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課程背景

疫情后，小而美的社區商業以快速的人氣、銷售恢復能力成為了實體商業的黑馬，社區商業也迎來絕佳的窗口期。預計未來社區商業市場量級達到萬億，社區商業會迎來黃期。2017年蘇州新建元-鄰里中心REITS作為全國首單社區商業物業REITS落地，社區商業的資產增值與退出商業模式也備受金融和房企的關注。

社區商業定位主要輻射周邊1-3公里社區范圍內相對固定的客群，其開發、定位、招商、運營邏輯與城市及區域型商業有很大區別；存量盤活、銷售型社區商業、城郊社區、微型社區、核心區鄰里中心不同形態的社區商業都有不同的操盤方式。

本次研討會將從投資金融角度看社區商業未來發展趨勢、資產增值和退出模式，空間設計創新如何賦能商業運營、定位如何差異化、如何營解決招商運銷售難、社區商業如何與社區服務、社區治理相互融合持續經營。通過國內外一線操盤手最新實戰反饋、社區商業標桿案例的深度剖析，提供多維視角，探索行業發展的新思路和解決方案。

課程大綱

主題分享一：標準化社區商業政策趨勢分析與創新案例解讀

中國商業地產著名實戰專家，有著豐富的理論系統和市場實踐，制定了《社區商業中心建設和經營管理規范》等行業標準，啟動了“全國標準化社區商業中心示范工程”建設，以、解決推動我國長期以來“社區有商業沒中心”的現狀，已指導“上海國和1000、南京蘇尚小生活、南京利民美好生活、綠地生活+”等多個知名項目，項目不僅在商業模式獲得成功，還成為了行業網紅店，帶動中國社區商業向標準化、中心化、品質化發展。

分享案例：北京綠地繽紛城

綠地集團旗下首個購物中心，現有商業面積達12萬平方米，分為東岸、西岸兩個區域，云集品牌近200家，以優質的空間體驗和完備的品牌服務，被譽為社區型購物中心標桿。大興綠地繽紛城·西岸地下一層的“生活+社區商業中心”正式揭牌。經中國社區商業工作委員會等機構的聯合評審，成為了北京市首個國家標準化社區商業中心。

分享案例：南京利民美好生活社區商業中心

公司前身為南京利民機械廠，2019年初，利民生產廠區及廠房轉型為社區商業服務中心分成四大主題板塊，分別是“社區商業中心、花卉園藝市場、藝術文創培訓產業基地和文體運動廣場”，除了居民生活和便民服務的業態，還引進了城市文創與兒童培訓等亮點的業態，一站式藝培綜合體，入駐有30多家教育機構，業態多樣化、設計現代化、服務全面化的集“智慧”、“文藝”和“浪漫”于一體的新型美好生活農貿市場。

分享案例：蘇尚小生活

蘇尚小生活只有1800平米，涵蓋了20多種社區服務，涵蓋了蔬菜水果、生鮮食品、主食廚房、社區早餐、便利店、社區超市、美發、家政、五小服務、快遞、電信服務、利舊回收、洗衣等。此外，蘇尚還創新探索一些新業態，如新零售進口母嬰精選店、老味道集合店、共享廚房、 社區議事大廳、必火小舞臺、社區匠人角等。蘇尚小生活致力于打造綠色商業，大量的自動化灌溉綠植墻讓商場更加生態， 真正營造了小而美的感覺。另外整個店內保持著3- 4米的動線，提升了顧客的舒適感。

主題分享二：社區商業的投資分析與金融模式

國際視野、未來趨勢、輕重資產結合

鄭老師長期專注于社區商業、街區商業及沿街商鋪的行業研究和輕資產投資；超過10年的商業地產及金融投資、結構化融資經驗；持有浙江大學建筑學學士及英國劍橋大學可持續發展設計哲學碩士學位。

高和資本于2009年創立，作為中國商業不動產金融領跑者，業務板塊包括投資并購、資產證券化和創新產業投資。旗下孵化的創新金融服務平臺高和暢，專注城市更新細分領域的特殊投資機會，從2017年開始專注社區商業領域，除了用輕資產金融服務角度切入項目投資，2020年12月25日高和資本聯合大悅城控股推出首個城市更新項目大興大悅春風里。

