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【課程背景】

項目的精細化管控是房地產企業未來發展的大勢所趨，但是對于項目的在獲取、建設、銷售等全流程中所產生的問題也相當復雜，項目將面臨土地獲取、招投標、總包管控、安全生產、銷售去化、房屋交付、財務、法律、政策等多方面風險問題，如不能正確對待這些風險，將會導致項目的偏差及失敗，也將給房企自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高房企防范意識，降低項目運營風險，優化項目成本和管理模式是房企面臨的主要問題。

本課程基于法律視角和項目實操視角兩個維度，從投拓、設計、施工、營銷、交付等方面，直擊項目開發中的痛點、破解之道，結合案例及數據分析，就項目全流程風險防范進行剖析與探討。

【課程目標】

1、本次課程以案例入手，條分縷析，將風險從事后處理轉變為事前預防、事中應對。從而打造房地產企業核心模塊的風險管控體系，減少項目建設風險及由風險帶來的經營成本。

2、課程以全員風險管理理念，與業務流程相結合的過程管理與知識管理，結合公司管理與項目建設的各個模塊，介紹標桿企業的風險管理理念、實踐與經驗、教訓，為企業風險管理提供全面的解決方案。

3、課程實戰，內容實操，觀點新銳。將風險識別規避能力轉化為企業實實在在的利潤。

【課程對象】

房地產企業總經理、副總、項目總，設計、工程，成本、采購，運營、法務等中高層管理人員

【課程大綱】

第一部分招拍掛與收并購參與要點

一、招拍掛文件解讀

1、競拍規則的了解

2、自有資金的考慮

3、合作模式確定

思考：資質對于項目競拍的影響

二、工期及地塊情況

1、不利因素

2、工期排布

【案例】：多業態土地成本分攤

三、當地銷售政策

1、“五限”

