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課程內容

第一部分：收益性物業開發運營

一、收益性物業基本概念

1、收益性物業各大模塊

2、如何認識和研究一個綜合物業項目的商圈：認知維度

3 資產管理與商業地產證券化

商圈案例分析：某項目（含形成歷程、物業類型對比、業態結構、消費模式、商圈交通、品牌分布等）

3

二、收益性物業項目定位

（一）如何進行物業市場定位（市場定位的推導思路詳解）

1、項目立地條件研究

2、項目經濟環境的分析和生活結構研究

3、區域城市結構調查和城市發展規劃調查

4、物業發展規劃和政策研究

5、輻射區域的確定和零售業結構研究

6、競品及典型性案例研究

7、消費者消費行為的調查和研究

綜述：兩大定位手法大PK：穩健定位VS品牌定位

（二）收益性物業業態定位

1、初步業態組合定位

2、主力店招商反饋

3、調整業態組合

4、確定設計方案、政府報批

5、關鍵概念“坪效”重點解析

第二部分：收益性物業的招商策略

一、收益性物業招商計劃的制定

（一）招商原則

1）統一規劃、統一招商、統一運營

2）先主力店招商、次主力店招商、后小商鋪招商

3）租金水平和物業經營整體規劃，需長期與短期收益相結合，追求利益最大化

4）開業時保證80%的入駐率，保留一定空間，開業后進行業態調整

（二）招商順序

1）先招主力店、再招次主力店、最后招散鋪

2）先招面積大的，先招租金水平較低者

3）隨著招商進度推進，商家資源積累越多，中小商家信心加強，有利于取得更高水準的租金

二、新政下收益性物業的產品

三、物業顧問公司、運營管理公司、物業管理公司早期介入至關重要

（一）物業管理制度的制訂與完善

（二）商戶關系的接收與整理

（三）開業前物業裝修監督、商品管理、企劃工作的執行以及其他開業前的準備工作

1、關于整體概念與業態推論

2、關于物業部分大數據經營分析案例分析

3、國際化大數據經營分析案例分析

4、營銷推廣的創新手法：應根據項目整體訴求選擇廣告渠道與樣式

案例分享：國內外案例分享

第三部分：收益性物業項目運營管理要點

（一）關注環境

（二）關注品質

（三）關注顧客

（四）其他要點

1、保持市場敏感性、時刻洞悉市場變化、調整與提高。

2、適時進行硬件更新

3、適時改變讓項目更具時代感和吸引力

4、細節的累積與提升

5、普適性和獨特性、關注細節總結規律

A.

張老師

張志東老師

曾任中糧凱萊副總經理 ;

住建部 中國房地產研究會 主任專家委員 ;

全國知名實戰商業地產操盤手;

中國房地產策劃師聯誼會 首席培訓專家;

上海復旦大學商業地產研究所研究員;

房地產、物業管理領域客戶服務專家;

清華、北大、復旦、交大等房地產總裁班、MBA\EMBA班特邀教授;

實戰經驗

曾任中糧置業凱萊高管參與《大悅城》城市綜合體運營工作。并參與過、《君隆廣場》、《星耀五洲》《中遠萬和城》等大型項目的顧問工作。從1999年開始從事企業培訓工作，富而又精深的知識結構，形成了張老師深入淺出、間隔變換、疏密相間、融洽統一的授課風格。有上千小時的授課經驗。善于利用成人學習的特點，針對中國學員在工作中的培訓需求設計、實施有效的培訓計劃。他的授課風格獨特，擅長在最短的時間內創建理想的學習環境和氛圍，培養學員自信心，激勵他們有效而獨立地工作。

作為奧運會服務支持單位成員張志東先生為水立方的會務服務提供了專業的指導贏得了美譽。

教育經歷：

2001 -2002：中澳MBA-La-torba大學，主修MBA課程

1986-1989 ：北京藝術設計院，主修工藝雕塑專業

2002-2003 ：國際房地產協會，獲得國際注冊物業管理經理

參與編制出版著作：《房地產策劃師》勞動和社會保障部國家職業資格標準及教材、主講教師

職業生涯：

現為清華大學領導力《房地產總裁班》客座講師

曾任中糧凱萊副總經理

主管大悅城（HOPSCA）中國項目物業運營、城市綜合體

2008年6月-2009年5月：戴德梁行（天津）總物業經理，主管項目星耀五洲城市綜合體；君龍廣場駐場經理。

2007年12月-2008年6月：北京達文中澳有限公司總經理助理

2004年-2007年4月：興達集團東方夏威夷別墅項目、富達購物中心項目管理顧問

2002年3 月-2004年11 月：雨林房地產公司 總經理助理

1999年12 月-2002年2 月：北京萬通鼎安國際公司（中國） ；總裁助理、萬通大廈執行總經理。

主要操盤的項目：

天津星耀五洲 11000畝 綜合業態 旅游休閑高爾夫、酒店、大型商業廣場、別墅等高端樓盤 中糧大悅城系：天津大悅城、上海大悅城、西單大悅城 中遠遠洋國際城 君隆廣場 城市綜合體 （威斯丁酒店、公寓） 富達購物中心、凱博風尚購物廣場 匯豐廣場等大型商業項目

出版作品：

作為《中國房地產策劃師》專家編寫了教材及認證標準。

主講課程：

《房地產客戶心理分析與客戶關系管理》

《招商致勝策略》

《二三線城市商業地產盈利模式》

《購物中心的招商策略及談判》

《購物中心服務品質提升》

《購物中心管理經營管理實務》

《購物中心精細化管理實操》

《商業地產（城市綜合體）項目定位與推廣及招商策略》

《商業地產定位規劃、招商策略與租務管理》，

《商業地產項目策劃與招商運營》

《商業地產運營全價值鏈模式》

《商業地產 中心開業前，開業后的運營管理》

主要服務的客戶：

保利、國貿、中遠、神化集團、中國鋼鐵科技集團、凱萊、中糧、首鋼、萬科物業、仲量聯行、戴德梁行、達文中澳、奧運水立方、星耀集團、興達集團、香港新世界《武漢》物業公司、萬通鼎安國際物業、方城物業、中關村玉淵潭商務科技園區等多家知名企業提供技術支持。

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