此外，還進行了一系列消費與街鋪的調研報告，包括已經發布的《2018消費升級與上海沿街商鋪調研報告》，以及《2020社區商業調研報告》等。

課程大綱：

一、國內社區商業現狀與國際視野

二、當前形勢下社區商業的未來趨勢與機會研判

三、社區商業疫情前后街鋪報告解讀

四、社區商業的投資偏好、輕重資產金融手段

分享案例：大興大悅春風里

主題分享三：如何用產品經理的思維創新社區商業經營

陳老師是香港大學SPACE整合營銷傳播研究生專注于商業地產運營領域超過15年之久在空間運營及新零售領獨具見解。曾服務于凱德置地、嘉里建設，投資孵化TBC比鄰、MEET&EAT、坊間市集等多個品牌，尤其擅長以產品經理思維做商業空間規劃運營。

課程大綱：

一、浦東嘉里城是社區商業的標桿項目，定位為國際社區中心，圍繞這個定位做對了哪些事情？

二、嘉里城為何如此成功，是不是可以將此項目復制到其他社區？

三、上海來福士廣場是是如何定位并開啟年輕市場？

四、凱德置地又是如何把控并穩定經營，達到經濟與市場收益雙豐收？

五、作為第一代商業綜合體的開山之作，凱德商業的模式給予我們哪些啟示？

六、工業廠房如何打造成精致的社區商業項目？

七、作為全時段復合空間的品牌孵化，給商業運營哪些啟示？

分享案例：浦東嘉里城 - 4.5萬方、高品質社區商業營造

浦東嘉里城總面積為273萬平方米，定位于現代城市綜合體，包含的業態有酒店、辦公樓、商場、服務式公寓，其中商業裙房部分總面積為4.5萬平方米，經營面積達3.4萬平方米，6年半時間，商業運營價值提升280% ，成為上海最具代表性的社區商業之一。

分享案例：工業廠房改造JULU758（1.2萬方）

原上海儀表工業用地經692天改造，JULU758成為上海小原宿、小東京的文藝小資地標。

巨鹿路758內有13個大小不一的建筑單體，最小的25平米，最大的2000平米。建筑師們內部空間經過重新梳理，最大化的釋放了空間，營造了一種氛圍一種生活，吸引了很多業態很多商家的入駐，有世界一流潮牌，有服裝店，有咖啡館，有美發廳……它成為一種混合的打包的時尚生活空間。

分享案例：MORE THAN EAT - 新消費復合空間

打造新消費復合空間，面積1600平米，JULU758對外一層，提供消費升級的社交屬性餐飲復合空間業態類型:咖啡、烘焙、飲品、餐廳、酒吧、零售、綠植花藝等，為全時段復合型空間。

以空間為載體，改造忠于生活本質的 運營其有社群屬性的，倡導自然健康快樂的生活方式 的人文生活空間。空間以價值觀為出發點 ，推動商業空間生活化的趨勢。

分享案例：餐飲復合品牌 - MEET&EAT

地處成都核心地段太古里區域。西臨太古里，東臨府河鬧中取靜。

全時段復合型空間:業態涵蓋咖啡、烘焙、飲品、餐廳、酒吧、零售、快閃

分享主題四：日本標桿社區商業的邏輯解析與精細化運營

參與百余個日本與中國知名商業項目的經營與策劃調改等工作，具有豐富的新建項目規劃及存量改造實操經驗，主要服務客戶包含日本高島屋、西武百貨、OIOI、三井都市開發、伊藤忠都市開發、三菱地所；華潤置地、萬科集團、萬達集團、王府井百貨集團、天虹商場集團、銀泰集團、蘇寧集團、等多家中日著名商業企業

課程大綱：

一、以土地為盤、電鐵為綱的立項標準

二、家庭對應型社區商業的相近與不同

1. 武藏小衫格林木案例解析

2. 湘南テラスMALL案例解析

三、生活方式決定運營策略

1. 以顧客標簽分析指導精細化運營

2. 以顧客人生階段的變化調整運營方法

分享案例：日本格林木

2014年12月21日開業，3.7萬方，集百貨、超市、零售、餐飲、休閑娛樂為一體的創新社區型購物中心，附近的最有消費力的剛剛入住高層公寓的30多歲80后和75后精準客群定位，做好周邊社區服務。如有30%以上客群通過自行車到達，所以格林木特別設置自行車坡道和自行車位。

休閑娛樂中順便購物。有距離感的商業，人氣不會旺。各樓層主打業態占比大，品牌傾向女性、兒童年輕女性的工作和家庭都相對穩定，這些女性的時尚感度很強，也希望買到品質感好、且性價比高的商品，把目標客群服務到極致。

打破高租金樓層占好位置定律。在業態規劃上嚴選，比較種類較少，簡而精。其中零售（主要是服飾、精品和生活用品）占比55%，餐飲占比30%，美容服務占比14%，并引入一家百貨以及一家超市作為主力店。

