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【課程收益】

☆把脈房地產企業營改增最新稅收政策與動態；

☆熟練掌握并解決房地產企業營改增過渡期涉稅問題；

☆掌握營改增財稅處理技巧及抵扣風險點；

☆把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；

【課程大綱】

前言：營改增政前推進情況及近期房地產建筑行業稅務稽查典型案例借鑒

第一部分：房地產建筑業營改增應對策略與籌劃方向

一、房地產建筑業營改增前必須面對的工作事項

二、房地產營業稅改增值稅五大籌劃點應用解析

1、設立供應鏈平臺公司

2、開發產品精裝修、建筑包工包料

3、設立園林公司

4、設立勞務派遣公司

5、發票開具時間籌劃

三、房地產建筑業營改增稅收政策及對行業影響分析

四、房地產建筑業如何避免在營改增實施過程中多交冤枉稅？各種合同條款怎樣修改？

五、房地產建筑業營改增前后與供應商的博弈要點

1、甲方供材料發票開具與付款

2、甲方代扣水電費的發票處理

3、材料供貨商漲價如何應對？怎樣選擇供貨商稅負最低？

4、建筑業收到預付款比例

5、發票取得與對外開具時間如何把握？

6、質保金發票如何處理等等。

六、營改增前后與客戶的談判要點

七、怎樣提高可抵扣進項稅額？房地產建筑業可以抵扣增值稅的范圍是怎樣規定的？

八、房地產企業集團營改增準備工作方案要點

九、怎樣編制公司增值稅手冊與企業稅務管理制度？

十、“裸奔”的發票--后營改增時代虛開增值稅專用發票的風險與挑戰

1、企業對取得的票據應如何進行審核？

2、憑證、發票丟失如何處理？

3、對虛假發票如何定性處罰，企業收到發票應注意哪些方面？

4、近期取得虛開發票或假發票對企業和個人的重大影響與案例借鑒

5、虛開增值稅專用發票的稽查處理

6、房地產建筑業票據入賬的實戰操作要點

第二部分：可預見的房地產建筑業營改增主要稅務問題及應對策略

1、稅制如何設定？一般計稅方式還是簡易征收？

2、預計房地產銷售、出租、建筑業稅率？征稅率？

3、對于不同類型的房產即住宅、商業、車位、政府工程，是否采用不同的增值稅政策？

4、營改增改革之前取得的材料、固定資產等有可能不再被允許抵扣，如何解決？

5、存量房產在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

6、營改增時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產是否繳納不同類型的流轉稅？

7、長期合同如多年完成總包合同如何處理？

8、一級開發差額征稅？拆遷安置視同銷售如何進行營改增？

9、取得土地支付的土地出讓金、規費是否有機會抵扣進項稅？

10、資金成本利息方面如何抵扣進項稅？

11、開發配套設施是否視同銷售？產權屬于政府、全體業主所有的，進項稅怎樣抵扣？

12、是否收到預售款時即產生銷項稅？收到意向金、定金是否產生納稅義務？

13、項目公司將開發產品轉作投資性物業，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？

14、以房產進行投資增值稅處理？合作建房的增值稅處理？

15、項目部納稅地點在哪里？

16、簽訂工程合同時，對預付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發票？

17、施工企業按照完工百分比法確認會計收入，增值稅納稅義務發生時間如何確定？

18、注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發票如何抵扣？在哪里開具發票？

19、建筑安裝企業掛靠的處理方法

20、營改增前后甲供材料的稅務與發票處理

第三部分、營改增形勢下項目公司設立與取得土地環節稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后取得土地常見十六種形式稅負比較及籌劃：購買土地使用權、購買整體資產、購買股權、合并、分立、買爛尾樓等。

2、營改增前后項目公司設立應注意的八大風險防范。

3，營改增前后企業以土地出資帳務處理方法與稅務風險防范。

4，營改增前后設立銷售機構的稅務籌劃與風險規避？

5，營改增前后項目公司契稅．土地使用稅、耕地占用稅的籌劃思路

6、營改增前后房地產開發最大的免稅文件--安置軍轉干部稅收優惠政策大解析

第四部分、營改增形勢下項目公司前期報批報建階段稅收籌劃與風險管控

1．營改增前后前期立項規劃設計環節注意的稅收問題與節稅策略？

2．營改增前后拆遷補償的各種形式利弊取舍

3、營改增前后拆遷補償增值稅、營業稅、所得稅、土地增值稅的銜接處理

4、營改增前后拆遷補償應取得的票據問題--什么時間取得什么發票最節稅？

5、營改增前后利用拆遷避稅的合法手段與稅務邊界

6、營改增前后視同銷售產品價格確認稅務籌劃與風險管控

第五部分、營改增形勢下項目施工建設階段稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后房地產企業融資涉稅風險和最佳處理方法

2，營改增前后房地產企業支付利息的方法選擇及稅務籌劃。

3、營改增前后車庫、車位、地下停車場、售樓部、樣板房稅務籌劃與風險化解？

4，營改增前后售樓部、樣板房，增值稅與其房產稅、所得稅、土地增值稅稅務籌劃與銜接。

5、公共配套設施增值稅抵扣技巧把握。

6、營改增前后政府返還土地出讓金和返還稅收的處理

第六部分、營改增形勢下商品房預售階段稅務稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后代墊首付以及免契稅、免物業費的處理。

