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課程對象

建筑、房地產企業財務、稅務、項目、采購、投資、融資、風控等相關管理崗位

課程方式

講授、案例分析、課間活動、討論提問、互動點評、課程總結

課程背景

建筑業、房地產業營改增已經7年了，但是大部分建筑房地產企業財稅人員對增值稅還是把握不透，思維混亂，企業稅務風險相當大，僅以發票為例，目前，很多建筑企業取得的發票中至少60%以上的發票不合規，有的企業可能高達80%以上，因為很多企業只學了一些“點”,沒有把握“面”，學會了一些“皮毛”，沒有把握住“實質”，更沒有構建起正確的增值稅思維。

以數治稅、全電發票、聯合懲戒、黑名單、“互聯網+稅務”等嚴征管模式下，稅務稽查方式改變，稽查力度更大、稽查目標更精準，建筑房地產企業最大的稅務風險莫過于增值稅發票稅務風險，而防范增值稅發票稅務風險又必須精通增值稅政策并靈活運用。而對于房地產企業來說,一筆業務同時涉及增值稅、企業所得稅、土地增值稅等多稅種，稅務風險更是不可忽視！

課程收益

1、掌握建筑企業增值稅銷項稅額、進項稅額的稅務風險與防范；

2、掌握甲供材、甲控材和”五流合一“的稅務處理；

3、掌握建筑企業違約金、賠償金、配合費和質量保證金的稅務處理；

4、掌握建筑企業違約金、賠償金、配合費和質量保證金的稅務處理；

5、掌握建筑企業預收賬款的涉稅處理；

6、掌握建筑企業增值稅差額征稅、資質共享和掛靠業務的財稅處理；

7、掌握建筑企業增值稅其他風險與規避；

8、掌握建筑企業重點實務和疑難問題的處理；

9、掌握建筑、房地產企業共性常規、重點、疑難實務問題的處理；

10、掌握房地產企業土地取得階段的財稅處理技巧與風險規避；

11、掌握房地產企業規劃設計與前期工程的財稅處理；

12、掌握房地產企業項目建設階段的財稅處理；

13、掌握房地產企業銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險規避；

14、掌握金稅四期下如何從財務報表看透涉稅風險；

15、掌握金稅四期下股東借款與企業借款的涉稅風險及應對；

課程內容

一、增值稅立法草案逐條比對，剖析草案十大變化，講解“貸款服務”進項稅額放開抵扣鏈條對房地產開發企業的重點影響

二、理解《草案》與房地產稅收業務一一結合，建立信息共享機制，與國土局、財政局、 房管局、住建委完成數據交換，房開企業未來應怎樣進行風險應對？

三、“金稅四期”已完成上線，對房地產、建筑業信息管控有哪些質的飛躍？房地差、建筑企業在電子發票問題上需特別注意哪些問題？

四、國務院普惠性減稅政策下房地產、建筑企業多稅種執法口徑愈發嚴格，怎樣正確對待稅務稽查 與納稅評估的關系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的風險。

