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課程介紹

隨著房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的實(shí)施、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)、國(guó)地稅合并征管模式的推行以及稅收稽查手段的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作正在發(fā)生深刻變化，財(cái)務(wù)人員面臨的稅收難題越來(lái)越多，遇到的業(yè)務(wù)創(chuàng)新模式也越來(lái)越多，合同簽訂和賬務(wù)處理環(huán)節(jié)隱含的納稅風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)的事項(xiàng)也在不斷增加，這些變化對(duì)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)要求也越來(lái)越高。要應(yīng)對(duì)這一新形勢(shì)，財(cái)務(wù)人員既要進(jìn)行知識(shí)的更新學(xué)習(xí)，又必須將知識(shí)轉(zhuǎn)化為解決實(shí)際問題的能力。本課程從稅收政策理解和應(yīng)用、疑難合同的判斷和再造、賬務(wù)處理、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)與溝通、集團(tuán)組建與重組等五個(gè)方面，精選大量實(shí)戰(zhàn)案例，詳細(xì)梳理各方面的難點(diǎn)問題和熱點(diǎn)問題，深度分析難點(diǎn)問題的根源和解決方法，使學(xué)員在學(xué)習(xí)過(guò)程中既學(xué)到了知識(shí)又能掌握很多獨(dú)立分析問題和解決問題的方法，從而達(dá)到能力提升的目的。同時(shí)，為幫助企業(yè)順利完成2019年匯算清繳工作，本課程還加入了匯算清繳難點(diǎn)問題與應(yīng)對(duì)的內(nèi)容。

課程收益

一、稅收政策理解與應(yīng)用層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

二、合同涉稅判斷與風(fēng)險(xiǎn)管控層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

三、賬務(wù)處理層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

四、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)與涉稅溝通層面難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

五、集團(tuán)公司組建與重組層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

六、企業(yè)所得稅匯算清繳難點(diǎn)問題及應(yīng)對(duì)

課程對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程內(nèi)容

一、稅收政策理解與應(yīng)用層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

（一）稅收政策理解與應(yīng)用的理念與策略

1．財(cái)務(wù)人員理解與應(yīng)用稅收政策遇到的困惑與難題

2．財(cái)務(wù)人員理解與應(yīng)用稅收政策應(yīng)把握的原則

3．稅收政策理解與應(yīng)用的方法與技巧

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收難點(diǎn)政策的理解與應(yīng)用案例剖析

1．“三舊”改造項(xiàng)目如何扣除土地價(jià)款？應(yīng)該規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？

2．“三舊”改造項(xiàng)目如何準(zhǔn)確判斷納稅義務(wù)？如何界定政府主導(dǎo)與市場(chǎng)行為？

3．“三舊”改造項(xiàng)目超標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償如何處理？支付或收取差價(jià)款如何處理？

4．“三舊”改造項(xiàng)目如何確定契稅的計(jì)稅依據(jù)？稅企爭(zhēng)議有何可借鑒的文件？

5．“村企合作”項(xiàng)目，地產(chǎn)企業(yè)在未取得土地證之前自行建造的在建工程是否繳納契稅？

6．建筑業(yè)納稅方式與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間發(fā)生了哪些變化？對(duì)地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？

7．三方協(xié)議、內(nèi)部授權(quán)如何理解和應(yīng)用？可否擴(kuò)大應(yīng)用？文件中的“集團(tuán)”如何理解？

8．如何理解和應(yīng)用房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提成本？

9．借款費(fèi)用如何判斷費(fèi)用化還是資本化？

10．如何準(zhǔn)確把握利息資本化的起止時(shí)點(diǎn)？

11．如何區(qū)分視同銷售和進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出？有無(wú)處理技巧？

12．產(chǎn)品交付與收入結(jié)轉(zhuǎn)之間存在怎樣的邏輯關(guān)系？ 同一項(xiàng)目既有交付的又有未交付的，如何合理結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本？

13．當(dāng)收入被調(diào)整時(shí)，如何合理調(diào)整成本費(fèi)用使得補(bǔ)稅金額最少？

14．房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過(guò)的固定資產(chǎn)如何納稅？如何開具發(fā)票？可否開具專用發(fā)票？

15．房地產(chǎn)企業(yè)銷售自留物業(yè)如何納稅？有無(wú)籌劃空間？

16．注冊(cè)制本人認(rèn)繳制下，實(shí)收資本未到位對(duì)企業(yè)納稅有何影響？對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資擴(kuò)股的納稅有何影響？如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)？

二、合同涉稅判斷與風(fēng)險(xiǎn)管控層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

（一）合同涉稅分析與風(fēng)險(xiǎn)管控的理念與策略

1．合同的納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于哪些方面？難點(diǎn)問題在哪里？

2．如何對(duì)多重法律關(guān)系的復(fù)雜合同進(jìn)行涉稅分析與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別？

3．如何進(jìn)行復(fù)雜合同的優(yōu)化和再造？

4．多合同銷售的風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

（二）房地產(chǎn)企業(yè)疑難合同的涉稅分析與再造案例剖析

1．具有多重法律關(guān)系的復(fù)雜合作開發(fā)協(xié)議如何進(jìn)行納稅判斷與合同再造？

2．“三舊”改造中合同簽訂應(yīng)注意哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？合同如何優(yōu)化？

3．建筑公司掛靠經(jīng)營(yíng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)有何影響？和這些公司簽訂合同要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？如何完善合同條款？如何開具發(fā)票確保四流合一？