分享案例：日本湘南mall

湘南MALL主要輻射周邊中高收入且有生活與文化品質的客層，在生活場景的創造的方面，每一層都設置有室外花園，這是很少見的，非常貼近消費者向往的海濱生活方式。針對兒童，設置超大屋頂公園，美食廣場處開辟幼兒專門區域--兒童角，準備低矮的桌椅和微波爐。并設有小朋友專用的洗手間、衛生間、寶寶休息室、哺乳室等；

PET MALL”針對寵物的健康、老齡化、馴養等諸多問題，提供使主人與寵物和諧共處的商品和服務，從玻璃外可以一覽無余。開設有可提供夜間急救的24小時動物醫院，可為老犬修剪毛發的美容沙龍，擁有100個房間的、可以開展護理服務和醫療保健的“寵物酒店”以及寵物照相館；

湘南mall憑借以“海岸家 ”的生活場景塑造為核心進行改造，2018年調整之后，環比營業額上升了15% ，約為550億日元，等同于34億人民幣。項目不僅貼近本地湘南片區的顧客訴求，同時這種“海岸家 ”的生活場景塑造，也吸引了橫濱甚至東京都內的顧客來店。根據2019年數據顯示，全年來店人數接近2000萬人次。

主題分享五：非標準型街區商業和社區商業的實操落地

寶龍星匯--是由寶龍商業與浙江星匯合資成立的一家專注于中國特色商業的全程運營商。核心能力是“盤活商業資產，提升資產價值”，首創“智慧+定制”的商業功能定位，以“特色商業”+“主題街區”為驅動模式，依托寶龍商業的資源優勢、品牌知名度及浙江星匯在特色商業運營上的豐富經驗.擴大管理規模，提升服務效率，驅動商業升級，創造商業新空間，在四五線縣級和鎮級商業項目中引入喜茶、KFC、必勝客、星巴克……提升了當地商業的品牌和服務品質。

分享案例：寧波華晟櫻花里

由華晟輕工的七棟舊廠房改造而成，總建筑面積約45000平米，商業體量約15000平米。櫻花里是區別傳統的購物中心和主題街區式商業，定位為一個富有生活美學品味氛圍，集創意、藝術、文化及生活，復合功能和商業配套的生活體驗空間，業態涵蓋潮玩、親子、餐飲、教育、休閑。

分享案例：融創Ins.park

6月25日開業的融創insprak作為融創文旅輸出的第一個輕資產項目，引進了浙江省首店5家和1家旗艦店，打造潮玩+夜經濟主題特色。項目東接杭州運河灣，毗鄰大運河橋西板塊，在3公里輻射范圍內含括了大運河數字產業園、北部軟件園等28家高新產業園區，借助產業區域的規劃，這里密集地居住著以20-35歲為主的年輕家庭、商務白領和單身青年群體。以“潮場”作為定位關鍵詞的杭州inspark，將核心客群高度概括為一群有見識、有內涵、有態度、有趣味、有活力的“五有青年”。

主題分享六：《社區商業服務升級-美好服務煥芯未來生活》

蔡老師具有多年戴德梁行、高力國際等咨詢公司公司商業咨詢顧問經驗，曾任職于香港新世界集團商業總監；2012年起投身社區商業領域，創建綠城好街商業品牌，并在全國落地11條。2020年1月車輛段TOD“楊柳郡園·好街”獲評國家精品街區生活服務集聚中心,成為浙江省唯一入選的商業街區.

分享案例：綠城好街

好街是一個很富有挑戰的運營項目，圍繞“好街”理念，傳播“好街、好鄰、好生活”的文化，以“公益+社群”為增值服務的核心，貫穿街區四季活動主線，營造溫暖、和諧、美好的鄰里氛圍和商業氛圍。目前全國已經開業11條。集休閑娛樂、教育培訓、健康醫療、特色餐飲、生活購物等多品類業態于一體，滿足全年齡段客群的一站式消費需求，打造好街“6+x”業態模式。

2020年1月車輛段TOD“楊柳郡園·好街”獲評國家精品街區生活服務集聚中心,成為浙江省唯一入選的商業街區.。好街的順利運營，為綠城商業項目積累了大量的寶貴經驗，也培育出一批優秀的商業人才。

