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課程特色：

商業地產共有七大模塊，拓展拿地、市調定位、籌備期招商、規劃設計、工程建設、經營管理、融資與輕資產。然而，商業地產的本質是大量現金沉淀，因此，必須以輕資產的終點作為拿地的初始！

課程由臺灣第一代購物中心成功團隊引進，結合內地數家領頭商業集團實務管理核心知識，兼具境外成功經驗與內地落地實操作法，提供一整套項目在不同生命周期的操盤思維：開業的培育期的市場拓展、成長期的調整與提升、成熟期的資產增值與資本市場對接。

課程收益：

您將學習并掌握：

1、場景式經營、大數據透析、消費者掌控、優質服務、工具方法論；

2、國內外超100個城市，1000+個或成功或失敗的項目實景案例解析；

3、國內國企、港企、民企等成功商業地產的關鍵經營心法及案例分享。

參訓學員：

1、商業項目營銷運營總監、產品設計總監、招商總監等、營銷策劃經理、招商經理等商業地產相關人員；

2、各類商業經營機構、商業地產管理服務機構、商業地產策劃營銷及相關業界人士。

課程大綱：

一、商業地產市場現狀

1、疫情仍未消退下，企業如何活下來是首要的課題。

2、國內購物中心2020年開始的市場現狀，并購與倒閉的集團化，2025年前主要商業集團正式底定。

3、商業地產5大困境與機會并存：同質化嚴重、倒閉并購盛、虛實融合熱、線上線下合、存量盤活興。

4、未來的5大發展趨勢顯現：消費者與商戶、資產管理、智能大數據、社交體驗、社區生活中心。

二、商業地產輕資產與技術輸出

1、何謂商業地產的輕資產與技術輸出

2、解析萬達廣場的技術輸出框架與關鍵

3、商業地產資產五周期：融、投、建、管、退

4、商業地產資產證券化的主要形式：股票、REITs、Business Trust

5、資產管理六大組成：企業戰略、全生命周期成本控制、資產運營管理、管理標準與系統、人員架構與組織、風險控制

三、商業地產輕資產財務指標

1、從IRR調整為Yield To Cost（Y T C凈利潤投資回報率）

2、資產升值與輕資產案例來分析Y T C指標的關鍵

3、凱德與龍湖YTC案例

四、商業地產輕資產思維貫穿全流程

1、由YTC帶來的關鍵經營法則：做好分母與分子的管控

A）分母為拿地成本與建造成本：拿地有紀律、建造能管控

B）開業后，分母原則不改變數值

C）項目面積與核心商圈人口是高度關聯

D）分子是經營收入減去經營成本：租金是主要收入、能耗是主要成本

E）開業前三年，非租金收入很少

F）主力店數量與餐飲業態比例是關鍵

G）能耗強關聯建筑設計

2、五個關鍵因素：開業日、三年利潤、合同彈性、優先條例、銷售承諾

3、拿地前四個清晰：面積、開業年月、開業前三年YTC、開業后輕資產年

4、拿地后二個明確：建造成本管控、能耗效率測算

5、操盤者的第一堂課：商業面積的合理性，733與萬達大數據法則

6、操盤者的第二堂課：主力店數量組合與餐飲業態的最低思維

7、操盤者的第三堂課：項目獨有主題與建造成本的平衡學

8、操盤者的第四堂課：首年租金溢價法則（麥當勞5+5）

五、商業地產生命周期與經營關鍵

1、三個生命周期：培育期、成長期、成熟期

2、三周期的經營策略

A）培育期的策略：活下來原則、基于客群力理解、號召客流優先

B）成長期的策略：活的好原則、基于經營力理解、提升品牌優先

C）成熟期的策略：活的精原則、基于影響力理解、追求收益優先

3、三周期的關鍵作為

A）培育期活下來所需日均客流測算：ABCX法則

B）成長期動線冷區的處理：招商的室內主題街的創造

C）成熟期的品牌MARK奪?。浩放婆c主客群的溝通關鍵詞經營

六、資產增值核心是消費者與商戶經營的法則

商業地產三個核心問題：引流、留客、導流

第一個核心問題『引流』：客人為什么要來？

A）商場懂顧客：定位準確

B）變形蟲核心商圈畫法

C）租金溢價的客流法則

第二個核心問題『導流』：客人在店內怎么走？

A）商場知顧客：大數據透析

B）拿錢來換：室內WIFI LBS、店鋪級客流

C）拿勤來換：1080條痕跡

第三個核心問題『留客』：客人為什么重復再來？

A）顧客愛商場：用心經營效果

B）一分鐘攔截溝通

C）經營技巧與大數據引進

七、商品力的塑造是競爭能力升級

商業項目增量時代，搶奪商戶能力是關鍵

1、商品力是搶奪商戶的新能力

A）承諾品牌更多消費者『接觸力』：迪拜Out Let Mall、雅加達Mall Artha Gading等案例

B）承諾品牌商場貢獻的『成交力』：巴黎Vill Up、東京Venus Fort、達特福德Bluewater等案例

C）承諾品牌商場帶來的『利潤力』：曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way等案例

2、商業業態與品牌新趨勢

A）單客群導向：由樓層業態落位轉為單客群多業態聚落（七寶萬科、曼谷Central Embassy等案例）

B）感情媒介：女人的閨密對話空間（上海長風大悅城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等案例）

C）社交互動：跨業態結合引領社交聚集（紐約Westfield、新西蘭The Colombo等案例）

D）生活品味：增加高頻率到訪的生活結合（香港領展、蘇州鄰里、武藏小杉 LaLaterrace等案例）

八、臺灣工匠核心境爭力

1、口訣一：益價法則

2、口訣二：變形蟲核心商圈

3、口訣三：招商六個技能

4、口訣四：1080

5、口訣五：商品力

6、口訣六：六個問題

九、優秀商業集團案例

1、中糧祥云小鎮動線診斷推演五步驟、深圳萬象天地動線模擬

2、紐約、柏林、迪拜、倫敦、臺北、東京、曼谷、新加坡、悉尼等18國120個項目有價值動線案例。

十、現場解惑

凱老師

歷任國內商業地產前五強集團商業高管：新世界百貨中國東北區域、萬達集團商業管理公司總部、龍湖商業地產總部、萬科杭州區域總部、北京金融街商管總部。

實力操盤項目近百個：臺灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網路、型錄、電視）。萬達廣場44家、龍湖天街20家、萬科社區廣場20家、新世界百貨7家。

國內領先企業線上線下智能信息化商業操盤者：擔任萬達與龍湖大數據信息化建設與線上線上操盤手。從組織團隊、建立制度、IT系統建立、搭建平臺、日常運營等深入且實戰多年實務經驗。

受邀全國商業集團內訓：2020年與2021年曾服務以下商業集團與項目內訓：包括星河商業集團、招商積余商業集團（原中航九方）、綠城商業集團、重慶融匯商業集團、華僑城歡樂海岸商業集團、廈門兆翔商業集團、天河城商業集團、華潤華中區商業、長沙友阿商業集團、紅星上海商業集團、龍光深圳商業、國瑞重慶商業、國泰重慶商業、印力深圳商業、正和鄭州商業、中糧大悅城杭州商業、常州百貨商業集團、海信商業集團、瑞安佛山商業、邯鄲陽光商業集團、常州泰富商業集團、上海張江商業集團、榆林文昌商業集團等。

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