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課程介紹：

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，土地增值稅清算是最后一關(guān)。課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計(jì)算、申報(bào)和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計(jì)算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對照和計(jì)算等等，所以說它又一個(gè)是計(jì)算復(fù)雜、申報(bào)較難的直接稅種。

營改增后，土地增值稅的計(jì)算方法發(fā)生了什么重大的變化，取得何種發(fā)票對土地增值稅更有利？為幫助房地產(chǎn)企業(yè)在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)后營改增時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，特開設(shè)本課程。

該稅種地區(qū)間政策口徑差異大，稅企爭議多，清算中稍有疏漏，就會(huì)導(dǎo)致上千萬稅款損失。企業(yè)在清算中，應(yīng)如何準(zhǔn)確把握政策，準(zhǔn)備最佳方案，應(yīng)對清算風(fēng)暴？本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，結(jié)合“本省”相關(guān)規(guī)定，通過實(shí)例解析，全方位地解讀土地增值稅的政策，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以期達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險(xiǎn)之目的。

培訓(xùn)受眾：

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊會(huì)計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱：

一：清算流程

1．征稅對象

2．清算收入與扣除項(xiàng)目

3．增值額、增值率、適用稅率的確定

4．預(yù)征稅款與清算抵減

二：清算單位的確定

1．清算分期的依據(jù)

2．規(guī)劃立項(xiàng)應(yīng)注意的事項(xiàng)

3．清算類別

4．本省普通住宅口徑

三：清算收入的確定

1．營改增前清算收入

2．簡易計(jì)稅項(xiàng)目清算收入

3．一般計(jì)稅項(xiàng)目清算收入

4．代收款項(xiàng)與價(jià)外費(fèi)用（違約金、更名費(fèi)等）

5．視同銷售收入

6．面積差異補(bǔ)退房款處理

7．售價(jià)偏低且無正當(dāng)理由

⑴ 何為售價(jià)偏低

⑵ 哪些可作為正當(dāng)理由

四：稅金及附加的確定

1．營業(yè)稅、增值稅

2．城建稅、教育費(fèi)附加（含地方附加）

3．印花稅、土地使用稅可否扣除

4．簡易計(jì)稅項(xiàng)目稅金的扣除

5．一般計(jì)稅項(xiàng)目稅金的扣除

五：土地成本扣除訓(xùn)練

1．土地成本扣除合法憑證

⑴ 招拍掛方式征地票據(jù)

⑵ 拆遷補(bǔ)償方式征地憑證

⑶ 股權(quán)收購方式征地土地成本的扣除

⑷ 接受重組投資方式取得土地成本扣除

⑸ 紅線外支出可否扣除

⑹ 土地款返還如何處理

⑺ 拍地傭金可否扣除

⑻ 土地閑置費(fèi)不得扣除

⑼ 延期支付地價(jià)款的利息

2．土地成本的分?jǐn)偡椒?/p>

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

3．一般計(jì)稅項(xiàng)目土地價(jià)款抵減銷售額差額計(jì)稅與收入確認(rèn)

六：前期工程+基礎(chǔ)設(shè)施+公共配套分?jǐn)?/p>

1．入賬合法憑證

⑴ 政府規(guī)費(fèi)票據(jù)

⑵ 土方工程、場地平整支出

2．成本分?jǐn)偡椒?/p>

3．土地征用的拆遷補(bǔ)償款

4．公共配套如何界定屬于全體業(yè)主

5．如何證實(shí)無償移交

七：建安成本的分?jǐn)?/p>

1．票據(jù)備注欄特殊要求

2．建筑面積法分?jǐn)?/p>

3．直接成本單獨(dú)歸集

4．層高系數(shù)分?jǐn)?/p>

5．售價(jià)系數(shù)分?jǐn)?/p>

6．裝修成本是否包括家具電器

7．質(zhì)保金可否扣除

8．混合銷售應(yīng)如何開票

9．甲供與大包發(fā)票開具

10．如何杜絕虛開、代開發(fā)票

八：開發(fā)間接費(fèi)的分?jǐn)?/p>

1．建筑面積法

2．預(yù)算造價(jià)法

3．開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)的差異

九：加計(jì)扣除與開發(fā)費(fèi)用

1．金融機(jī)構(gòu)利息據(jù)實(shí)扣除的條件

2．民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費(fèi)的扣除

3．實(shí)際發(fā)生與計(jì)算扣除

4．統(tǒng)借統(tǒng)還利息可否按金融機(jī)構(gòu)利息扣除

5．開發(fā)費(fèi)用企業(yè)所得稅與土地增值稅口徑差異

十：成本扣除原則與要求

1．實(shí)際發(fā)生與支付款項(xiàng)

2．實(shí)際發(fā)生與取得票據(jù)

3．實(shí)際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本

4．稅前扣除原則

5．預(yù)提成本可否扣除

6．營銷設(shè)施可否扣除

十一：增值額與增值率的計(jì)算

1．收入與成本同增，增值額和增值率變化

2．裝修房與毛坯房

3．核定征收的運(yùn)用

4．免稅臨界點(diǎn)的運(yùn)用

5．調(diào)整增值率的方法

6．尾盤銷售與土增申報(bào)

十二：連體樓清算與成本分?jǐn)?/p>

1．不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偧记?/p>

2．日常核算中的成本歸集技巧

3．共同成本核算技巧

4．連體樓籌劃思路

十三：車位與儲(chǔ)藏室的清算處理

1．銷售方式影響清算

2．產(chǎn)權(quán)車位

3．人防車位

4．無產(chǎn)權(quán)非人防車位

5．地上車位

6．機(jī)械車位

7．產(chǎn)權(quán)歸屬

8．合同如何簽訂

9．無產(chǎn)權(quán)車位是否征房產(chǎn)稅

10．增值稅與企業(yè)所得稅稅務(wù)處理

十四：特殊銷售方式

1．超基價(jià)分成

2．售后回租

3．競配建移交

4．買斷價(jià)格

5．合作開發(fā)分得產(chǎn)品如何清算

十五：拆遷還建業(yè)務(wù)訓(xùn)練

1．增值稅計(jì)稅依據(jù)

2．會(huì)計(jì)核算方法

3．企業(yè)所得稅與土地增值稅處理

4．被拆遷人契稅

十六：重組業(yè)務(wù)

1．轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)是否征土地增值稅

2．合并分立對房產(chǎn)企業(yè)是否有效

3．開發(fā)產(chǎn)品投資視同銷售處理

十七：專家現(xiàn)場與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

許老師

許老師：國內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)與建筑等相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實(shí)務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)診斷和納稅籌劃方案設(shè)計(jì)，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的財(cái)稅顧問，擅長將會(huì)計(jì)、稅收、法律知識綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進(jìn)行財(cái)稅專題講座，授課注重實(shí)務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會(huì)計(jì)處理有機(jī)結(jié)合起來，所講操作方法能直接運(yùn)用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強(qiáng)。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財(cái)稅問題，因而受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：國地稅合并嚴(yán)征管模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之：廣東省土地增值稅清算實(shí)務(wù)與稅收風(fēng)險(xiǎn)防控(深圳)