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【課程背景】

地產微利時代，提升品質又不能增加成本，開發商只有強化現場的進度、質量、安全管理，無形中更加大了與總包、分包單位的沖突與矛盾，如何辦？

作為工程管理者，你是否經常遇到這樣的問題與困惑呢？整日疲于應付與處理甲方與總、分包單位沒完沒了的問題和矛盾，沒有時間與精力鉆研專業知識！工程節點一拖再拖，運營計劃從來就沒有真正實現過。事先制定好的計劃執行起來總是滯后而力不從心？質量問題層出不窮，安全文明沒保障、交付率從來就沒有高滿意過；成本老是居高不下，設計變更、現場簽證滿天飛。各種會議，一出問題，責任似乎總在工程部門身上；壓力山大，盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？

本課程通過理論引導、實戰經驗總結，結合工程管理現場出現的各種問題及產生的原因，提出有針對性的解決方案，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項目質量、進度、成本、安全四大核心問題處理辦法。

本課程結合實際項目管理案例，講解不同施工階段的質量控制標準和要點，提供“事前預防、事中管理、事后檢驗”的技術管理方法和創新思維，強調過程管理中“人”的作用，把復雜的問題簡單化，重點解決高品質工程落地問題，以大視角解讀工程管理的難題。

【課程收益】

1、掌握地產工程質量管理體系的構成；

2、掌握工程管理進度、質量、成本與安全四大核心控制標準與精髓；

3、掌握不同施工階段質量管理的薄弱環節、管控重點及質量通病防治；

4、提高項目工程管理的效率、風險控制能力；

5、提升項目經理現場管理大局觀，有效應對總包、分包單位的日常尖銳問題。

【課程對象】

房地產企業總經理、總工、集團分管工程副總、項目總經理、工程總監、設計總監、工程部經理等。

【課程大綱】

前言：地產行業工程管理目前的現狀與未來發展趨勢。

一、房地產項目工程準備階段

1、項目工程現場管理的常見問題

思考：我們在現場經常面對的有那些問題？

討論：房地產企業工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是最合適？

3）工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，勞務缺失，

4）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

5）甲方計劃與分供方執行的偏差和信息不對等

6）關于總分包單位工程界面管理的確定

7）支付工程款與分供方管理執行力關系

8）甲方變更、簽證與分供方管理關系處理

9）甲方風險管理與分供方風險承擔的界定執行

10）監理公司的選擇與管理

思考：現場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

2、總包與分包單位的矛盾點、多發階段及控制辦法

典型質量風險案例：2020年重慶某樓盤因質量問題被政府勒令拆除

話題討論：

2.1那些是開發商管理原因造成的常見問題？

2.2施工單位低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業主

2.3對內：部門間的矛盾產生的主要原因

2.4對外：甲方、監理、總包關于項目管理的差異

2.5現場管理面對困難與挑戰

2.6現場管理的最大秘訣

分享：總承包商日常慣用的策略

解讀1：甲方、監理、總包現場關系協調

解讀2：項目現場管理的常見問題、矛盾及解決建議

案例：某施工現場總包單位對甲方管理抵抗與沖突

結論：

A. 選擇優秀的合作伙伴是保證質量的前提

B.建立“事前預防、事中管理、事后檢驗”的工程技術管理方法。

C.工程現場矛盾平衡是管理的永恒主題。

3、項目工程管理模式分析

3.1合作模式分析

3.2關于項目組織管理模式建立（適合自己的就是最好的）

案例：標桿企業的組織結構（矩陣式）

討論：關于“多項目開發綜合癥”