五、金稅四期下的財稅合規內涵分析與基本要求

六、何為“全電發票

課程大綱

第一講 建筑企業增值稅銷項稅額的稅務風險與防范

一、增值稅納稅義務人發生時間

二、視同提供服務應稅行為

三、差額征稅

四、銷售額

五、價外費用

六、適用稅率

七、兼營業務

八、銷售收入完整性

九、規避取得虛開增值稅專用發票的風險

十、銷項稅額風險點防范

第二講 建筑企業增值稅進項稅額的稅務風險與防范

一、增值稅扣稅憑證

二、不應抵扣而抵扣進項稅額

三、應作進項稅額轉出而未作進項稅額轉出

四、增值稅抵扣憑證的規定

五、計算扣除政策規定與操作

六、進項稅額風險點防范

第三講 建筑企業甲供材、甲控材和”五流合一“的稅務處理

一、營改增后的甲供材與甲控材的區別

二、營改增后的甲供材的稅務處理

三、甲供材規避稅收風險的實操要點

四、如何界定甲供材？提供圖紙算不算？提供水電算不算？

五、”五流合一“的稅務處理

案例分析

第四講 建筑企業違約金、賠償金、配合費和質量保證金的稅務處理

一、建筑企業收取業主違約金、賠償金的稅務處理

二、業主從工程款中扣除為違約金和賠償金的稅務處理

三、總包從分包工程款中扣除違約金和賠償金的稅務處理

四、總包從分包工程中扣除配合費或服務費或協調費的稅務處理

五、業主從工程款中扣留質量保證金的涉稅處理

案例分析

第五講 建筑企業預收賬款的涉稅處理

一、建筑企業預收賬款或收取業主開工保證金增值稅納稅義時間的處理

二、建筑企業預收賬款、預繳增值稅的稅務處理

三、建筑企業預收賬款的發票開具

案例分析

第六講 建筑企業增值稅差額征稅的財稅處理

一、簡易計稅的總分包之間差額征收增值稅扣除項目的規定

二、簡易計稅的總分包之間差額征收增值稅發票的開具及賬務處理

三、一般計稅的總分包之間差額預繳增值稅扣除項目的規定及發票管理

案例分析

第七講 建筑企業資質共享和掛靠業務的稅務處理

一、掛靠工程的核心財稅風險

二、掛靠工程的被掛靠方和掛靠方應該如何管理發票

三、掛靠工程如何合法支取利潤，避免虛開風險？

四、“掛靠”工程帳目處理最佳選擇方案

五、資質共享新老項目的稅務處理

六、財務核算和資金管理

七、被掛靠企業如何防范風險？

案例分析

第八講 建筑企業增值稅其他風險與規避

一、發票使用管理稅務風險

二、建筑業工傷賠償稅務處理風險

三、逾期申報、逾期繳稅的稅務風險

四、納稅人銷售額超過小規模納稅人標準不認定的稅務風險

五、賬務處理的稅務風險

六、財政補貼申請稅務風險

七、節稅籌劃的操作風險

八、增值稅法律風險

九、增值稅風險防范措施

案例分析

第九講 建筑企業重點實務問題處理

一、建筑業合法分包與非法轉包、違法分包界定

二、差額扣除的“分包“包含哪些？承包給個人的勞務，可否差額扣除？

三、機械設備租賃涉及的增值稅問題，建筑企業取得免稅農產品發票如何判斷？可否抵扣，如何抵扣？

四、企業所得稅收入與增值稅銷售收入納稅義務發生時間與暫時性差異會計處理。

五、取得個人去稅務機關代開的發票，哪些需要代扣代繳個稅？

六、勞務分包下總包方代發農民工工資應該注意的涉稅風險

七、個稅的處理以及建筑業對于稅務的現有政策梳理；

八、合同的風險與應對；

九、關賬的注意事項。

第十講 建筑企業疑難實務問題處理

一、建筑工地應交納環保稅嗎？

二、完工進度和開發票時間不同，如甲方不付款，一般建筑公司不先開發票，但實際完工已經早需要開發票，會引起怎么樣的后果，如何處理？

三、支付掛靠建筑造價師酬金的個人所得稅如何申報？該建筑造價師工作單位的工薪個人所

得稅申報有何關聯？如何處理？

四、通過勞務公司派遣用工開票的社保和個稅如何規避？ 合同怎么定？

五、收入確認的時間點，增值稅與所得稅收入時間點的區別；

六、成本結轉時，對于稅收風險方面應注意點；

七、如何完善增值稅抵扣鏈

八、怎樣解決地方建材（沙石等）無票據問題

九、印花稅是不是可以核定；

第十一講 建筑、房地產企業常規實務問題處理

一、以房抵債中施工方和開發商如何處理對雙方都有利？

二、建筑企業中增值稅申報表與企業所得稅申報表收入金額不一致的財稅風險及處理？

三、“保交樓”稅收政策的背景及適用情況有哪些？

四、建筑業是否需要計提“專項儲備”如何進行稅會處理？

五、數電票相關政策規定有哪些？

六、數電票對建筑業、房地產業加強了哪些方面的管控？

七、數電票下建筑業、房地產業的風險如何防范？

第十二講 建筑企業稅務風險揭示與防范

一、建筑勞務企業應收賬款占營業收入比例過高引發的稅務風險

二、房建企業負債占營業收入比例過高引發的稅務風險

三、建筑勞務企業個人所得稅申報收入與勞務發票合計占營業收入比例過低引發的稅務風險

四、建筑業簡易計稅進項稅轉出比與簡易計稅收入占比異常引發的稅務風險

