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課程介紹

目前，我國(guó)還有多少土地可供開發(fā)利用？你們還有多少好辦法能夠拿到可以開發(fā)利用的土地？不多了！實(shí)在是不多了！地，不多了！辦法，也不多了！

想繼續(xù)開發(fā)嗎？那就向“三舊”進(jìn)軍吧！

三舊，即舊城鎮(zhèn)、舊工廠、舊鄉(xiāng)村，利用三舊土地進(jìn)行開發(fā)，是目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的主流模式和發(fā)展趨勢(shì)。無(wú)論是在全國(guó)各大一線城市、準(zhǔn)一線城市、二三線城市，要想贏得開發(fā)業(yè)務(wù)的一片天，直接把眼光瞄準(zhǔn)“三舊改造與開發(fā)”，做對(duì)了將為你贏得無(wú)限的先機(jī)。

利用以上三舊土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，模式多種多樣，紛繁復(fù)雜。但是，不管有多么復(fù)雜，從控制開發(fā)業(yè)務(wù)主體的角度來(lái)講開發(fā)業(yè)務(wù)大致可以分為三大類：政府主導(dǎo)業(yè)務(wù)、市場(chǎng)主導(dǎo)業(yè)務(wù)、政府與市場(chǎng)合作主導(dǎo)業(yè)務(wù)。政府主導(dǎo)業(yè)務(wù)又分為：土地收儲(chǔ)模式、政府統(tǒng)租模式、綜合整治（政府出資）模式；市場(chǎng)主導(dǎo)模式又分為：農(nóng)村集體自改模式、村企合作模式、原土地使用權(quán)人自改模式、企業(yè)收購(gòu)改造模式；政府和市場(chǎng)方合作業(yè)務(wù)分為：以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式、土地整理模式。因此，本次培訓(xùn)的第一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容就是不同模式下三舊改造的合同設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理，旨在幫助大家厘清在三舊改造業(yè)務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系、會(huì)計(jì)事項(xiàng)與稅收責(zé)任。

其次，足夠的資金保證、優(yōu)良的土地資源、完美的營(yíng)銷戰(zhàn)略是每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)的標(biāo)配，而要達(dá)到以上目標(biāo)離不開充分的資本運(yùn)作。資本運(yùn)作的方式多種多樣，與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)聯(lián)系比較緊密、影響比較深遠(yuǎn)的主要有：債務(wù)重組、長(zhǎng)期投資、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并分立、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)以及BI業(yè)務(wù)的運(yùn)用等。熟練掌握這些業(yè)務(wù)的內(nèi)在特性，合理選擇不同的債務(wù)重組方式，對(duì)優(yōu)化企業(yè)融投資業(yè)務(wù)、獲取優(yōu)良土地資源、營(yíng)造積極銷售環(huán)境有著不可替代的重要作用。因此，本次培訓(xùn)的第二個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容就是在不同資本運(yùn)作方式下應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理，保證大家在選擇最優(yōu)的資本運(yùn)作模式的情況下正確進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，合理處置納稅事項(xiàng)，徹底回避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

培訓(xùn)受眾

各房地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理、總會(huì)計(jì)師、首席財(cái)務(wù)官、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務(wù)會(huì)計(jì)以及稅務(wù)咨詢公司財(cái)會(huì)辦稅人員等。

課程大綱

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)中的“三舊改造”

第一節(jié)：政府主導(dǎo)業(yè)務(wù)

一．土地收儲(chǔ)模式

1．模式描述

2．案例模型（政府征收方式）

3．涉事各方

4．涉事各方稅務(wù)處理建議：

⑴ 以征收方式收儲(chǔ)稅務(wù)處理建議：

①被征收方（原權(quán)屬人）

②征地拆遷方（政府）

③受讓方

④ 拆遷施工方

⑵ 以收購(gòu)方式收儲(chǔ)稅務(wù)處理建議

5．涉事各方合同簽訂注意事項(xiàng)：

⑴ 被收儲(chǔ)方簽訂土地收儲(chǔ)合同注意事項(xiàng)

⑵ 受讓方簽訂土地出讓合同注意事項(xiàng)

⑶ 拆遷施工方簽訂拆遷合同注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 被收儲(chǔ)方會(huì)計(jì)核算

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

⑶ 拆遷施工方會(huì)計(jì)核算

二．政府統(tǒng)租模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 土地出租方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）

⑵ 承租方

5．合同簽訂注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 出租方會(huì)計(jì)核算

⑵ 承租方會(huì)計(jì)核算

三．綜合整治模式（政府出資，微改造）

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)屬人

⑵ 工程施工方

5．合同簽定注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 原產(chǎn)權(quán)人會(huì)計(jì)核算

⑵ 施工方會(huì)計(jì)核算

第二節(jié)：市場(chǎng)主導(dǎo)業(yè)務(wù)

一．村集體自行開發(fā)模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 原土地使用權(quán)人

⑵ 受讓方

5．合同簽定注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 原土地使用權(quán)人會(huì)計(jì)核算

⑵ 受讓方會(huì)計(jì)核算

二．村企合作開發(fā)模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 被征收方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民）

⑵ 受讓方

⑶ 工程施工方

5．合同簽訂注意事項(xiàng)：

⑴ 合作協(xié)議

⑵ 土地出讓協(xié)議

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 被征收方會(huì)計(jì)核算

⑵ 受讓方會(huì)計(jì)核算

三．企業(yè)自行改造模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 自改企業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人）

