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課程大綱

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策與趨勢(shì)研究

1.目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資整體形勢(shì)和政策分析

2.一二線(xiàn)城市的投資機(jī)會(huì)

3.三四線(xiàn)中小城市發(fā)展空間和敏感點(diǎn)

4.未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略定位和拿地方向

案例：標(biāo)桿地產(chǎn)投資策略對(duì)比

二、標(biāo)桿公司對(duì)前期土地獲取的戰(zhàn)略認(rèn)知和定位

1、投資拿地的幾大關(guān)鍵要素

2、房地產(chǎn)的投資拿地管理方式

3、投資拿地在項(xiàng)目全程開(kāi)發(fā)中的地位和作用

4、投資拿地的原則

三、城市發(fā)展研究和投資機(jī)會(huì)分析

1.城市發(fā)展研究方法及城市評(píng)價(jià)體系

2.城市和區(qū)域投資機(jī)會(huì)分析方法

案例：城市評(píng)價(jià)體系

3.如何精細(xì)化選擇項(xiàng)目

A.土地的核心價(jià)值判斷

B.從城市及區(qū)域發(fā)展的角度

C.從規(guī)劃的角度

D.從技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的角度

E.從政府系統(tǒng)的要求

案例： 城市布局和土地選擇的標(biāo)準(zhǔn)

四、標(biāo)桿公司前期拿地博弈模式研判

通行的地塊獲取方式

招拍掛、舊城改造、概念地產(chǎn)（創(chuàng)客）拓地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、品牌優(yōu)勢(shì)圈地、組合模式等

1.大盤(pán)模式

案例：釣城項(xiàng)目前期拓展

2.剛需和改需項(xiàng)目

案例：都城系列

3.參與PPP(一二級(jí)聯(lián)動(dòng))模式

案例：明珠項(xiàng)目

4.綜合體拿地博弈思路及模式

案例： 天街項(xiàng)目

5.旅游地產(chǎn)模式

案例：東湖項(xiàng)目

五、當(dāng)前標(biāo)桿企業(yè)土地獲取的策略轉(zhuǎn)型——兼并收購(gòu)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式

1.當(dāng)前形勢(shì)下，兼并收購(gòu)研究

（1）兼并收購(gòu)決策依據(jù)

（2）收購(gòu)主體確定

（3）兼并收購(gòu)的基本流程

（4）收購(gòu)對(duì)價(jià)

2.兼并收購(gòu)模式選擇

A.資產(chǎn)收購(gòu)

（1）概念

（2）資產(chǎn)收購(gòu)的條件

（3）合同體系

（4）收購(gòu)流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

（5）優(yōu)劣勢(shì)分析

（6）收購(gòu)協(xié)議的簽訂和落實(shí)

案例：標(biāo)桿公司收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議

B.股權(quán)收購(gòu)

（1）概念

（2）收購(gòu)流程

（3）優(yōu)劣勢(shì)分析

（4）當(dāng)前標(biāo)桿公司股權(quán)收購(gòu)的基本原則和操作方式

案例：某項(xiàng)目股權(quán)出讓風(fēng)險(xiǎn)演示

C.合作開(kāi)發(fā)

（1）規(guī)范化聯(lián)合模式 一方出地，一方出錢(qián)

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)模式

（3）以土地使用權(quán)投資模式

（4）整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移模式

案例：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)股權(quán)合作模式

D.國(guó)企重組

如：招商局地產(chǎn)—蛇口工業(yè)區(qū)等

3.常用的其他廣義收購(gòu)或合作策略

（1）聯(lián)合拿地

（2）輕資產(chǎn)模式、與資方的多種合作模式等等

（3）股權(quán)托管

（5）主導(dǎo)變更用地類(lèi)型

（6）租地開(kāi)發(fā)

六、標(biāo)桿公司慣用的取地策略借鑒

1.前期土地談判階段性策略分析

案例： 勾地模式

2.土地掛牌條件的適當(dāng)設(shè)置

列表：條件設(shè)置類(lèi)型

3.企業(yè)的拿地策劃

案例： 掛牌策略及協(xié)議條款分解

4.典型的土地合同剖析

案例：土地整治協(xié)議等

七、標(biāo)桿公司對(duì)目標(biāo)地塊的實(shí)時(shí)跟蹤和內(nèi)部操作模板

1.土地跟蹤的步驟流程圖

2.土地投資跟蹤階段的策略

3.土地持續(xù)跟蹤階段的實(shí)戰(zhàn)運(yùn)用工具

（1）前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

（2）土地項(xiàng)目建議書(shū)