五、一般納稅人簡易計稅項目扣除金額占簡易征計稅目營業收入比過大引發的稅務風險

六、小規模納稅人簡易計稅項目扣除金額占簡易征計稅目營業收入比過大引發的稅務風險

七、建筑業存貨項目異常引發的稅務風險

八、建筑業一般計稅項目申報表扣除項目金額異常引發的稅務風險

九、建筑業鋼材占營業成本的比例異常引發的稅務風險

第十三講 房地產企業稅務風險揭示與防范

一、房地產企業土地出讓金與配套費和拆遷補償費合計與契稅申報依據比異常引發的稅務風險

二、房地產企業預收賬款增加、合同負債增加及營業收入合計與增值稅預繳申報依據比異常引發的稅務風險

三、房地產企業其他應付款變動異常引發的稅務風險

四、房地產企業所得稅年度申報表（A105010表）數據異常引發的稅務風險

五、房地產企業土地增值稅預繳數據異常引發的稅務風險

六、房地產企業產權轉移書據申報數據異常引發的稅務風險

七、房地產企業土地增值稅清算時點異常引發的稅務風險

八、房地產企業城鎮土地使用稅申報數據異常引發的稅務風險

九、房地產企業土地征用與拆遷補償費收入占比異常引發的稅務風險

第十四講 房地產企業土地取得階段的財稅處理技巧與風險防范

一、房地產企業會計核算科目設置與土地增值稅清算規劃

二、拆遷補償金稅前扣除

三、一般計稅方式土地價款抵減銷售額

四、政府規費稅前扣除

五、營改增后土地成本確認

六、契稅與土地使用稅

七、取得土地使用權后何時開始交納城鎮土地使用稅

八、城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同、 是否同時繳納

九、經濟適用房建設用地是否繳納城鎮土地使用稅

十、如何確定土地成本、企業如何把耕地占用稅、拆遷補償費計入土地價款

十一、土地使用稅可否計入土地成本、印花稅可否計入土地成本

十二、土地閑置費能否計入土地成本

十三、企業取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理

十四、契稅計稅依據如何確認、拆遷補償費、大配套費、政府規費是否應繳納契稅

十五、企業取得土地使用權后再轉讓有何操作技巧

十六、土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據取得應規避哪些納稅風險

十七、案例分析---非政府主導行為的拆遷補償可否稅前扣除

案例分析

第十五講 房地產企業規劃設計與前期工程的財稅處理

一、規劃設計不僅影響銷售更影響納稅

二、規劃設計失誤導致多交稅款如何補救

三、委托境外單位進行規劃設計如何扣繳稅款

四、開發項目內的道路、供水、供電如何核算

案例分析

第十六講 房地產企業項目建設階段的財稅處理

一、劃分開發產品成本核算對象的原則

二、開發產品成本支出包括哪些具體內容

三、決定一項支出進開發成本還是進期間費用應如何簡單把握又沒有納稅風險

四、 成本分攤方法土地增值稅和企業所得稅有何不同、如何合理利用、如何跟稅務機關爭取最有利于企業的分攤方法

五、如何用層高系數法劃分建筑安裝成本

六、用貨幣安置拆遷的憑什么票據扣除？

七、用清算項目的房地產安置回遷戶的如何處理？

八、用異地自建房安置回遷戶的如何處理？

九、房產稅如何交納？

十、房屋的改擴建支出是否計入房產原價

十一、企業從被投資企業撤回或減少投資怎樣納稅

十二、委托銷售支付境外、境內手續費或傭金可否扣除

十三、如何處理企業發生的合理的工資薪金支出

十四、職工福利費包括的范圍

十五、勞動保險費如何在稅前扣除

十六、職工差旅費津貼、誤餐補助如何在稅前扣除

十七、勞動保護支出如何在稅前扣除

十八、房地產企業的業務招待費如何在稅前扣除

十九、廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除

案例分析

第十七講 房地產企業銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險防范

一、房地產開發項目預售與銷售的節點

二、一般計稅方法如何預交增值稅

三、一般納稅人簡易計稅方法如何預交增值稅

四、預售收入所得稅的納稅申報、預售階段如何開具發票

五、商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金如何處理？

六、銷售收入確認的原則和條件

七、銷售自行開發的房地產項目如何選擇計稅方法

八、一般計稅方法如何扣除土地價款

九、扣除土地價款后如何開具增值稅發票

十、一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開具發票

十一、老項目選擇簡易計稅辦法如何繳納增值稅

