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【課程背景】

隨著商業地產行業的不斷發展與成熟，商業購物中心的管理重心正逐步從傳統的物業服務向更為高級的運營管理乃至資產管理轉變。這一轉型不僅體現了市場對商業地產價值認知的深化，也預示著行業未來的發展方向。

在當前資源有限的環境下，輕資產模式以其獨特的優勢成為商業地產領域的一股新勢力。該模式以智力資本的運營為核心，通過高效杠桿利用各類資源，力求以最小的投入實現最大化的商業運營價值。在輕資產模式下，企業不再單純依賴核心業務的擴張，而是更加注重自身核心價值的提升和運用，從而在激烈的市場競爭中保持靈活性和競爭力。

對于從開發商轉型而來的商管公司而言，外拓“輕資產”管理市場是尋求新增長點的重要途徑；而對于專業的“輕資產”管理公司來說，接盤商業項目并優化管理，則是其展示專業能力和實現價值創造的關鍵。因此，如何做好“輕資產”管理，成為了行業內普遍關注的焦點。

本課程將深度剖析商業地產資產管理的理念、方法、工具、案例和實踐，揭示規律、提供標準、給出方法，從而于紛亂的市場頭緒中，亮出清醒和專業。

【課程收益】

1、學習當下商業地產資產運營模式的概念、方法與實踐；

2、掌握資產管理關鍵指標及相互關系，學會通過指標判斷盈利；

3、不同合作模式的特點分析、風險點及注意事項，分清不同模式下的利益與風險；

4、成功的輕資產管理管理公司的衡量準則是什么？甲方如何挑選輕資產管理公司，做為乙方如何提高自已的核心運營能力；

【課程對象】

1、商管公司中高層，當前已有一個以上的在營商業項目，運營、招商條線最佳；

2、地產開發公司，投資公司的中高層，意尋找或已有正在合作的商管公司；

【課程大綱】

為便于提前了解學習內容，以下為簡版，具體以現場授課內容為準

1. 輕資產管理需求的導出

1） 在建面積和行業集中度

2） 體量和城市布局

1.1 商業輕資產管理真偽命題的爭論

1.2 何謂輕資產管理？

1.3 輕資產與重資產的區別

1.4 輕資產管理對于地產開發公司轉型是否是一個途徑，還是捷徑？

案例1：寶龍商管輕資產輸出特征詳解

1.5 輕資產管理對于專業公司，是否是藍海？物業管理是否從屬于輕資產管理？

2. 優秀的輕資產管理是商業投資回報途徑的保障

2.1 租金收益和現金流

2.2 資產增值和價值提升

2.3 如何測算資產價值 介紹三種方式

案例2：從長風景畔到長風大悅城

3. 輕資產管理的優勢和難點

案例3：光大安石管理模式的“模糊”邊界

4. 輕資產管理模式

4.1 服務內容

4.2 服務模式

4.2.1 物業租賃

4.2.2 品牌輸出及運營管理

風險：

a) 不能切割

b) 費用高昂

案例4：南京“冠生園”月餅餡過期事件

4.2.3 參股并管理

案例5：步步高與湘潭國資委

4.2.4 合資公司

案例6：凱德輕資產管理運營的全流程簡析

第一，凱德資產管理（含輕資產）模型

第二，凱德是“開發商”還是“基金（資管）”公司？

第三，項目的金融屬性

第一， 資管時代順應潮流的舉措

5. 輕資產管理管理操作步驟-利益與公允

5.1 如何測算服務管理費

不同管理模式下的收費規則介紹和分析

5.2 用專業能力為委托方資產增值

商業經營的三個周期

培育期：市場認知、客流增長、租戶穩定 九個月到一年 渡過一個里程碑向第二個里程碑邁進

成長期：市場形成口碑 經營和收益形成模式 三個GMV建立

成熟期：市場的標桿 品牌和消費者圈層 經營老練 收益達到穩定

案例7：POS機購買和“融資性租賃”

6. 分清不同模式下的利益與風險

業主方和輕資產輸出方歸并討論，正反取“利”

6.1 委托管理模式

收益：服務費（咨詢性質）

1） 前期定位

案例8：某購物中心商業定位和業態定位報告精華講解

2） 租金底價制定

3） 建筑形態確定及主力租戶建筑結構適配

案例9：某購物中心前期商榷結構和機電問題

4） 運營管理和物業服務特別是增值服務（事先對“溢價”有約定）

風險：費用留置（不發）

1） 與業主方定位分歧導致招商困難

2） 工程特別是機電出現嚴重錯漏導致運營“硬傷”

