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課程背景

《國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》(廣東省地方稅務局公告2014年第3號)施行五年來，陸續(xù)發(fā)生了營改增、國地稅合并、優(yōu)化營商環(huán)境放管服、減稅降費等系列重大稅收改革。為了加強土地增值稅征收管理服務，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，實現(xiàn)清算管理一體化，國家稅務總局廣東省稅務局于2019年6月28日發(fā)布了《國家稅務總局廣東省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2019年第5號),自2019年7月1日起施行。

為了幫助廣東省內房地產企業(yè)全面準確理解運用規(guī)程，選擇合適方法進行成本歸集和分攤，降低土地增值稅清算稅負，防范土地增值稅避稅風險，本次特邀已經代表萬科、萬達、綠地、恒大、碧桂園、富力、榮盛、華夏幸福、路勁、美的、深華強、深天健、中鐵建等房地產企業(yè)進行土地增值稅清算和代表稅務局復核土地增值稅清算項目達800多個的國內土地增值稅清算實戰(zhàn)經驗最豐富的楊文國老師主講，楊老師采用新舊規(guī)程對比方式，引用國家基本土地增值稅政策和實戰(zhàn)案例體驗，全面準確解讀規(guī)程。

土地增值稅清算，是房地產企業(yè)關注的又一重大稅收問題，營改增后土地增值稅清算政策也隨之發(fā)生了一定的改變，清算中很多問題都存在較大爭議，把握起來十分困難。為了幫助大家理清工作中的疑點、難點，特開設“新稅改形勢下土地增值稅清算經典案例分析”課程。

本次課程，以近年來新發(fā)布的稅收政策和土地增值稅規(guī)定為基礎，全面講解大家普遍關注的現(xiàn)實性問題，內容新鮮、重點突出、案例真實、講解深入。適合從事房地產行業(yè)的企業(yè)老板、財務高管、業(yè)務主管學習培訓。參訓后一定會對提高您的會計核算水平和納稅管理水平有較大幫助。

培訓對象

房地產企業(yè)財務管理人員、財務總監(jiān)、稅務總監(jiān)、財務經理、稅務經理、財務主管、稅務主辦等。

課程特色

授課風格幽默詼諧，辛辣實操，親和力強，關注學員感受，是位極具人格魅力的老師；其講授的課程理論聯(lián)系實際、深入淺出，重點突出，現(xiàn)場案例分析并解決學員實際問題；有豐富實踐案例、既有高度又有深度，切實能幫助客戶落地。

課程大綱

第一部分：2019年國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程解析

一、規(guī)程出臺目的

二、規(guī)程適用范圍

三、土地增值稅清算的概念

四、土地增值稅清算納稅人和稅務局的角色

五、部門情報交換、中介機構政府采購服務、扣除項目核定權

六、土地增值稅必須清算情形和申報手續(xù)時限

七、土地增值稅可要求進行清算情形和申報手續(xù)時限

八、納稅人土地增值稅清算申報義務和法律責任

九、稅務機關審核要素

十、“集中清算、分段審核”的人員組成、工作開展方式

十一、土地增值稅清要算管理系統(tǒng)信息采集錄入

十二、清算單位的判定原則

十三、清算類型分兩類還是三類

十四、清算申報文書資料內容

十五、清算資料受理程序

十六、案頭審核和實地審核重點

十七、收入審核重點

十八、扣除項目審核5個方面

十九、扣除項目扣除5個原則

二十、工程成本核定扣除5種情形

二十一、土地成本審核5個要點(例如土地成本地上地下分攤方法、拆遷補償費的扣除憑據(jù)、附條件拿地成本的處理原則)

二十二、前期工程費和基礎設施費的審核3個要點

二十三、公共配套設施費審核4個要點(例如預提公共配套設施費、地下人防車位處理原則)

二十四、建筑安裝工程費審核2個要點

二十五、開發(fā)間接費審核2個要點(例如總部機構管理費不得扣除)

二十六、利息支出審核5個要點(例如金融機構同類同期貸款利率如何把握)

二十七、代收費用審核要點

二十八、關聯(lián)交易審核2要點

二十九、稅金及附加審核要點

三十、稅務機關清算結論的出具時限

三十一、稅務局核定征收情形和核定兩種方法

三十二、清算后尾盤管理

三十三、清算法律責任

三十四、相關清算表格和文書填報注意事項

第二部分 新稅政下最新土地增值稅清算全攻略及經典案例實操解析

一、關于納稅人

1、在集體土地上開發(fā)的小產權房是否應繳納土地增值稅？

1、房地產開發(fā)公司未取得土地使用權之前銷售房屋是否應征收土地增值稅？

2、房屋從土地當中分離出來單獨轉讓，是否征收土地增值稅？

3、委托代建房屋是否繳納土地使用稅？

二、關于稅收優(yōu)惠

1、開發(fā)、銷售普通住宅銷售、國家依法征用收回房地產有哪些稅收優(yōu)惠，普通住宅的標準應如何把握？

2、以房地產進行“投資、聯(lián)營、合作建房或者企業(yè)兼并”是否應征收土地增值稅

3、營改增以后以接受投資入股土地進行開發(fā)，土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除？

