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【課程背景】

按照財(cái)政部要求，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)-租賃》已在2021年1月1日起全面執(zhí)行，雖然已經(jīng)開始執(zhí)行，但是大部分企業(yè)還沒有掌握新收入、新金融工具、新租賃準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)換、核算、列報(bào)、披露、稅會(huì)計(jì)差異處理，特別是與當(dāng)前稅收政策不一致，存在大量稅會(huì)差異。

近年，財(cái)政部又對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表做了重大修改，推出了兩套報(bào)表體系，與過去相比新報(bào)表煥然一新。報(bào)表巨變與新準(zhǔn)則改革密切相關(guān)，租賃、持有待售、政府補(bǔ)助等新準(zhǔn)則變化多多，新收入準(zhǔn)則更是會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的大革命。收入確認(rèn)的“五步法”模型，以及以“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”替代“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”理念的變化，對(duì)每個(gè)財(cái)務(wù)人員都是巨大的頭腦風(fēng)暴，收入的確認(rèn)與計(jì)量方法與以往任何時(shí)期都不一樣，其影響面覆蓋到全部行業(yè)，所有企業(yè)無一例外，企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和管理決策都需要重新審視并進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，企業(yè)對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)模式和合同條款都需要進(jìn)行梳理，修改會(huì)計(jì)流程和內(nèi)部控制規(guī)范，無疑財(cái)務(wù)人員面臨著財(cái)務(wù)管控升級(jí)與財(cái)務(wù)人職業(yè)判斷危機(jī)的新形勢(shì)。

2021年，房地產(chǎn)、建筑企業(yè)在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)管控方面，必須對(duì)新收入準(zhǔn)則精準(zhǔn)把握，對(duì)其應(yīng)用落到實(shí)處，做好新舊收入準(zhǔn)則的銜接。從新準(zhǔn)則通篇來看，“合同”兩字出現(xiàn)了165次，可見：合同對(duì)新收入準(zhǔn)則的重要意義。

因此，本次課程以收入和金融工具準(zhǔn)則為綱，切入合同的簽訂，會(huì)計(jì)科目的設(shè)置及會(huì)計(jì)核算等內(nèi)容，精準(zhǔn)把握新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)、建筑行業(yè)的影響，從而更全面地更前瞻性地把握新準(zhǔn)則帶來的系列變化，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)及管控。幫助財(cái)務(wù)人員全面提升會(huì)計(jì)新政的實(shí)際操作水準(zhǔn)，及時(shí)有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

【課程收益】

1. 通過案例解密收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)、建筑行業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響；

2.深刻理解新舊收入和金融工具準(zhǔn)則銜接，將風(fēng)險(xiǎn)有效化解；

3.通過合規(guī)操作，找到成本和風(fēng)險(xiǎn)管控技巧，合理合法降低成本；

4.掌握并應(yīng)用房地產(chǎn)、建筑企業(yè)合同收入、成本與稅法之間的差異處理。

課程對(duì)象：

財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)主任、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)人員、稅務(wù)主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動(dòng)點(diǎn)評(píng)、課程總結(jié)

【課程大綱】

一、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)之賬務(wù)處理分析

眾所周知，新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)模式產(chǎn)生了巨大的影響，顛覆了以前的交付確認(rèn)收入模式，將房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)提前，改為可以根據(jù)合同履約進(jìn)度確認(rèn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)具體是按履約時(shí)點(diǎn)確認(rèn)還是按履約進(jìn)度確認(rèn)，需要結(jié)合銷售合同的條款、銷售流程、房地產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)等進(jìn)行綜合判斷。

二、如何識(shí)別與客戶訂立的合同

2017年7月5日，財(cái)政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入>的通知》（財(cái)會(huì)〔2017〕22號(hào)）（新CAS 14）。

新CAS 14改革了現(xiàn)有的收入確認(rèn)模型，明確收入確認(rèn)的核心原則是“企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入”?；谠摵诵脑瓌t，新準(zhǔn)則設(shè)定了統(tǒng)一的收入確認(rèn)計(jì)量的“五步法”模型，即識(shí)別與客戶訂立的合同、識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)、確定交易價(jià)格、將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)、履行每一單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)收入。

