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課程背景

伴隨著非充分市場（政府強控），宏觀政策嚴厲，因城綜合施策的本輪房地產調控，行業高利潤的繁榮過后，房地產企業正迎來從“賣方市場”到“買方市場”，從分散到集中，從粗放經營到精細化經營，從“商品時代”到“產品時代”，從良莠并存到優勝劣汰的行業大洗牌，房地產企業面臨著轉型升級，全產業鏈創新的歷史大機遇。“好風憑借力，揚帆正當時。”

房地產行業從單一渠道融資逐步轉化成為多元化的結構融資，

從房地產股權融資到房地產的資產證券化，

從房地產金融控股到房地產上市融資，

從房地產融資租賃到房地產并購合作，

從國內融資到國外融資，

從傳統的產業模式到平臺化的全產業鏈模式，

從開發建設的企業過程到社會化的全過程（含籌資拿地、建設、營銷與運營）

本課件闡述了新時代房地產行業的發展趨勢和地產全產業鏈拿地模式創新的脈絡，幫助學員企業掌握全過程聯合拿地聯合開發，迅速把握市場契機，做強做好，走上可持續發展之路。

培訓大綱

第一部分《目前的土地市場及2018年趨勢》

1.供需矛盾未見好轉，地王仍現，房價趨平，壓力未減

2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？

3.房企競爭慘烈，拿地沖動未退

4.房地產調控的長效規律及組合變化應對

第二部分《關于拿地》

一、項目拿地與項目定位分析：

1.地價測算與評估

2.土地招拍掛技巧應用

3.一級土地市場開發與運營

4.二手地交易的收益與風險管理

5.拿地模式優化

二、八大“勾地”攻略及地產并購實務

1.案例解析三種最常見的方式

（1）股權轉讓，XX地產標桿大宗購并xx集團案例

（2）合伙成立項目公司

（3）以聯合開發的名義

2.其他方法有局限性

（4）兼并或合并，中交并購綠城案例

（5）在建項目轉讓 ，xx小鎮項目轉讓案例

（6）股權托管

（7）變更用地類型

（8）染指“插花規劃”

3.房地產全產業鏈合作實務及案例分析

（1）法規政策，資管新政理解

（2）交易結構設計、風險控制及法務交易文件

（3）盡職調查要領（原則、問題清單采集與數據分析）

（4）并購中的交易結構與談判技巧

（5）提問與回答

第三部分《關于拿地的創新模式和渠道》

一、大宗地塊拿地模式分析

1. 舊改及新區域（中信XX城市）開發模式

2. 主題地產（華僑城）模式

3. 城市更新（深圳XX地產模式）模式

4. 商業綜合體（萬達、龍湖、華潤）帶動模式

5. 產業地產（華夏幸福）模式

6. 租售并舉（租賃公寓 +社區商業）模式

二、拿地階段企業間的合作模式分析

1. 項目公司模式

2. 合作開發模式

3. 股權收購模式

4. 不同模式下的利弊和操作關鍵點

三、如何提升企業的“拿地能力”?

1. 綜合能力積累

2. 合理項目信息來源及研究政府規劃動向

3. 品牌價值與開發思路的引導性

4. 多渠道融資，提高資金解決能力

案例：如何拿地？房地產開發拿地操作標準探討

第四部分：《全過程拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？》

一、 一二級聯動獲取土地實操及風險防范

1.如何成功獲取土地一級開發權

2.土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析

3.土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總

①收購土地及拆遷的文件

②基礎設施投資類文件

③前期費用文件

④計入土地一級開發成本的二級開發文件

4.一二級開發聯動的四種模式選擇及比較分析

5.前期資金策劃投入及安全保障

6.設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘

7.項目可行性分析如何落地，如何處理好拆遷等難題

8.政府授權的法律文件及需要審批的相關批文、相關手續的辦理程序

案例：開發商土地一二級聯動開發模式研究及賞析

二、二級市場拿地方式實操及風險防范

1. 土地招標拍賣掛方式的適用范圍與利弊分析

2. 如何避免“招拍掛”雷區？

3. 案例分析哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果

4. 案例分析通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規程及技巧

5. 案例分析知名開發商的拿地思路與技巧

三、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范

1.“精心策劃”的項目轉讓，如何規避“一場空”

2.避免項目轉讓，因違法禁規而無效

3.合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本

4.案例分析直接進行項目轉讓，獲取土地的實操及風險防范

第五部分：產業鏈合作的變革與突破

一、房地產公司合作開發投資架構模式

1. 房地產項目公司模式

2. 以DPP（合伙形式）進行項目開發模式

3. 以房地產信托投資基金進行項目開發模式

4. 碧桂園、萬科、恒大等合作開發模式解析

5. 跨越式發展房企（陽光城、旭輝）拿地模式剖析

二、全產業鏈合作的預算、成本控制與稅務籌劃：

1. 產業鏈上的稅務籌劃實戰案例分析

2. 產業鏈全面預算管理

3. 產業鏈財務管控戰略與管理架構

4. 產業鏈的全成本控制策略與操作方法

三、房地產項目合作開發，營改增后優化投資進入和退出方式設計

1. 投資進入方式（直接增資、土地評估后增資、股權轉讓、聯合拿地、借款）

2. 不同投資進入方式的財稅問題解析

3. 投資退出方式解析（分利潤、分收入、提取固定利潤、按比例分房、清算退出、股權轉讓退出）

4. 并購如何提升公司股權價值

5. 房地產的資產證券化模式與渠道

6. 不同證券化模式的盈利模式差異

7. 價值管理的創新盈利模式

8. 通過項目收購實現價值管理和企業變革

楊老師

楊凡老師

東南大學建筑設計研究所在職研究生班畢業。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內資深土地拓展運營專家

曾任江蘇亞東建發集團總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設發展有限公司副總經理兼總建筑師

蘇寧環球集團南京浦東建設開發有限公司副總經理兼設計總監

吉林市蘇寧環球有限公司常務副總經理

江蘇九洲投資集團地產中心副總經理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產一線開發管理工作是房地產土地拓展運營專家，房地產行業最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產行業實操管理經驗。對房地產開發的各個業務鏈條均有涉足，特別是對房地產前期開發、建筑設計、成本管理等模塊有深入的研究和系統的總結。能集思廣益，善于整合資源并為企業提供可持續進步的技術管理正能量，擅長項目執行和監管方面的統籌協調工作，在一、二級開發實踐中有突出的業績。

授課風格：

幽默風趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結合。

主講課程：

《一級土地開發及運營》

《土地一二級聯動開發管理及實戰案例分享》

《房地產一二級開發模式、土地拓展及規劃設計》

《土地一級開發及一二級聯動開發的成本合約管理》

《土地開發模式與流程；一二級聯動開發問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創新及風險規避能力突破》

服務過的客戶：

葛洲壩、紅星美凱龍、國控集團、北控集團、中房集團、天慶房產、寶冶集團、興東置業、粵海地產、金秀湖集團、蘇州工業園區、福州規劃設計總院、鑫成集團等一百多家企業

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