主題分享七：“鄰里中心”式的社區商業模式解讀

十余年豐富的地產跨界整合經驗，積累了從運營?度開展全鏈條產品打造管理，擅?全過程產品策劃、設計管理（建筑、室內、景觀、標識?體化控制）、項?動線及整體模塊搭設，制定各產品線線及標準化模塊。著力于研究生活模式及生活場景，研發標準20萬m?的商業綜合體、3萬m?的社區商業、3000 m?的SOHO、1500m?的社區新中心等商業產品線。擁有深厚的專業背景、知識和能?儲備扎實、豐富的跨界整合設計經驗。

分享案例：國和1000

國和1000，上海首家國家標準化社區商業中心示范項目。目標客群為周邊1KM內的居民，本著為社區創造快樂提供一種輕松、快樂、便捷的近家生活方式，打造成立體街式、全天候、全開放的家門口第三空間社區客廳。以“扎根社區，服務社區”為經營策略，通過最佳的選址、設計、招商、營運、服務、特色創造美好社區商業中心。

主題分享八：設計賦能城市更新全流程實踐

許異本科畢業于重慶大學建筑學專業，之后在中國美術學院取得了建筑學碩士學位。在創立予舍予筑之前，他在同濟大學建筑設計研究院任主創設計師，在此期間還曾游學日本安藤忠雄事務所。這一時期，他主導設計的“大連恒力”、“ 泉州市民廣場 ”、“世博會荷蘭館”等多個國內大型項目，具備超高的專業水準，獲得了業界的廣泛認可。

分享案例：勤海睦鄰中心

從菜市場到社區鄰里中心的典范，改造自一個廢棄的老菜場。從集市發展而來，菜場相比其他社區商業而言具有天然的“地域意識”和社區屬性。勤海睦鄰中心包含了生鮮超市、餐飲、“鄰里會客廳”、社區服務、健身房、花店等不同的功能業態，為周邊“一公里”內的居民的生活、休閑、服務等提供便利，也為新鮮有趣的活動發生營造場所，更好地滿足社區居民的物質和精神文化需求。

主題分享九：如何破解銷售型商業街區難題

楊老師有近15年商業地產操盤經驗，專注社區商業、小鎮商業、商業綜合體等領域，主導參與上海保利東外灘壹號街等項目全程操盤。

分享案例：繽紛里·壹號街

“繽紛里·壹號街”是綠城集團與萬街商業共同打造的特色小鎮商業街區，萬街結合主題文化、獨特業態、靈動場景、繽紛運營，提出“國內首個耕讀文化體驗式BLOCK街區”，進行了街坊巷、院落制、八境十六樓的建筑改造，全力構成田園城市的生活意象，開啟了耕讀文化的當代復興。項目經歷基礎配套招商期、業態豐富期、立面改造期、品跑升級期更迭，運營半年，打造出六大繽紛活動，累計數萬人次的居民參與，成為杭州當地小鎮商業標桿。

分享案例：百熙路·壹號街

“售后統一經營型社區商業”典范，運營3年，租金翻倍增長。引入第一家開在農田里的肯德基，9個月內實現招商啟動到項目開業，開街當天，商業開業率100%。引入品質商家提升街區格調，61位商戶，193位業主運營期安定，商業街兩年進入成熟期，租金穩步提升。

分享案例：新周浦·壹號街

存量改造項目，于2016年12月開始試運營，開業前只用了4個月的時間實現了招商100%的優秀成績，在改造過程中，注重業態創新、品牌形象、并平衡34位業主之間的利益需求；合作品牌從教育到餐飲、從生活服務到娛樂，實現了低效負效資產的經典轉型升級。

分享案例：吳涇·火星一號街

項目位于上海閔行區，體量在20000平米，以精致生活、饕鬄美食、休閑娛樂、兒童娛樂、美好社區服務五大業態為載體。設置大量體驗式、主題式、跨界式的創新型業態，以餐飲+、兒童+、體驗+為主力業態布局。同時以巧妙的動線設置，行程錯落有致的經營氛圍，增加本生活廣場的趣味及靈動性，以充滿靈氣的商業氛圍促進吳涇商業生活圈的發展，是萬街商業第二大產品線。

【社區商業招商、銷售實戰工作坊】

同學案例現場剖析，解決項目后實際問題

第一階段：現場學員案例，方案提交及項目痛點梳理

第二階段：真實案例，實際操作項目招商或銷售5步法

第三階段：多種實用工具，應用在項目上的方法及要點，解決項目難點

第四階段：運營視角的招商運營如何開展

第五階段：專業導師，項目點評及系統答疑，幫助項目完成從思維構建到落地

專家老師

由知名專家老師授課，欲了解老師詳情，敬請致電咨詢。

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