三、實(shí)例解讀如何確定交易價(jià)格

本課程將就確定交易價(jià)格中可變對(duì)價(jià)涉及到的實(shí)務(wù)常見難點(diǎn)問題做進(jìn)一步解讀

1、包括可變對(duì)價(jià)限制的判斷

2、可變對(duì)價(jià)與壞賬的區(qū)分

3、可變對(duì)價(jià)后續(xù)估計(jì)更新的會(huì)計(jì)處理及合同罰款是否屬于可變對(duì)價(jià)。

四、新收入準(zhǔn)則下建筑企業(yè)收入確認(rèn)和計(jì)量技巧分析

企業(yè)收入的會(huì)計(jì)處理包含獨(dú)特的挑戰(zhàn)，包括如何處理頻繁的修改訂單，如何界定發(fā)生的并不代表完成程度的成本，是否承諾的商品或服務(wù)構(gòu)成一項(xiàng)更大履約義務(wù)的一部分。因此，企業(yè)需要對(duì)這類業(yè)務(wù)進(jìn)行重點(diǎn)分析。

步驟一：識(shí)別與客戶之間的合同

步驟二：識(shí)別合同中的單獨(dú)履約義務(wù)

步驟三：確定交易價(jià)格

步驟四：分配交易價(jià)格至單獨(dú)的履約義務(wù)

步驟五：當(dāng)履約義務(wù)履行時(shí)確認(rèn)收入

五、新收入準(zhǔn)則下建筑施工企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)務(wù)處理

在2019年1月1日當(dāng)天，A建筑公司和B公司簽訂一份寫字樓建造合同，該工程造價(jià)7800萬元，合同期限1年半，約定每半年結(jié)算一次，預(yù)計(jì)總成本6000萬元。假設(shè)該工程整體構(gòu)成單項(xiàng)履約義務(wù)，并屬于在某一時(shí)段履行的履約義務(wù)，A公司采用成本法確定履約進(jìn)度，不考慮其他相關(guān)因素。那么如何進(jìn)行財(cái)務(wù)處理呢？

六、新收入準(zhǔn)則下工程施工的會(huì)計(jì)核算技巧

2019年1月1日，A建筑公司與B公司簽訂一項(xiàng)大型設(shè)備建造工程合同，根據(jù)雙方合同，該工程的造價(jià)為6300萬元，工程期限為1年半，A公司負(fù)責(zé)工程的施工及全面管理，B公司按照第三方工程監(jiān)理公司確認(rèn)的工程完工量，每半年與A公司結(jié)算一次；預(yù)計(jì)2020年6月30日竣工；預(yù)計(jì)可能發(fā)生的總成本為4000萬元。假定該建造工程整體構(gòu)成單項(xiàng)履約義務(wù)，并屬于在某一時(shí)段履行的履約義務(wù)，A公司采用成本法確定履約進(jìn)度，增值稅稅率為10%，不考慮其他相關(guān)因素。2019年6月30日，工程累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本1500萬元，A公司與B公司結(jié)算合同價(jià)款2500萬元，A公司實(shí)際收到價(jià)款2000萬元；2019年12月31日，工程累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本3000萬元，A公司與B公司結(jié)算合同價(jià)款1100萬元，A公司實(shí)際收到價(jià)款1000萬元；2020年6月30日，工程累計(jì)實(shí)際發(fā)生成本4100萬元，B公司與A公司結(jié)算了合同竣工價(jià)款2700萬元，并支付剩余工程款3300萬元，上述價(jià)款均不含增值稅額。假定A公司與B公司結(jié)算時(shí)即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，B公司在實(shí)際支付工程價(jià)款的同時(shí)支付其對(duì)應(yīng)的增值稅款。那進(jìn)行財(cái)務(wù)處理有哪些技巧？

七、新收入準(zhǔn)則下房企銷售收入確認(rèn)會(huì)提前嗎

2017 年 7 月 5 日，財(cái)政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入>的通知》（財(cái)會(huì)【2017】22 號(hào)）（新CAS 14）。在新收入準(zhǔn)則下，不少行業(yè)的收入確認(rèn)、計(jì)量與列報(bào)將會(huì)發(fā)生較大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中受到較大影響的行業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)一直以來就是個(gè)難點(diǎn)問題，隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，廣大從業(yè)人員普遍關(guān)注的是房企銷售收入確認(rèn)會(huì)提前嗎？

八、案例分析：這四種情形確認(rèn)收入時(shí)產(chǎn)生稅會(huì)差異怎么辦

建筑施工企業(yè)甲公司為其客戶建造一棟廠房。雙方簽訂的施工合同中約定，合同總價(jià)款為100萬元，并約定：如果甲公司不能在合同簽訂之日起120天內(nèi)竣工，須支付給其客戶10萬元罰款，該罰款將直接從合同價(jià)款中扣除。甲公司對(duì)合同結(jié)果做了評(píng)估，認(rèn)為工程按時(shí)完工的概率為40%，延期的概率為60%。

