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【課程背景】

消費升級無處不在，商業轉型升級無時不在。發掘商業地產創新運營業態與創新運營模式，結合新零售、場景創新觀念，探討如何有效利用商、旅、文業態創造全新體驗式商業場所，為商業地產新變革出謀劃策。

商業地產如何突圍？新產品、新產業、新業態、新模式實戰解析。

這是最好的時代，這是最壞的時代？

資金和土地兩元素成為傳統地產商繼續高速發展的絆腳石。從資金上說，國進民退大局已定，央企會不知不覺一統天下，純外資同樣具有機會。新增土地方面，地方政府更側重于拉動地方經濟發展的泛產業地產，政府土地入股合作將成為主流。

經過考察國內數十個房企突圍轉型的實驗項目，終于構想出房產轉型的完整新地圖。房地產行業的轉型創新，是從以住宅開發型為主的上半場，向經營型地產為主的下半場轉變。從開發到經營，認知結構需要從二維的開發流程升級到涵蓋產業、運營、開發、金融的多維知識結構。環境改變，給每一位新地產人帶來眾多決策問題：

下半場，如何在醫養、城市更新、文旅度假、鄉村振興、園區、親子教育、新商業等等眾多賽道中做出選擇？

下半場，二次創業的游戲規則和之前的野蠻生長有什么不同？

下半場，賽道轉變是挑戰還是機遇，如何變成了行業領跑者？

下半場，競爭已經白刃化，什么是破解同質化的利器？

下半場，“文化”與“娛樂”如何與商業嫁接？

下半場，如何得“IP”得天下

消費升級無處不在，商業轉型升級無時不在。我們深刻認識到，升級操作系統是每一位新時代地管理者的必修課，要變成行業的領跑者，成為從開發到經營的賦能力量，唯有全面掌握產業運營、場景營造、業態創新、消費升級、社群運營、創業投資、不動產資產管理等不同維度的認知，才能突破企業的天花板，從而推動行業創新。

【課程亮點】

1、分享講師從事規劃設計18年，商業地產管理10年，同時擁有甲乙雙方的雙重實戰經驗。

2、多年任產品研發的高管，既有一線大型設計院和標桿商業地產公司經歷，富含政府城市管理的經驗。看問題高屋建瓴，歡迎學員帶上問題討論.講師極具實戰經驗和個案診斷能力，現場破解規劃設計難題.