3） 運營未達KPI導致服務費被扣減

成本：

1） 運營成本（經營成本（三項基本功能）、公共事業費、員工成本等）

2） 不承擔租賃成本（改造和傭金）

6.2 品牌和管理輸出模式

收益：品牌使用費和管理服務費

1） 前策階段與委托管理模式相當

2） 服務費或利潤的固定比例（NPI概念）

3） 無“溢價”收益

風險：費用留置（不發）

1） 商譽風險

2） 輸出的管理理念與業主的“急切”心情不合拍（商業“三期”）

成本：輸出管理人員成本

6.3 整租模式

收益：租金和管理費

1） 租金“差價”

2） 全額的管理費

3） 無前策收入

風險：減收

1） 租金“差價”不及前策測算

2） 運營成本高企

3） 原建筑結構有硬傷，導致運營效益下降

成本：全額（相當于重資產）

1） 租賃成本

2） 業主收取的配合費用

3） 運營成本

7. 輕資產管理管理公司挑選準則

7.1 成功輕資產管理管理公司的衡量準則

案例10：“領展”收購七寶萬科

7.1.1 基礎文件的扎實

7.1.2 流程和制度的完整并簡便

7.1.3 具專業度的水準

第一， 核心運營能力的建立

理解資產管理的注重點

悟透資管與運管的關系

表一：恒隆2021年中期年報

表二：瑞安房地產年報

掌握資本化率及其與資產價值之間的關聯

第二， 有輕資產管理的抓手

1） 權責發生制的應用

2） 輕資產公司對系統（設施）管理的概念和流程的融會貫通

第三， 能夠有資產管理視角下運營目標的確立

a) 開業率如何影響NOI

b) 收益水平的精確測算

c) 輕資產管理資管的信息化管理

7.2 輕資產管理公司具備精細化運營能力的標志

7.2.1 商場客流與租戶客流之間的關系

實例：單店最低客流和商場最低客流計算示例

7.2.2 運營收入和支出的分類

a) 收入分類和流向

b) 支出分類和流向及占比

c) 學會分辨資產價值和成本（費用）及其有效性

附件二：成本中心數據計算

7.2.3 運營指標體系建立

a) 運營管理端指標體系

b) 運營租戶端指標體系

附件三：運營合成指標

7.3 輕資產管理管理于運營管理中的兩個成功里程碑

7.4 精細化運營是輕資產管理公司能力的基石

7.4.1 重大市場外因影響下的招商策略制定，是資產管理能力的體現

第一， 主力租戶的含義，在目前商業情勢下需要“再定義”

案例11：某影院新冠疫情影響下的二次招商被動調整

第二， 空置率上升，需要有應對策略

第三， 租戶要求減租，需要有分析和方法

案例12：某商場如何分析租戶運營“健康狀況”

7.4.2 會員系統（CRM）的建立，是運營顆粒度的體現

7.4.3 積分體系及其運用

第一，“積分”一定是消費后才有的嗎？

案例13：從“宜家”積分累積方式看客服理念的轉變

第二，建立有效的積分規則，洞悉積分的本質

第三，積分背后的邏輯

沙盤推演：從經營數據推算會員營業額貢獻值

7.5 退出機制的設定和條件

7.5.1 引入戰略投資者

7.5.2 整體出售

案例14：不同商業實體的出售比較

7.5.3 REITs

7.5.4 公司內部分拆

案例15：澳洲西田

范老師

擁有 20余年商業地產工作經驗，歷任上海梅龍鎮廣場、上海中信泰富廣場、長風景畔廣場、上海老西門新苑、寧波泰富廣場、英特宜家等總經理。

范老師成功開發和管理了眾多商業項目，操作過多個位于上海市中心及長三角商業中心區域，由國際和香港著名房地產開發商投資運營的的大型商業項目，其中包括數個25萬㎡以上的城市綜合 體項目，以及10萬㎡以上的商業項目。在商業項目開發、市場定位、招商以及運營管理等 商業地產全過程積累了大量成功經驗，對中國市場有深刻的認識與理解，積累了豐富的品牌資源。

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