4、以“股權轉讓”形式轉移土地使用權是否應征收土地增值稅

5、開發(fā)建設保障性住房是否應征收土地增值稅

三、關于清算條件與清算單位確認

1、在確認開發(fā)項目是否達到清算條件時，對國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？

2、國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目”和“分期項目”應該如何理解？

3、清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發(fā)產品分為幾類清算？ 銷售房屋時，贈送開發(fā)產品的應如何計算土地增值稅？

4、清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待？

四、關于清算收入

1、營改增后土地增值稅收入包括哪些內容，新老項目收入確認有何不同？

2、什么情況下代收款項應確認為收入，什么情況下代收款項不應確認收入？

3、營改增以后發(fā)生哪些業(yè)務應視同銷售收入，視同銷售行為應如何處置？

4、土地增值稅清算時以那些會計資料為依據(jù)確認清算收入？

5、訂金、誠意金、違約金、更名費是否應計入清算收入？

6、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

7、政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產收入？

8、審核清算收入應重點注意那些問題？

9、清算時如何確認清算收入偏低、偏高？

10、政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價格回購安置房的應如何確認銷售不動產收入？

11、審核清算收入應重點注意那些問題？

五、關于扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額包括什么，營改增后“差額計算銷項稅額”是否會影響新項目的土地成本扣除？

2、在實際工作中一次性取得土地分期開發(fā)的，清算時土地成本應如何計算扣除？同一項目中含有不同類型房地產的，清算時土地成本應如何計算扣除，其他成本應該如何計算扣除？

3、清算時房地產企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發(fā)成本扣除？

4、清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發(fā)公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理？

5、未按規(guī)定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時是否允許扣除？

6、經國土局批準同意，開發(fā)商拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，如果沒有土地出讓金票據(jù)能否扣除？

7、開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補償費，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價款，無票據(jù)，差額部分支付了地價款并取得票據(jù)。代政府支付的拆遷補償費能否扣除？

8、母公司購得土地，款項全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊全資子公司，作為開發(fā)此地的項目公司，與土地局簽定合同補充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關稅費及土地證由子公司辦理，母公司支付的土地價款作為兩家公司往來款項。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為母公司，在清算時此票據(jù)是否允許扣除土地價款？

9、改制時按照政府改制文件取得土地使用權無票據(jù)，清算時土地成本如何扣除？

10、房地產企業(yè)，支付拆遷補償費應取得什么票據(jù)？企業(yè)支付的過渡費、周轉房支出應如何處置？

11、項目涉及“拆遷安置”的，計算開發(fā)成本時不同性質的返遷房應該如何分別處置？

12、單棟建筑物含有不同類型的房地產的，清算時其建筑成本應該如何計算分攤？

13、國稅發(fā)[2006]187號，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費”應如何理解？簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同，扣除時會受到哪些影響？

14、清算時，開發(fā)項目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務的對開發(fā)公司所取得的票據(jù)應如何把握？營改增后是否采取“甲供材”對甲乙雙方會有哪些影響？

15、開發(fā)項目涉及甲供材的，雙方如何進行會計核算實務操作？

16、在土地增值稅清算時，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實際支付的部分（例如：工程款）可否計入扣除項目？

17、房地產開發(fā)企業(yè)將房產全部銷售后配套設施的產權轉到哪里？稅務機關如何掌握？

18、公共配套設施租賃業(yè)務應該如何計算征收土地增值稅？

19、清算時，對開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設公益性設施發(fā)生的費用”是否允許扣除？對該部分設施取得的進項稅，土地增值稅清算時如何處置？

20、規(guī)劃外發(fā)生的項目內建設支出是否允許扣除？

21、計算土地增值稅時，“營銷設施建造費用”是否允許計入開發(fā)成本扣除？

22、房地產企業(yè)同時開發(fā)多個項目，不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發(fā)間接費，清算時如何計算扣除？

23、房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所發(fā)生的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，應該如何處置？

24、為什么土地增值稅清算時企業(yè)的開發(fā)費用不據(jù)實扣除，而是按照成本的5—10%計算扣除，這樣做的用意是什么？

25、《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解？當據(jù)實扣除的利息低于計算扣除的利息時是否可以選擇計算扣除？

