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課程介紹

在金稅三期嚴(yán)征管的大數(shù)據(jù)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)如何適應(yīng)增值稅票據(jù)規(guī)范抵扣和土地增值稅查實(shí)清算征管體制新要求，從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角做好全程財(cái)稅管控核算，轉(zhuǎn)換財(cái)稅處理思維觀，以公司整體架構(gòu)優(yōu)化和內(nèi)控制再造為抓手，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，全面解析房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)全程各階段必須面對(duì)的各類(lèi)財(cái)稅疑難問(wèn)題，提升房地產(chǎn)行業(yè)全程管控核算技能。

針對(duì)財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)都有受到哪些影響？房地產(chǎn)企業(yè)如何在增值稅征管體制下有效應(yīng)對(duì)？通過(guò)實(shí)例解析提前全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)技能。

針對(duì)清盤(pán)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期的公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅的高稅負(fù)問(wèn)題？如何利用本企業(yè)的財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估？如何有效應(yīng)對(duì)？通過(guò)實(shí)操案例結(jié)合申報(bào)表填報(bào)的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能。

課程特色

課程精辟透徹、脈路清晰。講師善長(zhǎng)結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)的財(cái)稅需求、學(xué)員知識(shí)層次和處理實(shí)務(wù)技能特點(diǎn)，引導(dǎo)學(xué)員掌握正確的財(cái)稅實(shí)務(wù)處理方法和工作思路，快速步入財(cái)稅實(shí)務(wù)工作正確的軌道，獲得在財(cái)稅實(shí)務(wù)工作中自我學(xué)習(xí)自我發(fā)展自我提升的長(zhǎng)效技能。

培訓(xùn)受眾:

各房地產(chǎn)企業(yè)老板、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)以及稅務(wù)咨詢(xún)公司財(cái)會(huì)辦稅人員等。

授課專(zhuān)題

上 篇：房地產(chǎn)企業(yè)全程疑難問(wèn)題解析

第一節(jié)：開(kāi)發(fā)流程概述

1．商品房開(kāi)發(fā)全流程各階段相關(guān)表證單書(shū)的涉稅認(rèn)定和籌劃應(yīng)用。

第二節(jié)：設(shè)立環(huán)節(jié)

1．企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些關(guān)鍵點(diǎn)才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負(fù)最優(yōu)化？

2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構(gòu)搭建的前瞻性財(cái)務(wù)規(guī)劃。

3．機(jī)構(gòu)設(shè)置不同對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)有何影響？對(duì)土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第三節(jié)：籌資環(huán)節(jié)

1．增值稅時(shí)代如何通過(guò)組織架構(gòu)搭建，破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段如何解決高融資成本的稅前扣除問(wèn)題；

3．如何將房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤(rùn)稅前轉(zhuǎn)出和稅收洼地的利用？

4．如何通過(guò)資本市場(chǎng)將應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)化成免稅收入

第四節(jié)：征地環(huán)節(jié)

1．不同方式取得的土地，其成本如何確認(rèn)？帳務(wù)如何處理？合同如何簽稅負(fù)最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)

2．征地環(huán)節(jié)實(shí)務(wù)應(yīng)用。

⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財(cái)務(wù)核算案例。

⑵ 母公司購(gòu)地子公司開(kāi)發(fā)不同情況的實(shí)例解析。

第五節(jié)：開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)

1．企業(yè)和農(nóng)民工如何簽合同能有效規(guī)避社保費(fèi)？如何發(fā)包？如何測(cè)算和管控成本？

2．房地產(chǎn)企業(yè)電梯合同如何規(guī)劃稅負(fù)最優(yōu)？

3．“以房換地”“以地?fù)Q房”如何確認(rèn)成本？如何確認(rèn)增值稅等計(jì)稅依據(jù)及納稅義務(wù)？

第六節(jié)：預(yù)售環(huán)節(jié)

1．預(yù)售環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

2．“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？

3．如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？

4．所得稅預(yù)繳申報(bào)應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點(diǎn)？

⑴ 案例1：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報(bào)表填報(bào)模擬？

⑵ 案例2：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)如何進(jìn)行所得稅的匯算清繳。

第七節(jié)：竣工銷(xiāo)售環(huán)節(jié)