4．P2p銷售模式創(chuàng)新合同應(yīng)如何分析交易實(shí)質(zhì)？有無(wú)納稅風(fēng)險(xiǎn)？如何進(jìn)行合同優(yōu)化再造？

5．以房抵債四方協(xié)議有無(wú)納稅風(fēng)險(xiǎn)？如何分析各方的交易實(shí)質(zhì)？如何進(jìn)行合同優(yōu)化再造？

6．涉外合同如何進(jìn)行納稅判斷？如何扣繳稅款？如何優(yōu)化合同條款？

7．合同變更應(yīng)注意哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？如何完善原始憑證？

三、賬務(wù)處理層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

1．“三舊”改造中超面積補(bǔ)償如何進(jìn)行正確的賬務(wù)處理 ？

2．房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用如何計(jì)算資本化金額與費(fèi)用化金額？如何進(jìn)行超標(biāo)利息的納稅調(diào)整？ 如何設(shè)立臺(tái)帳？

3．接盤方式取得的開發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？對(duì)原始憑證有何要求？

4．合作開發(fā)失敗取得賠償金該如何進(jìn)行賬務(wù)處理？如何納稅？有何處理技巧？

5．如何區(qū)分成本與費(fèi)用？有何技巧？

6．如何區(qū)分營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)和廣告費(fèi)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)？

7．如何區(qū)分工資與福利費(fèi)？各種補(bǔ)貼如何賬務(wù)處理和納稅處理？

8．如何處理差旅費(fèi)中的餐費(fèi)發(fā)票？

四、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)與涉稅溝通層面難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

1．稅務(wù)機(jī)關(guān)選案為何選中了你們公司？

2．企業(yè)如何通過(guò)會(huì)計(jì)報(bào)表和賬簿進(jìn)行納稅風(fēng)險(xiǎn)自查與完善？

3．企業(yè)如何做好稅務(wù)稽查準(zhǔn)備？

4．稽查中出現(xiàn)的稅企爭(zhēng)議如何溝通協(xié)調(diào)？有何技巧？

5．如何撰寫高水平的涉稅說(shuō)明提高溝通的成功率？

6．稽查案例分析

五、集團(tuán)公司組建與重組層面的難點(diǎn)問題解析與應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)

1．重組過(guò)程中股權(quán)交易如何納稅？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？自然人股東和法人股東納稅處理有何不同？

2．集團(tuán)成員企業(yè)關(guān)聯(lián)交易應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？如何界定價(jià)格明顯偏低？如何理解有無(wú)正當(dāng)理由？

3．集團(tuán)“資金池”管理有何好處？有何納稅風(fēng)險(xiǎn)？如何防范？

4．集團(tuán)企業(yè)間資產(chǎn)調(diào)撥如何納稅？如何節(jié)省稅款？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

六、企業(yè)所得稅匯算清繳難點(diǎn)問題及應(yīng)對(duì)

1.新形勢(shì)、新政策、嚴(yán)征管對(duì)本年度匯算清繳的影響

2.企業(yè)所得稅在金稅三期中的重點(diǎn)評(píng)估指標(biāo)分析與風(fēng)險(xiǎn)提示

3.房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳應(yīng)對(duì)策略

4.房地產(chǎn)企業(yè)完工年度和未完工年度匯算清繳有何不同？

5.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管控的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？

6.如何才能避免前期盈利后期虧損？有何策略？

7.完工年度未取得全額發(fā)票如何處理？以后年度再取得發(fā)票如何處理？可否追補(bǔ)以前年度扣除？

8.如何合理控制完工年度？有幾種途徑？

9.完工年度季度預(yù)繳時(shí)成本結(jié)轉(zhuǎn)有何技巧？如何避免因多預(yù)繳而年底退稅？

10.如何進(jìn)行完工年度發(fā)票需求預(yù)測(cè)？

11.完工年度因成本不足多繳稅款如何才能規(guī)避？如何評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)？

12.預(yù)售階段企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？

13.預(yù)售階段超標(biāo)的資本化利息如何處理？完工年度超標(biāo)的資本化利息如何處理？

14.未開盤之前的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何處理？是否需要調(diào)增？

15.預(yù)售期間超標(biāo)的公益性捐贈(zèng)支出是否可以遞延扣除？

16.企業(yè)所得稅季度預(yù)繳申報(bào)表有何變化？如何填報(bào)？

17.完工年度企業(yè)所得稅預(yù)算如何編制？

18.完工年的所得稅計(jì)算的兩種方法的應(yīng)用與比對(duì)印證

19.完工年度所得稅申報(bào)表的填報(bào)

20.案例分享-如何根據(jù)全項(xiàng)目所得稅預(yù)算控制完工年度后各年的的企業(yè)所得稅預(yù)算？

董老師

董老師：中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，律師，多年從事財(cái)稅方面的理論研究與實(shí)踐，擅長(zhǎng)各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計(jì)，納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，稅企爭(zhēng)議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購(gòu)重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問，現(xiàn)任五A級(jí)致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)后續(xù)教育特聘講師，北京注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)專家?guī)熧Y庫(kù)講師，陽(yáng)光財(cái)稅等多家財(cái)稅集團(tuán)特聘講師。兼任多家房地產(chǎn)公司和大型集團(tuán)公司的稅務(wù)顧問，具有深厚的理論基礎(chǔ)與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

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