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課程介紹

在數(shù)據(jù)控稅、發(fā)票嚴(yán)打、金融嚴(yán)控、行業(yè)嚴(yán)管、金稅四期智慧征管新形勢(shì)下，伴隨新項(xiàng)目到來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅方面稅負(fù)上升明顯，業(yè)、財(cái)、稅、法深度融合，規(guī)范三大增值類稅種的財(cái)稅核算和稅收籌劃，搭建適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的綜合管控體系勢(shì)在必行，于老師帶您全方位實(shí)例學(xué)透三大增值類稅種新政應(yīng)用和風(fēng)險(xiǎn)管控，合法降低企業(yè)的綜合稅負(fù)。

課程收益

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)籌劃及重點(diǎn)、難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控及風(fēng)險(xiǎn)防控

二、土地增值稅稅負(fù)籌劃及重點(diǎn)、難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控及風(fēng)險(xiǎn)防控

三、企業(yè)所得稅稅負(fù)籌劃及重點(diǎn)、難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控及風(fēng)險(xiǎn)防控

四、現(xiàn)場(chǎng)答疑環(huán)節(jié)，專家現(xiàn)場(chǎng)解答學(xué)員企業(yè)稅收疑難問(wèn)題

培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)以及稅務(wù)咨詢公司財(cái)會(huì)辦稅人員等。

課程大綱

第一節(jié)、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)籌劃及重點(diǎn)、難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、管控思維新定位

1、準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管控原理。

2、房地產(chǎn)企業(yè)如何破解原營(yíng)業(yè)稅征管瓶頸和全方位應(yīng)對(duì)增值稅挑戰(zhàn)？如何調(diào)整財(cái)務(wù)管控思維定向？如何建立管控應(yīng)對(duì)新技能？

3、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，增值稅籌劃應(yīng)從哪些方面展開(kāi)。七個(gè)實(shí)務(wù)案例全面貫穿房地產(chǎn)全價(jià)值鏈。

4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅管控和架構(gòu)規(guī)劃全方位實(shí)例解析。

二、運(yùn)營(yíng)視角的財(cái)務(wù)管控

1、營(yíng)改增新政對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管控、投融資、工程招投標(biāo)等方面都有哪些影響？

2、公司如何從戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)視角全方位管控？

3、增值稅體制下如何招投標(biāo)？

4、工程發(fā)包模式如何規(guī)劃能使開(kāi)發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

5、如何優(yōu)選供應(yīng)商？

6、如何合同規(guī)劃使清包工稅負(fù)最優(yōu)？

7、銷售模式如何優(yōu)選更有利于營(yíng)銷和稅負(fù)最優(yōu)化？

三、合同管理

1、合同生效必備要件有哪些？

2、合同簽訂前應(yīng)準(zhǔn)備哪些工作？

3、合同簽訂應(yīng)防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)和涉稅要點(diǎn)？

4、增值稅體制下各類工程合同如何簽？

5、購(gòu)地合同如何簽？

6、設(shè)計(jì)類合同如何簽？

7、綠化合同如何簽？

8、廣告合同如何簽？

9、設(shè)備采購(gòu)和施工合同如何簽？

10、抵債合同如何簽？

11、各類合同應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

12、如何內(nèi)控管理好合同？

13、合同控稅原理案例解析。

四、發(fā)票管控

1、增值稅發(fā)票應(yīng)從哪些方面監(jiān)管？

2、專票如何管控風(fēng)險(xiǎn)？

3、如何認(rèn)證或平臺(tái)確認(rèn)？

4、抵扣、退稅的用途確認(rèn)如何操作？

5、用途改變?nèi)绾翁幚恚?/p>

6、丟失扣稅憑證如何處理？

7、如何防控虛開(kāi)發(fā)票？

8、普票開(kāi)具應(yīng)注意哪些問(wèn)題？

9、建安發(fā)票開(kāi)具應(yīng)防范哪些風(fēng)險(xiǎn)？

10、發(fā)票管控實(shí)例解析。

五、財(cái)務(wù)核算管控

1、誠(chéng)意金、定金、認(rèn)購(gòu)金、首付款、按揭貸款、房款多退少補(bǔ)的增值稅處理和會(huì)計(jì)處理。銷售未完工產(chǎn)品和完工產(chǎn)品發(fā)票開(kāi)具及帳務(wù)處理。“拆一還一”方式增值稅處理。

2、違約金、價(jià)外費(fèi)用如何帳務(wù)處理？

土地價(jià)款如何財(cái)務(wù)處理和發(fā)票開(kāi)具及申報(bào)納稅？

公共配套設(shè)施和人防工程的帳務(wù)處理。面積誤差的帳務(wù)處理。

3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自用、出租、回租如何合同簽訂和財(cái)務(wù)處理？