在這種情況下，由于該合同可能面臨兩種結(jié)果，甲公司認(rèn)為．．．．．．

九、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)、建筑業(yè)賬務(wù)處理分析

在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，常常存在“買房送裝修”、“買房送車位”等活動(dòng)。在新收入準(zhǔn)則下，就要對(duì)多項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估，識(shí)別各單項(xiàng)履約義務(wù)。如買房送裝修，先分別評(píng)估各單項(xiàng)履約義務(wù)，拆分出房產(chǎn)銷售和房屋裝修兩個(gè)履約義務(wù)。再將合同交易價(jià)格分?jǐn)傊吝@兩個(gè)履約義務(wù)。

資產(chǎn)負(fù)債表日，“合同結(jié)算”科目的期末余額在借方的，根據(jù)其流動(dòng)性，在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列示為“合同資產(chǎn)”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目；期末余額在貸方的，根據(jù)其流動(dòng)性，在資產(chǎn)負(fù)債表中分別列示為“合同負(fù)債”或“其他非流動(dòng)負(fù)債”項(xiàng)目。同一合同下的合同資產(chǎn)和合同負(fù)債應(yīng)當(dāng)以凈額列示，不同合同下的合同資產(chǎn)和合同負(fù)債不能互相抵銷。

十、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅會(huì)差異探討

新準(zhǔn)則確認(rèn)的收入金額與增值稅銷售額存在差異，一方面導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)人員無法根據(jù)賬上的收入金額乘以相應(yīng)稅率來復(fù)核銷項(xiàng)稅額的準(zhǔn)確性。另一方面．．．．．．．，從而減少稅企爭(zhēng)議，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

十一、新金融工具會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重點(diǎn)解讀

相較于舊準(zhǔn)則，在新準(zhǔn)則規(guī)定下企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性可能會(huì)變大。其原因在于：舊準(zhǔn)則下企業(yè)會(huì)將大部分資產(chǎn)劃分為可供出售金融資產(chǎn)，從而達(dá)到平滑利潤(rùn)的目的。但是在新準(zhǔn)則下，由于其他綜合收益不可轉(zhuǎn)損益，那么企業(yè)在投資初期就得慎重考慮該資產(chǎn)的劃分，則以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的資產(chǎn)可能會(huì)增加，從而企業(yè)的利潤(rùn)波動(dòng)性會(huì)增大。

十二、預(yù)售房產(chǎn)完工后，收入和成本何時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司于2017年5月開始預(yù)售一處樓盤，合同約定的房產(chǎn)交付時(shí)間為2019年10月。該樓盤于當(dāng)年售罄，累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入1億元。2018年6月，樓盤竣工，甲公司隨即辦理了竣工備案，并結(jié)算計(jì)稅成本4000萬元。

十三、交易價(jià)格和稅法收入的財(cái)稅差異分析

十四、解讀新《收入》準(zhǔn)則下建筑服務(wù)收入的會(huì)計(jì)核算技巧

2020年1月1日，甲建筑公司與乙公司簽訂一個(gè)生產(chǎn)車間建造工程合同，該工程的合同注明不含增值稅金額為2000萬元，工程期限為18個(gè)月，合同約定該工程2021年6月30日竣工。甲公司負(fù)責(zé)工程的施工及全面管理，乙公司每半年與甲公司確認(rèn)結(jié)算一次，結(jié)算時(shí)甲公司需按適用稅率開具增值稅專用發(fā)票。甲公司適用增值稅稅率為 9%，假設(shè)不考慮其他相關(guān)因素。

根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)生情況，甲公司的會(huì)計(jì)處理參考如下．．．．．．

十五、房企歸集建安費(fèi)：哪種方法更優(yōu)

在實(shí)務(wù)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)的歸集和計(jì)算存在困惑。其實(shí)，土地增值稅政策性強(qiáng)、清算規(guī)則復(fù)雜，涉及法律法規(guī)廣泛，在實(shí)際操作中難度頗高，尤其是建筑安裝費(fèi)等成本費(fèi)用歸集問題，一直是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)操中的難點(diǎn)。

十六、房地產(chǎn)行業(yè)成本預(yù)提，涉稅風(fēng)險(xiǎn)解析

某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一樓盤2018年完工，2019年結(jié)算可售面積30000平方米，出包工程合同總金額7500萬元。2018年僅取得發(fā)票4000萬元，另3500萬工程發(fā)票于2019年7月收到2000萬，2020年7月收到1500萬。