1．一般納稅人銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在交房時(shí)如何開(kāi)票、計(jì)稅、申報(bào)、財(cái)務(wù)處理？

⑴ 計(jì)稅成本如何確認(rèn)？

⑵ 建安發(fā)票嚴(yán)重不足下，應(yīng)如何籌劃使所得稅的稅負(fù)最優(yōu)化？

⑶ 買(mǎi)房贈(zèng)送如何處理和稅收籌劃技巧？

⑷ 竣工決算期選擇應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)劃？

⑸ 實(shí)例模擬房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過(guò)程案例。

2．特定業(yè)務(wù)的涉稅處理

⑴ 以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

⑵ 案例：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)完工階段如何進(jìn)行所得稅的匯算清繳。

3．自持管理

⑴ 如何選擇項(xiàng)目促銷(xiāo)模式？營(yíng)改增后應(yīng)規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？

⑵ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理？

⑶ 企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？

⑷ 如何應(yīng)用免稅分立政策處理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和解決融資難題？

⑸ 相關(guān)案例模擬應(yīng)用

中 篇：新收入準(zhǔn)則應(yīng)用

一．新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都有哪些影響？

二．房地產(chǎn)企業(yè)如何在增值稅征管體制下有效應(yīng)對(duì)？

三．實(shí)例解析：新收入準(zhǔn)則如何在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中具體應(yīng)用。

下 篇：土地增值稅清算

第一章．土地增值稅清算必備知識(shí)

一．清算單位如何認(rèn)定？

1．如何通過(guò)清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

2．清算方法有哪些？

3．清算條件及清算時(shí)間有哪些要求？

4．清算時(shí)應(yīng)提供哪些資料并注意哪些問(wèn)題？有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

二．土地增值稅清算的計(jì)算與審核

（清算申報(bào)表的主附表結(jié)合具體財(cái)稅文件實(shí)務(wù)應(yīng)用講解）

1．收入金額確認(rèn)與審核：

⑴ 土地增值稅清算時(shí)，銷(xiāo)售收入如何確認(rèn)？

⑵ 實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案 例：用實(shí)例解析二者的差異及如何具體處理

問(wèn) 題：各類(lèi)返還收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

⑶ 銷(xiāo)售收入如何審核？代收費(fèi)如何處理稅收最優(yōu)？

⑷ 視同銷(xiāo)售收入如何認(rèn)定和審核？

⑸ 拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用

2．扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核

案 例：地價(jià)款攤銷(xiāo)案例解析及應(yīng)用

⑴ 取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問(wèn)題？成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?如何填表？

⑵ 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費(fèi)的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案 例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析

⑶ 前期工程費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？

⑷ 設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)對(duì)內(nèi)和對(duì)外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

⑸ 建筑安裝工程費(fèi)包括的內(nèi)容，審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

⑹ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，審核的重點(diǎn)有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

⑺ 公共配套設(shè)施費(fèi)。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

案 例：無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用

⑻ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。包括內(nèi)容和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？相關(guān)問(wèn)題解答

⑼ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑽ 如何區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用？

⑾ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；在籌辦、舉辦項(xiàng)目開(kāi)工儀式發(fā)生的相關(guān)場(chǎng)地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金；企業(yè)開(kāi)發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門(mén)的費(fèi)用等如何區(qū)分？

案 例：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用

⑿ 利息支出明細(xì)申報(bào)表審核應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？如何填表？

案 例：土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例

案 例：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例

⒀ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目金額有哪些稅法規(guī)定？

第二章：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算的檢查評(píng)估的重點(diǎn)和企業(yè)有效風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方略

1．稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？企業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？

3．稅務(wù)檢查部門(mén)實(shí)地觀察、盤(pán)點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？

4．實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項(xiàng)？如何具體檢查哪些事項(xiàng)？

5．在扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？

6．企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化？

第三章：土地增值稅清算綜合案例解析

1．通過(guò)稅務(wù)檢查中真實(shí)案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及有效應(yīng)對(duì)策略。

于老師

全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤(pán)財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實(shí)操和營(yíng)改增應(yīng)對(duì)、增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運(yùn)作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預(yù)算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團(tuán)的財(cái)稅顧問(wèn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見(jiàn)長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問(wèn)題的能力強(qiáng)。

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