2、資金監管

四、項目指標的了解

1、現金流回正

2、利潤

五、交易主體

【案例】：誰才是公司的話事人？

六、股東投入

思考：注冊資本金過大的有何風險及不利？

七、債權債務

【案例】：股東變更所導致的過會條件變化

八、土地獲取

【案例】：報建能否阻卻閑置？

九、規劃建設

【案例】：政策調整是否為不可抗力？

十、市場營銷

【案例】：房源去哪了？

十一、過渡期

思考：過渡期公司經營會存在波動，會存在哪些風險點？如何來規避這些風險點？

第二部分設計那些事兒

一、設計院資質及設計合同無效的處理方式

二、設計深度分類

1、概念設計

2、初步設計

3、招標圖

4、施工圖

5、施工期配合

三、設計成果完成的標準及標志

四、設計成果的知識產權

思考：委托設計成果的權屬歸屬？

五、設計費用的結算

【案例】：無合同是否需要支付設計費

【案例】：設計費用約定不明的結算

六、重大設計變更

思考：規劃變更及設計變更的區別？

【案例】：設計變更是否需要通知業主？

七、設計事故及損失賠償

八、設計合同的解除

第三部分招投標全流程梳理

一、招標人準備工作

1、項目是否需要強制招投標

【案例】：應招未招標而簽訂合同的行政處罰

2、可以單獨發包的單位工程

【案例】：業主方繞開總包合同約定進行單獨分包，是否屬于肢解發包？

3、編制資格預審、招標文件文件

4、投標文件的編制要求

5、發布資格預審公告

【案例】：當公開招標的，采用邀請招標的行政處罰

6、資格預審

7、發售招標文件及答疑、補遺

【案例】：公告時間不足的行政處罰

8、接收投標文件

9、抽取評標專家

【案例】：評標專家庫選擇違規的行政處罰

10、開標

11、投標文件評審

12、定標

13、發出中標通知書

【案例】：確定中標人后，擅自取消招標項目的責任

14、合同談判及簽約

【案例】：中標人單方結算

15、退還投標保證金

第四部分如何避免陷入“工程索賠”的坑

一、什么是工程索賠

1、索賠主體

2、索賠原因

3、索賠程序

4、索賠結果

5、索賠目的

【概念辨析】索賠vs簽證

二、施工索賠的機會及形成

1、業主的行為（先天不足）

思考：簽證是否必須包含責任承擔方？

思考：業主方的哪些行為或客觀因素會給施工單位提供施工索賠的機會？

2、業主的行為（后天作）

【案例】：烤死人大廈

3、業主的行為（客觀因素）

【案例】：只有監理簽字的簽證法律效力如何認定？

4、不可抗力

5、分包商的行為

【案例】：飄忽不定的結算價--到底誰錯了？

三、索賠種類及索賠費用的組成及索賠證據

1、合同文件

2、業主發文

3、溝通文件

4、事實文件

四、如何應對竣工勒索？

【案例】：施工單位以工程款支付為條件，付到98%才可配合竣備，如何處理？

思考：竣工驗收和竣工驗收備案的責任主體到底是誰？

思考：配合竣工驗收及備案是承包人義務還是權利？

【案例】：疑難復雜的總包竣工糾紛案件--查封、反訴、鑒定、指定分包、竣工勒索等因素

第五部分項目的工程結算

一、工程結算與審計的關系

思考：何為審計？審計有哪幾種類型？為什么會出現審計與結算的矛盾？

思考：何種情況以審計機構核定金額為準，何種情況以承發包雙方結算為準？

思考：在未約定結算或審計時間點情況下，一般法院認定的合理時長為多久？

1、政府審計案件的常見裁判思路

【案例】：雙方約定結算以審計為準，但是條款卻無效

2、非政府審計案件的常見裁判思路

思考：法院對于審計類案件判決的依據及審查思路

【案例】：雙方明確約定審計機構及審計方式，法院為何還要查實審計情況？

二、倒簽合同的結算

思考：合同倒簽是否可以規避風險？

【案例】：說不清的結算單價

三、承包人單方結算

1、以送審價為準的適用前提

【案例】：為何單方結算未被支持--法院的說理及依據

2、成就的條件--滿足四部結算過程

四、結算協議達成后的索賠

思考：達成結算協議后還能否進行索賠？

1、政府文件及各地高院的司法判例及解釋

2、趨勢及管控方法

第六部分人力資源問題的介入及應對

一、優質員工的招聘--招聘及試用期風險防范

1、背景調查是否流于形式

2、如何確認應聘員工信息的真實性？

3、入職登記表填寫與實際不符能否作為辭退理由？

4、應屆生及校招的注意事項

5、Offer發放節點與內容

二、員工違反公司制度處理方式--員工泡病假的破題思路

1、勞動手冊約定必須三甲醫院開具病假單？

2、如何確認病假的真實性？

3、如果員工上述病假被確認為無效后，公司是否可以追求員工賠償責任？

三、公司是否可以采取末位淘汰制？--績效考核及崗位調整

1、員工手冊是否合規？

2、是否 “嚴重違反用人單位的規章制度”？

3、是否屬于“勞動者不能勝任工作”？

4、處于末位怎么辦？

四、離職員工談判技巧--降低員工不合理的訴求及情緒疏導

第七部分項目營銷宣傳法律支持

一、工期及銷售節點--股東回流及現金流

1、項目基本情況