預(yù)提費(fèi)用會(huì)計(jì)處理如下．．．．．．

十七、新收入準(zhǔn)則下，房企需要解決8大關(guān)鍵問題

就實(shí)施新收入準(zhǔn)則而言，房地產(chǎn)業(yè)需要解決的關(guān)鍵問題如下：

1、當(dāng)銷售商向客戶提供融資時(shí)，現(xiàn)行的收入確認(rèn)會(huì)有什么影響？

2、如何處理附有回購(gòu)協(xié)議的銷售（看漲期權(quán)、看跌期權(quán)還是遠(yuǎn)期）？

3、如何對(duì)合作協(xié)議進(jìn)行處理？

4、何時(shí)捆綁的商品或服務(wù)代表單獨(dú)的履約義務(wù)？

5、以業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)的費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

十八、“合同資產(chǎn)”和“應(yīng)收賬款”科目應(yīng)用及案例分析

十九、新收入準(zhǔn)則的主要變化及對(duì)建筑企業(yè)的影響

（一） 統(tǒng)一收入確認(rèn)模式

（二） 改變收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

（三） 明確多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理

（四） 明確規(guī)定特定交易（或事項(xiàng)）的收入確認(rèn)和計(jì)量方法

（五）主要責(zé)任人和代理人的判斷識(shí)別技巧

結(jié)語：主要內(nèi)容回顧、現(xiàn)場(chǎng)答疑解惑

簡(jiǎn)老師

簡(jiǎn)生仁老師 企業(yè)財(cái)稅戰(zhàn)略實(shí)戰(zhàn)專家

稅務(wù)局內(nèi)部講師

財(cái)稅實(shí)戰(zhàn)派專家

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師

中稅答疑研究院專家組專家

國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)上納稅人學(xué)校專家團(tuán)隊(duì)專家

擅長(zhǎng)領(lǐng)域：

財(cái)稅疑難問題處理、稅收籌劃、稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)技巧、財(cái)務(wù)管理與分析等

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：

從事稅收政策、稅務(wù)稽查工作30余年。累計(jì)開展培訓(xùn)1000多場(chǎng)次，為企業(yè)提供財(cái)稅咨詢服務(wù)與節(jié)稅籌劃180多次，擔(dān)任多家企業(yè)集團(tuán)財(cái)稅顧問。

近年來，經(jīng)常在《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》和納稅人俱樂部《納稅》等報(bào)刊雜志上發(fā)表業(yè)務(wù)類文章為企業(yè)答疑解疑，對(duì)企業(yè)稅收有著非常深入的研究和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)稅務(wù)籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)等企業(yè)疑難綜合性問題的解決。

長(zhǎng)期在全國(guó)巡講財(cái)稅專題，多次為稅務(wù)機(jī)關(guān)及各類企業(yè)做財(cái)稅專題講座，總結(jié)了大量的稅務(wù)籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的方案，特別在納稅籌劃的研究上有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。理論聯(lián)系實(shí)際，貼近實(shí)務(wù)，注重實(shí)效，并當(dāng)場(chǎng)解答企業(yè)棘手的財(cái)稅問題，獲得各地學(xué)員的廣泛贊譽(yù)和高度評(píng)價(jià)。

主講課程:

《2021年企業(yè)應(yīng)收賬款管理策略》

《建筑業(yè)合理避稅和財(cái)務(wù)控制技巧》

《創(chuàng)新地產(chǎn)模式下的財(cái)務(wù)管控特點(diǎn)與應(yīng)用》

《大數(shù)據(jù)智能監(jiān)測(cè)下的稅務(wù)籌劃實(shí)操技巧》

《財(cái)務(wù)人員必備的財(cái)務(wù)分析技能和決策管理思維》

《2021年醫(yī)療器械企業(yè)稅務(wù)合規(guī)技巧與財(cái)務(wù)審計(jì)策略》

《“以數(shù)治稅”背景下稅務(wù)稽查新形勢(shì)與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避技巧》

《“金稅四期”背景下個(gè)稅和企稅“雙稅”匯繳節(jié)稅技巧分析》

授課風(fēng)格：

◇ 親切謙和，善于啟發(fā)引導(dǎo)，給學(xué)員營(yíng)造輕松愉悅的學(xué)習(xí)氛圍。

◇ 嚴(yán)謹(jǐn)專業(yè)，邏輯思維能力強(qiáng)，善于從企業(yè)情況切入視角，緊扣企業(yè)發(fā)展核心需求。

◇ 深入淺出，將理論體系與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，將復(fù)雜理論簡(jiǎn)單化，案例貼切，通俗易懂。

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