4、開工前期準備階段管理

科學制定項目生產目標；明確甲方項目部組織架構；總包單位標段的合理劃分；施工現場總平面布置策劃；工程質量管理組織結構的確定

小結：

前置：工程管理的策劃思想—先策后控

科學：工程目標計劃與工期制定的合理性

強調：總平面管理策劃的重要性

創新：根治工程質量通病的良藥

落地：1）制定項目管理策劃書 2）制定工程質量管理手冊

分享1、**集團項目管理策劃書 2、**地產工程質量管理手冊

思考：如何將優秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

二、項目工程實施階段

項目工程管理實施核心要素----“四控、三管、一協調“；項目四大控制核心問題：進度、質量、安全、成本。

1、工程管理四大核心之一--進度管理

1.1項目總體計劃編制

1.2項目進度目標分解

1.3工程管理進度控制

一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃里程碑

二級計劃：項目開發重要節點操作計劃

三級計劃：各專業部門項目具體實施作業計劃

討論：1、關于三級進度計劃的重要性 2、計劃不力的主要原因分析

實例分享：如何保證工程關鍵節點計劃有效實施？

2、項目進度計劃保證的關鍵措施

包括：

1）集團關注項目進度計劃的關鍵節點

2）做好甲方內部計劃編制與協調

3）重點審核總包施工進度計劃編制

4）強化總包單位對施工計劃的總協調管理作用

5）加強對總包計劃實施過程控制

6）加強考核、獎懲機制

小結：計劃執行的穩定性，是項目公司管理能力的集中體現。

2、工程管理四大核心之二---質量管理

質量是客戶滿意度中的保健因子，是企業的生命線，是企業生存與發展的基礎。

2.1工程質量≠施工質量；

2.2工程質量不單純只是工程管理部門的責任；

建議：改進質量先從解決業主投訴做起

2、過程管理---工程質量管理技能最有效環節

解析：16大過程控制關鍵環節與實施工具

（1）施工組織設計審查 （2）承包商進場知會與交底

（3）材料設備選型定版、部品封存 （4）甲、乙供材料進場驗收

（5）施工質量樣板引路 （6）工程質量巡檢制度

（7）工序檢查 （8）要讓問題可視化

（9）監理管理 （10）成品保護

（11）實測實量 （12）例會制度

（13）現場協調 （14）工地開放日與示范區展示

（15）信息協調與資料管理 （16）專業融合之培訓與學習

分享：

1）工程樣板先行執行效果展示案例及工程樣板制的認識與作用

2）工程施工現場質量一些常見病、多發病的預防與管控；

小結：沒有質量的擴大規模是一條不歸路。

3、工程管理四大核心之三---安全管理

安全管理目標：為現場人員提供一個安全的工作環境,使安全意外風險降至最低。一旦發生意外事故，要使事故損失降至最低。

3.1安全管理的在工程現場重要

3.2安全文明施工考核辦法

分享：《現場安全文明施工考評表》

堅持：“安全與質量同在、安全與進度互促、安全與效益同在。”

4、工程管理四大核心之三---成本管理

施工期間成本控制是公司經營最關心的，做好現場成本管控是項目工程管理的重要職責之一。

1、建立以目標為導向的成本管理體系

2、建議項目全員、全過程成本控制管理體系

3、分析成本管理中常見的幾個問題

注意1：聚焦成本進行有效投放

注意2：結構性、敏感性、功能性成本的不均衡投放

價值點：

（1）工程對設計階段成本控制的介入

（2）施工圖紙階段成本控制

（3）工程配合強化項目二次設計管理

（4）工程實施階段成本控制

案例：通過試樁進行優化與施工現場價值表現；

分享1：價值創造---設計變更及現場簽證的管控要點

2：價值創造---減少工程簽證的經典策略總結

3：工程管理成本控制秘籍----“三單月清月結”

三、項目工程交付階段管理

1、交付前督查督導---“一房三驗”

1.1驗收前的準備工作

1.2專項驗收及竣工驗收

1.3公司內部驗收

1.4保修合同及保修擔保

1.5物業接管驗收的準備工作

分享：1、交房時須重點關注的問題 2、業主收房重要關注點

2、工程竣工交付后管理

2.1物業接管驗收準備會

2.2物業接管驗收

2.3保修工作的組織、原則及管理

2.4整改及收尾工作

3、客戶入住及客戶服務管理

3.1入住前準備工作

3.2客戶入住

3.3客戶服務及投訴處理

3.4客戶入住也是一種經營活動

4、關注客戶體驗

4.1交付階段的快速反應直接影響客戶認知；

4.2交付階段是項目管理的最后一道防線。

思考：如何建立客戶維修、理賠的快速通道

案例：XX項目交房業主大規模維權事件分析

四、項目工程后評估管理

1、項目工程管理后評估要點（前事不忘、后事之師）

項目后評估是對項目進行客觀、科學、公正的回顧和分析，提煉出成功的經驗，找出不足，研討后形成復盤成果，用以完善已建項目、改進在建項目、指導待建項目，避免問題重復出現。

1.1項目整體施工組織管理總結

1.2技術、進度、質量、成本及安全文明施工總結

1.3合同執行情況及工程交付總結

思考：如何建立產品缺陷反饋手冊？

結論：項目工程精細化管理的核心還是人的問題。

1）內部管理靠流程；外部管理靠合同

2）沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。

2、項目后評估文件的編制時機與成果文件應用

弘老師

房地產工程管理實操專家

曾供職于龍湖地產，陽光城地產，綠地集團、雅居樂等標桿房地產企業

現任某標桿房企工程總監

西安工程大學建筑環境與設備工程本科畢業，16年標桿地產工程管理工作經歷，曾供職于龍湖地產，陽光城地產，綠地集團、雅居樂等標桿房地產企業任工程技術負責人、工程經理兼機電經理、工程總監等職。具有甲級設計院、甲方設計管理、甲方項目管理、甲方工程職能管理等多維度豐富經歷，弘毅老師擅長于處理及解決工程現場問題及公司內部跨部門溝通障礙等；曾獲得：綠都集團、陽光城集團星級內訓師，負責工程體系的內部培訓及公司內部跨職能培訓，并獲得集團三星級內訓師資格。弘毅老師自學能力強，善于將自身經驗及學到的知識用培訓的形式最大限度轉化為團隊的力量；系統性思考問題、解決問題的能力較強。善于對項目工程問題進行總結、歸納、提煉，尤為擅長“用技術的手段解決管理的問題”。

操盤過的項目有：

龍湖MOCO國際、雅居樂湖居筆記項目、紫荊華庭•晴園及朗園、瀾灣•桂園/樟園/榕園、陽光天地、麗茲公館、薔薇溪谷、海珀藍軒、綠地世紀城、綠地假日酒店（四星級）、筆克會展中心。

主講課程：

《房地產工程管理全程精細化與質量通病防治》

《標桿房企工程重難點問題管理及穿插施工＆新技術與新規范案例解析》

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