3、講師專著《整合，商業綜合體全程設計》、《商業地產開發運營理論與實務》，中國建筑工業出版社，熱銷中。

4、課程既有萬達標桿企業為人所熟知的案例,大型地產新興地產的實踐案例，更有講師親自操盤的大型文旅產商業整合體的詳解案例；

5、課程以開發商的角度，實案剖析商旅綜合體項目規劃設計核心控制要點和價值挖掘要點；

【課程對象】

1、房企董事長、總經理、設計總監、總建筑師、規劃設計、產品研發人員等

2、商管公司董事長、總經理、副總經理、運營中心人員等

【課程大綱】

前言：地產最終走向何方？如何打造新穎、有競爭力的商業產品

一、中國地產最終走向及三個發展方向

二、“好房子“產品的六個發展方向

1、什么是“好房子“？

2、“好房子“的市場邏輯

3、“好房子“的產品的六個發展方向

三、商業產品的五個新關注及發展趨勢

1、關注新需求和新機會

2、關注消費升級

3、關注消費者的體驗

4、關注新商業

5、關注資產、運營為王的時代

6、新需求帶來的5個新產品發展趨勢

四、產品時代全面來臨

1、什么叫產品力？

2、產品力元素

五、這么做好商業好產品？“三位一體“的新產品打造思路

1、“三位一體“的新產品打造思路介紹

第一章：基礎篇，商業地產開發的幾個關注點

1、商業地產與住宅地產的區別（復雜度、客戶群）

2、商業地產甲方乙方考慮的重點是什么？

3、商業地產的核心是地段嗎？

4、商業地產殘酷的事實及失敗原因！

5、商業地產開發的新消費領域及前途

6、會做商業的地產商，活的會更好

第二章：實戰篇，產品突圍，改造盤活是首戰

如何改造，差的商業如何變成好的商業？

1、從一個成功的商業改造案例的“幾個亮點” 說起

總結：商業產品改造的幾個關鍵詞

1）、定位先行，改造就是改定位

2）、一切商業的改造，首先是人流動線的改造！

3）、商業改造的核心是業態布局的調整

4）、場景的改造是商業改造的重頭戲

5）、商業改造的秘密武器二：文化和娛樂

2、準確的市場定位，是商業不動產更新成功的關鍵

1）、商業定位的核心是什么？定性和定量的關系

2）、定位的幾個主要內容詳解

3）、詳解五大定位內容（市場、客群、規模、主題、業態）

4）、鮮明的主題定位手法、案例

5）、特色場景和消費亮點的案例

6）、優秀商業的定位案例分析（日本常滑永旺茂、上海嘉里城、上海新天地廣場）

3、幾個優秀的舊改及實戰案例詳解

1）、國和、新天地等商業改造案例詳解

2）、“爛尾”商業項目改造的流程及重點

案例解讀：嘉興鹿都購物中心”項目改造案例

第三章：好的動線，是一切產品創新的基礎

第一節，全方位了解商業動線規劃

1、商業動線設計要點

2、什么是好的商業動線和不好的商業動線

3、不理想的動線規劃案例

4、快速了解幾種常見動線及案例

5、和人流動線規劃相關的關鍵節點設計

6、平面動線規劃實操中的10個實戰技巧

第二節，一切商業的改造，首先是人流動線的改造！

1、一切商業的改造，首先是人流動線的改造！

2、傳統百貨、商超商業動線改造案例：某地下超市改造、上海世茂廣場改造、某二次元產品中心改造（講師實操案例）

第四章：規劃引領，新穎生動的場所體驗空間

1、特色空間成商業的勝負手。百貨的舊改案例介紹及上海新天地廣場：用建筑美學詮釋社交商業空間

2、場景特征，創造新穎生動和具有消費亮點的體驗空間

（一）、人流如何“引進來”

01|動線引導技巧

動線設計直接影響商業后期的運營效果。動線透、動和邏輯感的打造

02|入口空間設計技巧

對大型商業來說，入口的設計很大程度上關系到其商業價值能否躍升，和動線的布置有關。

入口空間的彰顯度、通透、內容吸引

03|室內外空間的互動性、連續性

在商業設計過程中，不容忽視的是外部空間的設計以及室內外空間的互動與交流，包括灰空間的利用。其核心是創造出舒適、有趣而且充滿活力的開放性空間。

（二）、如何讓人流 “停下來”

04|焦點中庭：作為意象焦點來打造

05|注重場景空間設計，打造沉浸式商業

好的空間設計可以有足夠的沖擊力和吸引力。

（三）、如何讓顧客 “留得長”

06|注重情景氛圍，打造“親民化”商業

一、環境怡人、二、綠色空間、三、社交空間

（四）、如何讓顧客“還會來”

07|滿足“注意力”經濟，打造“特色化”場景空間

空間場景營造的八個注意點、焦點空間的打造

08|獨特的造型，打造“個性化”商業

重新定位、徹底改造，改頭換面，11個設計技巧

場所精神 （2）流線、動感、靈動 （3）跳躍的盒子（4）打碎的盒子（5）活力、與城市對話（6）活躍、聚焦（7）透！有吸引力（8）破、透！有吸引力（9）流線、動感（10）溫馨、安靜平和（11）拆解、去封閉化、街區（總結）造型設計三字口訣

第五章、關注文化娛樂，體驗式商業的新驅動力

1、為什么新商業的核心業態是“文化”+“娛樂”