4、在建項(xiàng)目如何收購(gòu)稅負(fù)最優(yōu)？

5、簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅全套財(cái)務(wù)處理演練？

6、如何進(jìn)行所得稅和土地增值稅綜合測(cè)算，保證企業(yè)價(jià)值最大化？

第二節(jié)、土地增值稅稅負(fù)籌劃及重點(diǎn)、難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、土地增值稅反避稅和稅收籌劃

1、土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范？

2、土地增值稅籌劃應(yīng)用。

如清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項(xiàng)目收入分解、開(kāi)發(fā)成本和分?jǐn)偡椒ɑI劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房等籌劃實(shí)務(wù)案例。架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用等

二、土地增值稅清算的檢查應(yīng)對(duì)

1、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算主要檢查哪些方面？

2、案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？企業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？

3、稅務(wù)檢查部門(mén)實(shí)地觀察、盤(pán)點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？

4、實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項(xiàng)？具體檢查哪些事項(xiàng)？

5、扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見(jiàn)問(wèn)題有哪些？

6、企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

三、土地增值稅清算綜合案例

通過(guò)稅務(wù)檢查中真實(shí)案例：

講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)有效應(yīng)對(duì)策略。

第三節(jié)、企業(yè)所得稅稅負(fù)籌劃及重點(diǎn)、難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的把控及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、企業(yè)所得稅匯算清繳必備知識(shí)

1、所得稅匯算清繳主體如何判斷？如：總分公司如何匯算？；投資合伙企業(yè)如何認(rèn)定其匯算主體？

2、所得稅匯算應(yīng)掌握哪些核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

3、實(shí)操中如何搭建公司組織架構(gòu)實(shí)現(xiàn)所得稅稅負(fù)最優(yōu)？

4、所得稅匯算清繳如何應(yīng)對(duì)新征管體制下大數(shù)據(jù)嚴(yán)征管體制要求？

5、新的金稅工程全面升級(jí)下，企業(yè)所得稅匯算數(shù)據(jù)申報(bào)后征管系統(tǒng)都排查哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？為什么你們單位檢查總是被抽重？稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)所得稅重點(diǎn)檢查哪些方面？匯算清繳后補(bǔ)退稅如何帳務(wù)處理？如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查和納稅評(píng)估？

6、所得稅新版年度納稅申報(bào)表都有哪些新變化？應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？房地產(chǎn)企業(yè)全套納稅申報(bào)表填制方法解讀。

二、預(yù)售期所得稅處理

1、企業(yè)所得稅新版預(yù)繳申報(bào)表都有哪些新變化？

預(yù)繳申報(bào)應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？季度少預(yù)繳企業(yè)所得稅能否認(rèn)定偷稅？彌補(bǔ)虧損是在預(yù)繳時(shí)還是在匯算清繳時(shí)？具體如何操作？企業(yè)如何避免多預(yù)交企業(yè)所得稅？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)特殊規(guī)定結(jié)合新版預(yù)繳申報(bào)表實(shí)例應(yīng)用？

2、預(yù)售期間企業(yè)取得各類收入如何在稅法上作計(jì)稅收入確認(rèn)？應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)不申報(bào)預(yù)收收入稅收上是否屬偷稅？有哪些可利用節(jié)稅技巧？

3、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣宣費(fèi)、勞保支出等費(fèi)用扣除涉稅實(shí)務(wù)分析和應(yīng)用技巧。集團(tuán)間如何進(jìn)行廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分?jǐn)偅?/p>

4、與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的外部人員交通費(fèi)能否據(jù)實(shí)稅前扣除？

5、公司經(jīng)常與客戶一起出差考察業(yè)務(wù)，客戶機(jī)票等費(fèi)用是否允許稅前扣除?

6、查補(bǔ)收入能否作計(jì)提招待費(fèi)、宣傳費(fèi)基數(shù)？

7、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品預(yù)售收入可否作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)？

8、企業(yè)可否選擇會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售收入時(shí)點(diǎn)作三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)？……

9、關(guān)聯(lián)企業(yè)融資涉稅風(fēng)險(xiǎn)解析。房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)如何搭建對(duì)后續(xù)融資有利？

10、向非金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人借款如何解決稅前扣除？

問(wèn)題：企業(yè)取得個(gè)人資產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，其貸款利息可否稅前扣除？企業(yè)向個(gè)人借款利息稅前扣除如何處理稅負(fù)最優(yōu)？

案例：如何將超金融機(jī)構(gòu)貸款利率利息在所得稅前合理扣除。

案例：如何將房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)成免稅收入降低經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)高利潤(rùn)產(chǎn)生的高所得稅稅負(fù)。

問(wèn)題：房地產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)古玩字畫(huà)如何最優(yōu)化稅前扣除？

11、私車(chē)公用全方位政策解析和應(yīng)用。

12、手續(xù)費(fèi)及傭金支出實(shí)例解析。5%限額扣除是按單個(gè)合同還是按總收入計(jì)算？差旅費(fèi)票據(jù)及涉稅處理全解析。