⑵ 工程施工方

5．合同簽定注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 自改企業(yè)會(huì)計(jì)核算

⑵ 施工方會(huì)計(jì)核算

四．企業(yè)自行開發(fā)模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 自建企業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬人）

⑵ 工程施工方

5．合同簽定注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 自建企業(yè)會(huì)計(jì)核算（開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)單獨(dú)核算）

⑵ 施工方會(huì)計(jì)核算。

五．其他企業(yè)改造模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 被收購(gòu)方

⑵ 收購(gòu)方

5．合同簽定注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 被收購(gòu)方會(huì)計(jì)核算

⑵ 收購(gòu)方會(huì)計(jì)核算

六．其他企業(yè)開發(fā)模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)處理建議：

⑴ 被收購(gòu)方

⑵ 收購(gòu)方

5．合同簽定注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 被收購(gòu)方會(huì)計(jì)核算

⑵ 收購(gòu)方會(huì)計(jì)核算。

第三節(jié)：政府和市場(chǎng)合作業(yè)務(wù)

一．以毛地出讓方式引入社會(huì)力量實(shí)施改造模式：

1．模式描述

2．案例模型：第一種類型、第二種類型

3．涉事各方

4．稅務(wù)事項(xiàng)處理意見：

第一種類型：⑴ 被征收方 ⑵ 征地拆遷方（政府）⑶ 受讓方、工程施工方

第二種類型：⑴ 被征收方 ⑵ 受讓方 ⑶ 工程施工方

5．合同簽訂注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 被征收方

⑵ 征地拆遷方（政府）

⑶ 受讓方、工程施工方

二．土地整理模式：

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務(wù)事項(xiàng)處理建議：

⑴ 集體土地使用方

⑵ 土地整理實(shí)施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）

⑶ 土地前期整理合作方

⑷ 土地受讓方

5．合同簽訂注意事項(xiàng)

6．會(huì)計(jì)核算：

⑴ 集體土地使用方

⑵ 土地整理實(shí)施方（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）

⑶ 土地前期整理合作方

⑷ 土地受讓方

第二章：房地產(chǎn)開發(fā)中的“資本運(yùn)作”

一．債務(wù)重組

1．房地產(chǎn)企業(yè)以債務(wù)清償方式取得土地如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

2．房地產(chǎn)企業(yè)以債務(wù)清償方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

3．房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與對(duì)方土地使用權(quán)進(jìn)行交換如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

二．長(zhǎng)期投資

1．房地產(chǎn)企業(yè)以接受投資形式取得土地如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

2．房地產(chǎn)企業(yè)以對(duì)外投資形式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

3．以接受投資形式取得資金，采取權(quán)益性投資還是采取債權(quán)性投資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更有利

三．股權(quán)收購(gòu)

1．先接受對(duì)方投資再收購(gòu)對(duì)方持有的部分股權(quán)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

2．直接收購(gòu)對(duì)方100%股權(quán)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

3．直接持有對(duì)方股權(quán)和間接持有對(duì)方股權(quán)對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響

四．資產(chǎn)收購(gòu)

1．直接購(gòu)買對(duì)方的土地使用權(quán)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

2．先走土地收儲(chǔ)再走招拍掛獲取土地使用權(quán)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

3．以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地使用權(quán)與以股權(quán)收購(gòu)方式取得土地使用權(quán)兩種方式的優(yōu)劣

五．合并分立

1．以合并或分立的形式取得土地如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

2．以合并或分立的形式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

六．資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

1．以內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的形式取得土地如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

2．以內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的形式轉(zhuǎn)移開發(fā)產(chǎn)品如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理

3．內(nèi)部劃轉(zhuǎn)與合并、分立等投資業(yè)務(wù)有什么本質(zhì)的不同

七．BT業(yè)務(wù)

1．BT業(yè)務(wù)在資本運(yùn)作過(guò)程能夠起到怎樣的作用

2．開發(fā)過(guò)程中有可能產(chǎn)生哪些類型的BT業(yè)務(wù)

3．發(fā)生不同類型BT業(yè)務(wù)后如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理

楊老師

我國(guó)資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作將近30年，多次參與國(guó)家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗(yàn)，為實(shí)戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。另外，多年來(lái)?xiàng)罾蠋熞恢痹谌珖?guó)各地循環(huán)從事房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收教學(xué)工作，授課時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾千課時(shí)，教學(xué)地點(diǎn)遍及全國(guó)二十九個(gè)省、市、自治區(qū)。教學(xué)內(nèi)容涉及稅收征收管理、稅務(wù)稽查、稅務(wù)行政法、稅收籌劃等多個(gè)學(xué)科，有著十分豐富的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，還多次受邀為全國(guó)各地多家房企做過(guò)納稅籌劃，是全國(guó)為數(shù)不多的房地產(chǎn)行業(yè)“納稅籌劃名師”。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)（每次培訓(xùn)互動(dòng)時(shí)間不少于一個(gè)半小時(shí)，可以現(xiàn)場(chǎng)解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問(wèn)題）。具有較強(qiáng)的時(shí)效性、實(shí)操性；授課特點(diǎn)：準(zhǔn)確、透徹、簡(jiǎn)捷、實(shí)用；授課風(fēng)格：生動(dòng)、詼諧、風(fēng)趣、幽默；因此受到各地學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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