2、營改增前后售后回購、售后回租處理

3、營改增前后購房贈車、購房送家電、買房送裝修、送車庫營業稅、增值稅、所得稅的最新解釋。

4、營改增前后地產企業支付的賠償金、違約金最佳處理方法。

5、營改增前后企業銷售精裝房稅務籌劃。

7、營改增前后房地產常用促銷方式（折扣、贈送、抽獎、返現、其它）的稅務處理全攻略。

8、營改增前后訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等如何開票

9、營改增前后房價打折如何開票

10、營改增前后代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何開票

第七部分、營改增形勢下項目完工階段成本費用稅收籌劃與風險管控

1，營改增前后成本入賬、抵扣、核算的稅務籌劃。

2、營改增前后房地產廣告宣傳費、辦公費用增值稅抵扣的稅務籌劃

3、營改增前后企業臨時工、季節工、勞務派遣人員增值稅抵扣籌劃

4、營改增前后會議費、交通費、車輛使用費增值稅抵扣的稅務籌劃。

7、營改增前后房地產持有物業出租與承租的增值稅節稅策略----先收租金、后收租金、免租期、轉租、售后回租，抵扣有規定，節稅有辦法、租租有學問。

8、營改增前后房物業費、水電費、咨詢費、顧問費、律師費等增值稅抵扣的稅務籌劃

9、營改增前后面對稅務機關對企業銷售價格和稅負的調整，如何用合法、合理的方法應對？

第八部分、營改增形勢下項目清盤環節——土地增值稅清算稅收籌劃與風險管控

1、營改增前后當前流行的土地增值稅十大籌劃方法選擇與稅務風險分析。

2、營改增前后土地增值稅清算的時間如何把握？

3、營改增前后土增稅清算單位和成本分攤方法

4、營改增前后公共配套設施計算土地增值稅關鍵問題解析。

5、營改增前后商住一體清算問題，不能分開核算的處理

6、營改增前后房地產企業利息費用的土地增值稅與所得稅協調問題

7、營改增前后自用裝修費用減少土地增值稅的實戰節稅方法。

8、營改增前后關于土地增值稅清算時合法有效憑證確認問題

9、營改增前后在紅線外發生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發票的土地成本扣除問題

10、營改增前后中介機構報告作用問題，如何利用中介提高土地增值稅準確率。

11，營改增前后土地增值稅清算審核的要點有哪些？稽查最關注的問題是什么？

12、營改增前后土地增值稅的稅務審核實戰大解析……

第九部分、房地產建筑業營改增稅前后合理稅收籌劃

（一）營改增前夕，納稅人需要做好的準備

（二）操作層面的內部全方位準備工作

（三）營改增正式實施后，進行試運行操作層面安排

（四）營改增人員調配、產品、業務、流程、合同、文件整理與安排

（五）對內培訓營改增業務和流程的注意事項

（六）如何利用過渡期優惠政策及財政補貼等

（七）納稅人如何適應增值稅征收管理

（八）營改增后稅務規劃思路及注意事項

楊老師

稱 號：“風趣教授”

上海濱江教育學院執行董事

中國平安銀行常年合作講師

上海國家會計學院特聘教授

香港中文大學客座教授

上海市財經大學客座教授

浙江大學客座教授

教育背景：中國科技大學經濟學碩士，10年銀行實戰培訓專家

曾任：

建設銀行上海分行

財會處結算一科科長、信貸管理部一處副處長

講師風格：

用詼諧幽默、生動的語言，將復雜問題簡明化，煩雜問題條理化，枯燥問題有趣化.

在分享案例、故事之余，掌握技巧的精髓，風格鮮明，讓人一見難忘！

擅長領域：財務、稅務管理

主要課程：

1、與財富同步----非財務出身的管理人員必備財務知識講座

2、診斷企業病因，揭示治本之道-------會計報表解讀之道

3、變 “稅”為寶 -----企業避稅新思維和實戰解析

4、公司上市前后的稅務籌劃

5、高屋建瓴，先發制人-----企業全面預算管理制勝之道

6、初級和中級財務經理的選，聘，用之道

7、公司財務分析與風險防范

8、企業內部審計

9、企業信用風險控制系列課程（合同風險，資信調查，收賬方法，追賬技巧）

10、企業成本管理系列課程

11、營改增（房地產、建筑業、金融業等）

12、企業資產隔離和企業主家庭資產配置

受訓企業：

上海通用汽車、一汽大眾、鄭州宇通客車，東風日產、韓泰輪胎、蘇州國發集團、天津電力集團、青島（韓國）太勛鋼管、無錫維斯德精密科技有限公司、愛普生、可口可樂、四川長虹、網訊中國、實達集團、萬科股份、海爾集團、吉視傳媒、大慶油田、TCL電器、步步高電器、樂華電子、常州制藥集團,泛洋嘉榮、萬家樂、北大方正、飛達音響、水井坊、格林燈飾、朗能電器、雅戈爾服裝，紫晶建筑集團，新中源、中控軟件，寧波外經貿委，武漢五景醫藥，廣東惠州移動通信公司, 上海海關、蘇州賽瑯泰克高技術陶瓷有限公司，松下電工照明，鐘光鋼材加工，新考斯莫施電子，明治乳業，芝浦電子，無錫大倉包裝材料，浙江豐島控股集團公司，TCL化成工業，重慶新日石耐德系統工程，重慶房地產協會、河南衛生廳人才培訓中心、國電光伏、常州市政府生產力促進中心、廣州市質監局、浙江溫州企業聯合會、臺州企業聯合會，湖北央企會計學會, 交通銀行總行、興業銀行福州分行、寧波銀行上海分行、平安銀行各分支行、中國人壽、友邦保險、武漢鈺龍房產集團、河南神火集團、新疆特變電工集團、陜西神華集團等.

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