案例：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售階段年末所得稅匯算時(shí)，如何結(jié)合新版年度納稅申報(bào)表填報(bào)的實(shí)例解析。

三、銷售期所得稅的處理

（一）收入總額管理。

1.竣工階段會(huì)計(jì)和稅法在收入確認(rèn)方面有哪些差異和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

商品房交付時(shí)間確定對(duì)所得稅的影響分析。

實(shí)例解析：新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)上如何確認(rèn)收入？

2.相對(duì)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，稅法在合同約定制收入確認(rèn)方面有哪些特殊規(guī)定？

3.案例應(yīng)用：

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)不同銷售方式下稅法收入處理。

案例2：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)階段收入處理。

4.各種返還收入如何處理稅負(fù)最優(yōu)？

5.代收費(fèi)用、視同銷售行為如何處理稅負(fù)最優(yōu)？

6.收入確認(rèn)問(wèn)答集錦。

（二）扣除項(xiàng)目管理。

1.稅前扣除原則有哪些？稅法上哪些項(xiàng)目應(yīng)按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)稅前扣除？

匯算中費(fèi)用扣除問(wèn)答集錦，如：企業(yè)補(bǔ)繳以前年度社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)如何稅前扣除？

2.成本預(yù)算管控。

（1）成本核算對(duì)象的確定和開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算。①六大成本項(xiàng)目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成比例？②土建成本中各主要成本項(xiàng)目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成比例？③開(kāi)發(fā)變動(dòng)成本項(xiàng)目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)主要構(gòu)成比例？④各成本構(gòu)成項(xiàng)目在成本方面和收入方面的占比？⑤各項(xiàng)期間費(fèi)用的占比。

（2）稅法上滾動(dòng)開(kāi)發(fā)共同成本如何分配？

（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品已完工但大量缺建安發(fā)票，所得稅匯算中如何處理使所得稅稅負(fù)最優(yōu)且涉稅風(fēng)險(xiǎn)最小？出售地下車(chē)位如何進(jìn)行所得稅處理？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用又銷售的所得稅如何處理？“拆一還一”方式的所得稅處理。

（4）已銷產(chǎn)品計(jì)稅成本如何計(jì)算？開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算實(shí)例模版應(yīng)用。（5）會(huì)計(jì)成本和計(jì)稅成本核算實(shí)例應(yīng)用。

（6）“買(mǎi)一贈(zèng)一”會(huì)計(jì)核算和涉稅處理實(shí)例解析。

（7）匯算中開(kāi)發(fā)成本問(wèn)答集錦。如出售地下車(chē)位所得稅如何處理？

3.期間費(fèi)用的處理。

（1）福利性和獎(jiǎng)勵(lì)性旅游的涉稅籌劃實(shí)例應(yīng)用。

（2）防暑降溫費(fèi)、防暑降溫用品節(jié)稅技巧應(yīng)用。

（3）所得稅匯算中費(fèi)用扣除問(wèn)答集錦。如白條如何規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)？

4.工資薪金涉稅新政解讀。工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？稅務(wù)處理有哪些技巧？

案例：講解工資規(guī)劃的最優(yōu)化稅前扣除。

問(wèn)題：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況臨時(shí)雇用人員，無(wú)勞動(dòng)合同、無(wú)各種保險(xiǎn)，其支付工資能否稅前扣除？

返聘離、退休人員報(bào)酬能否作“工資薪金”稅前扣除？

公車(chē)改革相關(guān)費(fèi)用如何列支？

企業(yè)免費(fèi)提供給員工的住房租金支出能否計(jì)入職工福利費(fèi)在稅前扣除？

某企業(yè)春節(jié)期間對(duì)已離退休職工發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，該補(bǔ)貼能否稅前扣除？支付給員工離職一次性補(bǔ)償金能作為工資薪金稅前扣除嗎？能否作為三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的繳費(fèi)基數(shù)？…

5.特殊事項(xiàng)處理。以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用及應(yīng)扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？實(shí)務(wù)稅案解析。

6.應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。

案例1：計(jì)稅成本確認(rèn)。

案例2：不同成本核算對(duì)象不同攤銷方法實(shí)例應(yīng)用。

案例3：多項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)進(jìn)度的所得稅匯算和年度申報(bào)表填報(bào)案例解析。

第四節(jié)：現(xiàn)場(chǎng)答疑環(huán)節(jié)，專家現(xiàn)場(chǎng)解答學(xué)員企業(yè)稅收疑難問(wèn)題。

于老師

于老師:全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)多家納稅人俱樂(lè)部及全國(guó)各省多次講授房地產(chǎn)和建安板塊財(cái)稅實(shí)操應(yīng)用實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團(tuán)的財(cái)稅顧問(wèn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見(jiàn)長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問(wèn)題的能力強(qiáng)。

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