：房地產(chǎn)及建筑業(yè)ERP系統(tǒng)整體上線及優(yōu)化提升工作；房地產(chǎn)及建筑業(yè)內(nèi)控體系及制度流程建設(shè)工作；十余個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收清結(jié)算工作；逾20億房地產(chǎn)融資項(xiàng)目；逾30個(gè)項(xiàng)目投資測(cè)算及項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)工作;規(guī)模逾50億公司全面預(yù)算管理工作,王老師精于財(cái)務(wù)報(bào)表分析，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域有獨(dú)到的理解。任職龍湖期間也參與公司財(cái)務(wù)與高管的培訓(xùn)工作，沉浸房地產(chǎn)行業(yè)多年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

參與財(cái)務(wù)操盤的項(xiàng)目有：龍湖觀山水、紫都城、藍(lán)湖郡、好望山、西城天街、時(shí)代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悅府、龍湖水晶酈城、龍湖花園、香樟林。

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