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【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大稅負構(gòu)成比例中，增值稅是基礎(chǔ)，企業(yè)所得稅是核心，土地增值稅是關(guān)鍵！土地增值稅按照開發(fā)周期清算，財務(wù)核算時間跨度長、計算流程繁瑣、扣除項目復(fù)雜，加之各省土地增值稅清算疑難問題解釋不統(tǒng)一，進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難度。近期，“金稅四期”升級了土地增值稅管理模塊，在項目登記管理、房源信息管理、尾盤銷售管理等方面進一步提升“數(shù)據(jù)治稅”成果，要求房地產(chǎn)企業(yè)按照按月動態(tài)更新相關(guān)清算數(shù)據(jù)，房企土地增值稅清算工作迫在眉睫！

本次課程依托財政部、總局土地增值稅基本政策，緊扣地方土增政策，直擊當(dāng)前新形勢下土地增值稅清算的風(fēng)險點與規(guī)避技巧，著眼房地產(chǎn)企業(yè)如何科學(xué)合理規(guī)劃清算項目、如何靈活處理成本分攤、如何把控清算時機、如何準(zhǔn)確填報土地增值稅申報表等關(guān)鍵疑難問題，通過具體、淺顯、通俗的案例解析，分別從土地增值稅清算項目認定、收入節(jié)點與金額確認、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷等重點內(nèi)容，到成本分攤方法的具體運用與稅收防范，逐一解讀土地增值稅清算技巧與風(fēng)險點把控，讓財稅人員較為完整地掌握土地增值稅清算方法，獨立完成清算項目。

【課程收益】

1、緊扣實務(wù)、操做性強：重實戰(zhàn)、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風(fēng)險防范；

2、著眼本地、針對性強：將河北、北京以及周邊省份財稅政策納入土地增值稅清算流程各個節(jié)點，讓學(xué)習(xí)不再“空洞”，激發(fā)財稅潛能；

3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實案例數(shù)據(jù)分析，實務(wù)操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、 法規(guī)引用，全面提升籌劃技巧；

4、學(xué)員互動、現(xiàn)場答疑：學(xué)員帶著問題聽課，現(xiàn)場咨詢，參與解析過程，實實在在解決本企業(yè)疑難問題。

【課程對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)高管、財務(wù)人員，稅務(wù)機關(guān)房地產(chǎn)征管人員，會計師、稅務(wù)師事 務(wù)所從業(yè)人員，房地產(chǎn)行業(yè)研究人員。

【課程大綱】

一、土地增值稅清算概述

1．土地增值稅計征范圍

2．土地增值稅計算流程

3．土地增值稅扣除原則

4．結(jié)合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5．土地增值稅預(yù)征制度

6．清算單位確認與《項目臺賬登記表》填報技巧

7．清算分類標(biāo)準(zhǔn)辨析

8．二次清算必要性以及流程

9．土地增值稅核定征收注意事項

二、土地增值稅清算收入確認

1．土地增值稅確認收入時點以及金額

2．買房贈送家電、送面積、送車位、送物業(yè)等

3．以租代售、售后回租模式

4．銷售價格偏低收入金額確認

5．價外費用與收入金額（墊資利息）

6．合作建房稅收風(fēng)險分析

7．工抵房流程解析

三、土地增值稅清算扣除確認

1．招拍掛拿地方式土地成本的確認

2．土地投資方式土地成本的確認技巧

3．以房換地（以地換房）土地成本的確認

4．以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓土地成本確認

5．紅線外支出土地成本的確認

6．配建經(jīng)適房土地成本的確認

7．不同土地返還款的處理

8．成本差的稅收處理

9．裝修分類以及土增清算扣除

10．售樓部土地增值稅風(fēng)險分析

11．財務(wù)費用扣除（不同融資方式資金成本確認）

12．開發(fā)間接費、資本化利息扣除注意事項

13．稅金扣除與收入配比的復(fù)雜性

14．印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅扣除

15．“舊房”界定以及土地增值稅計算流程

四、“拆遷還建”財稅處理

1．拆遷還建經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)分析

2．拆遷還建不同會計處理對稅收的影響

3．拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據(jù)選擇

4．拆遷還建企業(yè)所得稅處理暨稅收調(diào)整

5．拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧

6．價差部分處理技巧

7．拆遷還建發(fā)票開具、契稅等問題解析

8．銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析

五、成本分攤與車位

1．會計核算對象對土地增值稅影響

2．成本分攤原則解讀

3．占地面積法分攤要領(lǐng)

4．建筑面積法與土增申報表對接

5．直接成本法的運用

6．預(yù)算造價法適用要點

7．層高系數(shù)法適用原理分析

8．人防車位銷售稅收分析

9．無產(chǎn)權(quán)車位、有產(chǎn)權(quán)車位稅收差異分析

10．車位成本分攤要領(lǐng)

六、土地增值稅稅負測算

1．?dāng)?shù)據(jù)采集來源

2．收入數(shù)據(jù)采集與分割

3．成本數(shù)據(jù)采集與分攤

4．稅金數(shù)據(jù)采集與計算

5．?dāng)?shù)據(jù)綜合運用與稅負測算結(jié)果比對

6．土地增值稅臨界點分析

七：河北、北京土地增值稅解讀

1．普通住宅標(biāo)準(zhǔn)

2．清算對象確定

3．車位本地化處理政策

4．成本分攤方法與選擇（層高系數(shù)法）

5．核定征收率與四項成本核定

6．樣板間與裝修（軟裝）

7．二次清算

8．爛尾樓

9．新舊房界定標(biāo)準(zhǔn)

10．稅金扣除規(guī)定

八：互動答疑（山東、山西、河南、天津等省份政策）

王老師

會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認同和熱烈追捧！

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