（3）土地投資測(cè)算靜態(tài)和動(dòng)態(tài)模板

（4）項(xiàng)目定位報(bào)告

（5）區(qū)域土地土地深度和競(jìng)爭(zhēng)分析報(bào)告

（6）投資分析報(bào)告書(shū)

（7）目標(biāo)地塊重點(diǎn)跟蹤表

（8）季度區(qū)域土地市場(chǎng)分析

案例：浙江某地塊的投資建議分析

八、如何防范前期投資拿地的風(fēng)險(xiǎn)

1.各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響深度不一

2.標(biāo)桿公司的內(nèi)部和外部的風(fēng)險(xiǎn)防控預(yù)警機(jī)制和策略

（1）紅線(xiàn)原則

（2) 投資分散化

（3）投資成果定期回顧

3.急功近利拿地瑕疵造成的公共危機(jī)化解

案例：成都項(xiàng)目處理策略

3.拿地后評(píng)價(jià)的重要性

案例：江城項(xiàng)目拓地經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)

九、投資體系組織架構(gòu)與人才培養(yǎng)

1.投資人員的精細(xì)化培養(yǎng)

（1）人員如何選擇和培養(yǎng)

（2）前期人員的素質(zhì)模型

2.投資工作的秘密性和隱蔽性

（1）信息的最快傳遞和決策途徑

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

3.對(duì)投資成果的獎(jiǎng)勵(lì)政策

4.內(nèi)部溝通的重要性

（1）多項(xiàng)目選擇中，如何獲得老板青睞

（2）與投資關(guān)聯(lián)的上下游部門(mén)的溝通

十．討論與現(xiàn)場(chǎng)剖析

結(jié)合課程內(nèi)容，由學(xué)員討論和代表分組發(fā)言，實(shí)戰(zhàn)案例分析

譙老師

講師簡(jiǎn)介：

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。

曾歷任合生創(chuàng)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管控負(fù)責(zé)人

譙老師經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投資拿地、全程報(bào)建、重慶拆遷安置、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、合同談判以及項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管控等工作。對(duì)外對(duì)于土地價(jià)值的判斷、投資機(jī)會(huì)的選擇與切入、拆遷安置技巧、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取策略、政府公共關(guān)系維護(hù)和報(bào)建技巧，對(duì)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置和把控、計(jì)劃管理的落地、內(nèi)部各部門(mén)綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨(dú)特的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。多次被邀請(qǐng)給行業(yè)內(nèi)的企業(yè)人員上課，并給北京大學(xué)、浙江大學(xué)等大學(xué)房地產(chǎn)總裁班學(xué)員上課。

在結(jié)合實(shí)踐工作的同時(shí)，譙老師還在發(fā)表過(guò)《未來(lái)中小城市建設(shè)的方向和模式》；《北京大規(guī)模居住社區(qū)營(yíng)建模式研究》；《房貸證券化模式研究》等論文，深得從業(yè)人士的好評(píng)。

服務(wù)企業(yè)

綠城集團(tuán)、金融街、葛洲壩集團(tuán)、魯能地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)、新世界地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、億城地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、招商局控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、華僑城、新城控股、中房集團(tuán)、天潤(rùn)地產(chǎn)、京漢置業(yè)、鄭州亞新、昆明銀海、長(zhǎng)春亞泰、海通地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、合能集團(tuán)、國(guó)信投資、上海復(fù)地集團(tuán)、石家莊天山集團(tuán)、K2地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、運(yùn)達(dá)地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、朗基地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等數(shù)百家

主講課程：

《房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧及公共關(guān)系維護(hù)》

《標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式及各管線(xiàn)關(guān)鍵性考核指標(biāo)體系剖析》

《成長(zhǎng)型房地產(chǎn)企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)暨龍湖、恒大經(jīng)驗(yàn)分享》

《從300億元到1000億元的跨越——恒大項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)模式的秘密挖掘》

《當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系平臺(tái)搭建與政府公關(guān)》

《房地產(chǎn)企業(yè)前期投資拿地及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)項(xiàng)目拆遷安置及知名企業(yè)執(zhí)行案例借鑒》

《龍湖地產(chǎn)內(nèi)部高效運(yùn)營(yíng)體系及各部門(mén)緊密配合模式詳解》

《土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)管理及實(shí)戰(zhàn)案例分享》

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