十二、兼營業務銷售額的確定

十三、兼營業務不得抵扣進項稅額的稅務處理

十四、銷售折讓和銷售退回的稅務處理

十五、現金折扣的稅務處理

十六、分期收款方式銷售開發產品如何納稅

十七、“買房送家電”業務如何進行稅會處理？

十八、房地產企業出租老項目如何征收增值稅

十九、房企出租新項目如何繳納增值稅、轉租項目如何納稅？稅企爭議如何解決

二十、出租土地使用權如何繳納增值稅、是否有新老項目之分

二十一、轉讓老項目土地使用權如何繳納增值稅

案例分析

第十八講 金稅四期下如何從財務報表看透涉稅風險

一、金稅四期下的資產負債表涉稅風險

（一）貨幣資金未及時清理

（二）企業的往來掛賬過大

1.應收及預付賬款項目余額過大

2.預收賬款失常

3.應付賬款失常

4.其他應收款失常

（三）企業存貨、資產周轉率增強

1、購銷合同是否真實

2、存貨周轉率=主營業務成本/平均存貨（次）

3、主要與同行業、本公司以前年度相比存貨周轉率過低

4、通過對總資產和存貨周轉情況的分析

5、企業應納稅額卻出現減少或增長幅度偏低，可能存在隱瞞收入或虛增成本的現象

（四）所有者權益

1. 實收資本，企業是否存在抽逃注冊資本

2. 盈余公積，關注企業當期沒有利潤，而盈余公積增加的原因

3. 未分配利潤持續為負數，所有者權益小于注冊資本，而資產總額和負債卻在不斷增加

二、金稅四期下的利潤表涉稅風險

（一）營業收入

1.營業收入確認的稅會差異

2.營業收入的趨勢變動異常

3.營業收入與公司的固定資產規模、員工人數、經營租賃的辦公場所等不相匹配

（二）營業成本

1.平均營業成本高于同行，成本構成不合理，可能會存存多列成本的情況

2.營業成本與收入的變動趨勢反常，增幅遠大于營業收入的增幅

（三）費用及所得稅

1.費用在年末大幅增加

2.員工工資普遍接近5000元，但個稅交納很少

三、金稅四期下的現金流量表涉稅風險

（一）經營活動產生的現金流量

1. 在應收賬款變動不大的情況下，銷售商品、提供勞務所收到的現金與營業收入和增值稅增幅不匹配

2. 應付賬款變動不大的情況下，購買商品、接受勞務支付的現金與營業成本增幅不匹配

（二）籌資活動產生的現金流量

1、籌資活動的本金產生的財務費用是否超出銀行同期貸款利率水平

2、如果是關聯方借款，是否符合“債資比”，超出比例部分的借款費用是否有納稅調整

（三）投資活動產生的現金流量

1、投資活動收到的投資收益與投資的本金不匹配

2、是否涉及非貨幣性資產投資，這些非貨幣性資產是否已視同銷售交納了稅費

第十九講 金稅四期下股東借款與企業借款的涉稅風險及應對

一、股東借款的涉稅風險及應對

（一）股東借款的涉稅風險

1、股東無償借用公司資金在年末沒有歸還則要繳納20%的個人所得稅

2、個人股東以其房屋或小轎車向銀行抵押貸款后，再貸給其企業使用，企業代股東付給銀行的利息不能在企業所得稅前扣除

（二）股東借款的涉稅風險應對

1、在借款之前要召開股東會議

2、簽訂借款協議

3、注明資金的來龍去脈

4、表明何時歸還

二、企業借款的涉稅風險及應對

（一）企業借款的涉稅風險

1、企業無償借用個人股東的借款需要繳納增值稅

2、投資者不能將企業資金用于消費性支出或財產性支出，否則視為企業對個人投資者的股利分配，需繳納20%的個人所得稅

（二）企業借款的涉稅風險應對

1、企業使用個人股東的借款應支付利息

2、如果股東向銀行貸款，再把資金貸給自己的企業使用時，必須在貸款合同中的“資金使用用途一欄中”應注明企業使用，然后與銀行協商，把銀行貸款直接匯入企業的公司賬號

李老師

注冊會計師/注冊稅務師 高級會計師/審計師

擅長領域：稅務籌劃、稅務手冊編制、財稅風險評估與防范、企業涉稅管理、務財務融合、稅會結合、涉稅稽查檢查應對、稅務疑難及異常問題解決等。

李老師曾從事財稅工作22年來，積累了豐富的財務管理經驗，曾服務于啟望集團、陜文投集團、陜西隆發房地產開發有限公司，擔任財務總監、高級經理等崗位，在企業稅務管理、稅會結合、業財融合、稅務籌劃、集團內財稅檢查、財稅制度建設、財務人員培訓等方面具有豐富的經驗。曾為西安市80%以上培訓機構做過會計考證類培訓，培訓的學生曾取得全國會計初級職稱、中級職稱金榜與銀榜的優異成績，本人也被培訓學校評為優秀教師；2016年稅務師面授班學生單科考試成績高于中華與東奧會計網校狀元。為西安地區90%以上金蝶軟件陜西代理商組織的客戶做過專財稅類專題講座，且入選金蝶軟件陜西地區推薦講師。為陜西省工會、能源化學地質工會、國防工會、冶金建材工會、陜鋼工會、教育工會等陜西省95%以上行業工會做過工會經費管理專題培訓。

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