2、股東回流

二、精裝修交付標準及銷售合同審核要點--客訴源頭風險的把控

1、精裝修管控要點

2、補充協議的注意事項

三、廣告法及銷售物料審核--常見風險點的規避及寫法

1、廣告要素

【案例】：傍名牌的商包

2、引證符合

3、價格標注

4、面積表述

5、項目位置示意圖

6、規劃中/建設中設施宣傳

【案例】：學區房之痛

7、廣告圖片

8、物業宣傳

9、宣傳贈送要求

【案例】：陽臺面積不達標

四、開盤前風險審查--售樓處及樣板間檢查要點

五、不利因素與銷售說辭--銷售人員的風控意識的宣貫

第八部分項目竣備及交付

一、商品房竣工驗收與交付使用

1、現實交付及權利交付

2、交付的方式

3、交付的后的責任承擔

【案例】：遺失的交付通知書--未寄發《交付通知書》的后果

4、交付的前置條件

思考：開發商將商品房交付使用的前置條件是什么？

思考：質量驗收與綜合驗收是何種關系？何為“五方核驗”？

5、交付和收房的流程

思考：交付時應必備的文件有哪些？

6、購房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客戶的權利還是義務？

【案例】：房屋質量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

二、交付使用的常見法律問題

1、逾期交房的常見情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、違約責任的承擔方式

【案例】：在不具備交付條件的情況下，購房人對房屋的接收，開發商是否還需要承擔違約責任？

【案例】：因政府延遲辦理相關手續而逾期交付是否構成違約？

三、精裝修商品房交付的法律風險

1、精裝修交付標準--風險管控要點

思考：示范文本對房屋交付標準的合同應當如何約定？

2、判斷房屋質量缺陷的依據及法律風險

【案例】：房屋質量問題，是否構成不能交付使用的障礙？

3、精裝修房屋三大質量缺陷

1)部品質量缺陷

2)設計質量和工藝質量缺陷

3)室內環境污染

思考：因質量瑕疵維修后，質保期是否能重新計算？

四、商品房小區產證辦理

1、項目大產證的辦理

2、小產證的辦理

【案例】：“交付后720天內辦理產證”的約定

第九部分股權退出的注意事項

一、何謂“模擬清算”？

思考：利潤分配的前提

二、股權退出時間點

思考：如何退出更為有利？

1、股權退出的時間點確認

2、退出要考慮的因素

三、退出對價

思考：模擬清算的邏輯及對價

四、安全退出項目的約定

1、預留股權

2、股權轉讓協議的草擬要點

馬老師

馬老師（房地產法務實戰專家）

現TOP5地產公司區域法務負責人

原旭輝地產城市公司法務負責人

華東政法大學法學研究生畢業，取得法律職業資格證書及中級經濟師（房地產）證書，馬老師15年標桿房企法務工作經歷。具有深厚的法律專業功底及豐富的實務經驗。曾多次參與房地產企業相關立法活動。

lTOP5地產公司任職期間：

牽頭多個項目盡職調查，集團資產包收購及輕資產運營項目獲取；應對區域集中供地的合作開發協議談判；開展多次內部培訓，獲得企業頒發的專業講師資格證書；統籌處理區域范圍內重大疑難案件（股權轉讓糾紛、施工索賠清退糾紛等），并進行復盤。

旭輝任職期間：

主導大宗交易（50億）的協議談判及成交；長租公寓爆雷、類住宅延期交付糾紛、售后返租糾紛、車位統一長租方案等非訴類處理；處理電商費、包銷案件、分銷糾紛等群訴案件。對接20余個商辦、住宅項目，包括合作項目，商業綜合體、獨棟辦公室、辦公塔樓、底商、高端住宅租賃、二手收購項目的重新開發等。

總體房地產管控經歷：

馬老師對于收并購、產業勾地、融資、合作開發、項目運營及股權事項均有大量的實戰實操經驗，并有豐富的群訴處理、大宗交易談判、項目收購、總包清退、工程索賠、訴訟執行等操盤經驗。

授課風格：

實踐為主并與房地產法務理論相為融合，體系感強，強調實用。實戰案例生動，講解深入淺出，信息量大、知識面寬、實踐性強。屬于典型的“實戰實用型”實戰專家。

主講課程：

《房地產項目收購及并購法律風險及案例解析》《房地產項目兼、并購與清算退出》《工程結算與索賠實戰案例解析》《房地產企業勞動法律實務》《民法典及商事法律原理與案例分析》《房地產商辦項目營銷創新運用及案例解析》《項目總視角下房地產企業全流程法律風險識別與防范》《合同訂立履行中的法律風險與防范》《最新土地政策解析及法律法規風險規避》《建筑工程安全生產法律法規及案例解析》《建筑施工企業法律風險防范》《民法典下關于建設工程的司法解釋》《農民工工資支付條例》適用及風險防范課綱《建筑單位工程結算與索賠實戰案例解析》

部分服務客戶：招商蛇口、上海城投、平安不動產、中建西部建設湖南公司、中建三局、粵海置地、港利集團、中建四局、中交地產、中電建建設集團等多家企業以及線下多期公開課。

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