26、房地產企業(yè)向個人、其他單位（含關聯(lián)方）借款，費用是否可以扣除？委托其他單位、個人向金融機構借款，費用是否可以扣除？取得個人、單位委托銀行借款，費用是否可以扣除？取得集團內部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費用是否可以扣除？

27、企業(yè)開發(fā)用地繳納的土地使用稅、因土地糾紛發(fā)生的立場是非、開發(fā)部、預算部、材料部、技術部等部門的費用，屬于開發(fā)間接費還是開發(fā)費用？

28、清算時為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費和開發(fā)費用？如果開發(fā)企業(yè)較小，項目單一，會計核算時是否可以不設置企業(yè)管理費科目，將全部費用均歸集到開發(fā)間接費？

29、營改增以后清算時，與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除？

30、清算時土地開發(fā)與房屋開發(fā)加計扣除計算方法有什么不同？

31、營改增以后轉讓、銷售舊房應如何計算扣除項目金額？

32、審核扣除項目時應具體注意哪些問題？

六、關于清算結果計算

1、項目橫跨營改增前后，清算時收入、成本、費用、稅金、加計扣除、增值率、增值額、應納稅額應如何計算？

2、清算后銷售尾盤，再收取房款、發(fā)生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算？

七、關于納稅申報

納稅申報表和填報注意事項說明。

結束前：互動交流與問題解答

楊老師

楊文國老師：國內著名財稅管理實戰(zhàn)專家，資深房地產行業(yè)財稅籌劃專家、資深稅務系統(tǒng)稽查培訓專家。注冊稅務師，注冊會計師，吉林財經大學稅務學院碩士生導師，歷任河北省地方稅務局稽查局，國家稅務總局執(zhí)法檢查和執(zhí)法監(jiān)察組干部等，2006年國務院督辦的石家莊百戶房地產稅收專案稽查直接組織者，2008年國家稅務總局稽查局平安保險稅收專項檢查工作組骨干成員。先后在《中國稅務》、《中國稅務報》等刊物發(fā)表業(yè)務文章百余篇，同時出版了稅收業(yè)務專著多部，其中2006年出版的《房地產企業(yè)財稅對照及稽查管理解析》為國內房地產業(yè)第一本稅收專著， 2008 年主編國家稅務總局稽查局組織編寫的《房地產業(yè)稽查實務》，2009年12月份出版《房地產業(yè)財稅操作與稽查實務》和《保險業(yè)財稅操作與稽查實務》。成為全國各地稅務局人手一冊的工作用書。此外，應邀為全國稅務系統(tǒng)（例如：歷年河北省地稅局稽查業(yè)務骨干培訓班，2006年福建省地稅局稅務管理業(yè)務骨干培訓班，2007年吉林省地稅局稽查業(yè)務骨干培訓班，2008年南寧市地稅局房地產業(yè)稽查培訓班，2009年廣州市地稅局房地產業(yè)稽查業(yè)務骨干培訓班，2010年深圳市國稅局房地產業(yè)稽查業(yè)務骨干培訓班，2012年四平市地稅局、盤錦市地稅局培訓，2013年白城市地稅局、石家莊市地稅局、廈門市地稅局、南昌市國稅局培訓，2015年吉林省地方稅務局直屬稅務局、成都市國稅局培訓，2016年吉林省地方稅務局全省稅收領軍人才培訓，2018年佛山順德區(qū)稅務局土地增值稅清算培訓班）及眾多大型企業(yè)集團進行專題講座。

特長：楊老師擅長房地產企業(yè)財稅管理培訓、財稅咨詢，實戰(zhàn)經驗非常豐富，服務對象有萬科、恒大、綠地、碧桂園、富力、路勁、萬達、華夏幸福、榮盛、世茂、中鐵建、中國水電、中信國安、深華強、蘇寧地產、美的地產等大型房地產企業(yè)土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳和稅務聽證復議，累計代表企業(yè)和稅務局進行土地增值稅清算項目達到800多個，先后代表四平市地稅局、唐山市地稅局、唐山豐潤區(qū)地稅局、唐山開平區(qū)地稅局、唐山古冶區(qū)地稅局、唐山曹妃甸稅務局、南寧市地稅局、吉林省地方稅務局直屬稅務局、佛山順德區(qū)地稅局、保定蓮池區(qū)稅務局、廊坊大廠稅務局、廊坊香河稅務局、廊坊三河稅務局、廊坊固安稅務局、張家口橋西區(qū)稅務局、張家口經濟開發(fā)區(qū)稅務局、張家口蔚縣稅務局、張家口張北縣稅務局、邯鄲臨漳稅務局對所轄房地產企業(yè)進行以土地增值稅清算復核為主導的全稅種審核。

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