商業發展兩個新趨勢：

體驗經濟業態方面的表現，消費升級帶來的熱點概念

2、文化娛樂，現代商業突圍的輕騎兵！

3、講解一個不可復制的案例：北京僑福芳草地

4、文化+，為什么成為商業的新驅動力？

1）、文化在商業中的作用

（文化業態可以豐富體驗內涵、文化可以詮釋項目主題、文化可以加強商業客流的吸引力）

2）文化的3個特點在商業實操中的運用

5、你的商業“娛樂”化了嗎？（30分鐘）

1）、娛樂永遠代表著人類最前端、最原始的夢想

2）、娛樂體驗有哪些優勢？

第六章、了解“IP為王”，文化成就商業新未來

1、文化IP的定義和力量

2、“IP為王”趨勢中的三種IP形式

3、案例詳解“如何利用文化IP策略，實現文旅業態的提升”（講師實操案例）

第七章、關注業態創新，傳統商業涅槃重

1、體驗式消費下的娛樂、文化產業特征

1）、特征一、主題明確化

2）、特征二、業態創新

3）、特征三、設計理念創新

2、適合大商業引進的文化、娛樂創新業態匯總：

1）、特色業態分類匯總表

體驗式業態是業態創新的主力軍（補）

新的體驗式品牌受關注（補）

2）、特色業態物業條件一覽表

3）、文化、娛樂創新業態大盤點、案例詳解（特色業態視頻）

01|休閑娛樂類

02|文化藝術類

03|服務配套類

第三節：科技重塑，傳統商業涅槃重生

01|觸覺、聽覺方面的體驗

02|視覺，藝術方面的體驗

03|互動，藝術方面的體驗

04|沉浸，場景方面的體驗

05|科技重塑商業

第八章、商業地產全方位突圍，新產品、新產業、新模式解析

方向一、文商旅產綜合體：大而全，規模為王（30分鐘）

第四代商旅文綜合體及萬達茂布局特點

常見的旅游城業態布局及特點

講解2個項目案例（一個失敗的，一個不斷被模仿的）

方向二、社區商業：接地氣、小而美，大有可為（30分鐘）

1、商業里的剛需產品

2、商業模式發展規律，商業1.0到4.0的發展~

3、市場還有空間：電商沖擊、15分鐘生活圈、增量紅海，存量藍海

4、新零售的主戰場（案例：“親橙里”）

案例：上海和北京網絡消費的占比差異！及上海首先規劃的15分鐘生活圈！

如何做好社區商業：記住3個特點5大場景

方向三、文旅地產：去地產化是趨勢，運營為王（30分鐘）

1、萬達城、華誼兄弟、歡樂谷的暴雷啟示：去地產化是趨勢

2、如何做好文旅項目？關鍵是做好三個平臺

1）、資源的整合的“新”開發平臺

2）、新的生活平臺

3）、產業發展平臺

介紹幾個小眾文旅項目，技能旅游等

方向四：集體土地：生產資料變革，本質還是運營（30分鐘）

引領生產資料變革的集體建設用地開發（這個放到這里一起講了，本質還是運營）

海南共享農莊項目（講師策劃）、廣州跑馬場項目（運營為王，資產為輔）

方向五：產業地產：下一個藍海，關鍵是盈利模式（30分鐘）

1、什么是產業地產

2、產業地產發展特點及趨勢

（01|主要特點； 02|盈利模式 ；03|發展趨勢）

3、工業上樓的一些趨勢（底層邏輯是土地稀缺和土地成本）

4、案例分享：華夏幸福產業地產背后真相

方向六、城市更新：存量市場下的萬億大蛋糕（20分鐘）

結語、回歸本質，運營為王，做個盈利的商業

1、詳解一個講師操盤案例，對以上所有內容進行實戰總結

2、交流答疑：我們的目標，做一個盈利的商業

洪老師

商業地產資深專家

教授級高級建筑師

國家一級注冊建筑師 、國家注冊規劃師

商業地產香港上市公司 總建筑師

大型商旅綜合體項目 副總經理

《整合，商業綜合體全程設計》專著作者，中國建工出版社2016

實戰經驗：曾經作為CCDI、復星集團和萬達商業地產的資深設計高管，從事規劃設計18年，商業地產管理8年，同時擁有甲乙雙方的雙重實戰經驗。專著《整合，商業綜合體全程設計》，建筑工業出版社，熱銷中。

作為總負責人先后負責了萬達大型綜合體百萬平方米，包括成都萬達、德州萬達、內江萬達、牡丹江萬達等大型城市綜合體項目。對萬達、龍湖、凱德、華潤地產公司的城市綜合體的產品線設計深有研究。并全程負責萬達茂等大型商旅綜合體的設計、建造。

曾任某大型地產集團設計研發部總經理等職務，主管從拿地之前的市場分析，經濟模型研究，交易結構，投融資方案，產品定位，成本控制，到方案設計、擴初設計、施工圖設計。

操盤產品形態包括：五星級酒店、甲級寫字樓、大商業、城市綜合體等，地域跨越成都、重慶、沈陽、大連、西安、貴陽、上海、昆明、等眾多城市，對中國房地產市場和中國房地產設計管理有深刻的認識和精深的實戰經驗。

出版專著：《整合，商業綜合體全程設計》、《行走歐洲》、《西班牙建筑透視》等熱銷中。

相關主講課程：《商業動線及合理化商業布局實戰及案例分析》

《綜合前策定位、產品研發中的文化娛樂業態實操案例解析》

《新消費時代商業地產運營核心提升之商業變革解碼》

《商業地產增值與創新，十二個熱點內容實操及案例分享》

《商業地產下半場新商業、新產業、新業態、新模式全方位突圍核心解碼》

《商旅文綜合體“主題娛樂及文化業態”設計及案例解析》

《解碼“新零售”時代的商業變革-“社區商業+商旅文綜合體”實操及案例》

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