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課程背景：

EOD（Ecology-Oriented Development）模式是以生態文明思想為引領，以可持續發展為目標，以生態保護和環境治理為基礎，以特色產業運營為支撐，以區域綜合開發為載體，采取產業鏈延伸、聯合經營、組合開發等方式，推動公益性較強、收益性差的生態環境治理項目與收益較好的關聯產業有效融合，統籌推進，一體化實施，將生態環境治理帶來的經濟價值內部化，是一種創新性的項目組織實施方式。

生態環境導向的開發模式（簡稱EOD模式）是在中國經濟高質量發展形勢下的必然選擇，也將是未來主流的開發趨勢。只有堅持生態優先，將生態保護治理與資源、產業融合考慮，才能實現區域的可持續發展。

本課程中的EOD項目對操作項目的企業來說，不僅有助于實現生態和經濟的雙贏，還能推動企業產業升級和轉型，拓寬資金來源和降低融資風險，增強企業的社會責任感和形象，以及促進可持續發展。

課程目標：

1、明晰EOD項目提出的背景和意義，順應國家發展要求

2、深入理解EOD模式內涵及政策要求，判斷是否屬于企業業務范圍

3、熟悉EOD項目實施主體及實施模式，選擇適合企業的實施模式

4、掌握EOD項目策劃內容及方法，明確項目的具體建設內容與投資規模

5、掌握EOD項目操作的全流程，確保目標的達成

課程對象：

政府機構（發改委、園區管委會、相關政府平臺公司）、金融機構、從事EOD項目開發業務的國央企、從事EOD業務的咨詢機構等

課程方式：

實戰講授+案例分析+模式解析+課程答疑

課程大綱

第一講：EOD模式系統認知

一、認識EOD模式

1. 生態文明建設

1）美麗中國

2）踐行兩山論

3）生態產業化

2. 發展模式轉變

1）政府投資向社會資本投資轉變

2）投資增值模式向運營模式轉變

3. 城鎮化高質量發展

1）城鎮化建設投資引發地方政府隱形債務危機

2）政府預算收支過度依賴土地財政

二、EOD模式核心

1. 模式的三大要點

1）平衡經濟發展與環境保護

2）提升生態建設效益

3）綠色高質量發展

2. 三層結構

1）生態修復與環境保護

2）生態系統和生態網絡重構

3）產城融合系統構建

三、EOD模式基本要求與政策依據

1. 《關于生態環境領域進一步深化“放管服”改革，推動經濟高質量發展的指導意見》

2. 《關于支持服務民營企業綠色發展的意見》

3. 《關于擴大戰略性新興產業投資培育壯大新增長點增長極的指導意見》

4. 《關于推薦生態環境導向的開發模式試點項目的通知》

5. 《生態環保金融支持項目儲備庫入庫指南（試行）》

6. 《生態環境導向的開發（EOD）項目實施導則（試行）》

第二講：EOD項目策劃

一、環境治理項目

1. 環境問題的識別與成因分析

1）分析突出和急迫的環境問題

2）準確分析問題成因

3）詳細數據支撐

2. 從八大類范圍篩選項目

1）大氣污染防治

2）水生態環境保護

3）重點海域綜合治理

4）土壤污染防治

5）農業農村污染治理

6）固廢處理處置及資源綜合利用

7）生態保護修復

8）其它環境治理

3. 排除不支持入庫的項目

1）企業自行治理責任的環保項目

2）城鎮兩污項目

3）單純的水利項目

4）生態環境監測監管能力建設、樓堂館所項目

5）生態環境調查評估項目

二、產業反哺項目

1. 產業選擇路徑

1）做強優勢特色產業鏈條，做大產業附加值

2）社會資本方帶入或意向選定的產業

2. 可選擇項目

1）生態農業、林下經濟、經濟作物種植、生態旅游、醫療康養、休閑娛樂、文化創意等生態環境依賴型產業

2）數字經濟、潔凈醫藥、精密儀器等生態環境敏感型產業

3）高新技術創新創業等人才聚集型產業

4）在沙漠、戈壁、荒漠等區域發展光伏、種植養殖與加工等復合型產業

3. 不支持入庫項目

1）不符合國家和地方市場準入要求及應對氣候變化等相關政策要求的產業

2）“兩高一低”項目（高耗能、高排放、低水平）

3）環境影響和風險較大的項目及產業園區建設

三、項目關聯度與聚集度

1. 項目關聯度

1）生態環境治理項目與關聯產業項目空間臨近

2）生態環境治理項目與關聯產業項目形成上下游產業關系

3）項目選址的總體分布要聚焦

4）各類子工程的用地面積要明確

2. 項目聚集

1）聚集1-2個生態環境要素類型

2）項目邊界清晰，整合度佳

3）項目布局集中，基礎好

四、項目分期實施

1. 分期計劃

1）要緊的環境項目和收益高的產業項目列入一期

2）各期達到自平衡

2. 還款周期

1）農業項目一般12年

2）環保類項目12年—20年

第三講：EOD項目實施主體及實施模式

一、實施主體合規性

1. 不能以政府授權的方式來確定

2. 一般采用競爭性磋商方式依法合規確定

二、實施主體架構及融資要求（貸款主體）

1. 資本金要求

1）注冊資本金占總投資20%-30%

2）項目資本金以貨幣資金為主

3）以資產入股要求資產對項目有效益

2. 政府控股公司

1）注冊資金要求實繳

2）以貨幣資金為主，如果用土地入股，需要在二級市場變現之后以貨幣資金入股

3. 社會資本方

1）(申報階段）明確股權比例等合作內容

2）(貸款階段）明確投資金額、股權比例等要件內容

4. 基金公司

1）(申報階段）明確股權比例、退出方式等合作內容

2）(貸款階段）通過協議明確基金的投資金額、股權比例、退出方式等要件內容

三、實施模式

1. PPP模式

2. A+EPC+O模式

3. 流域治理+片區開發模式

4. 產業基金模式

5. 專項債模式

第四講：EOD項目全生命周期開發建設運營體系

一、項目立項

1. 項目包裝和謀劃

2. 項目可行性研究報告編制

1）環境治理類項目可研

2）產業類項目可研

3. 項目審批手續

二、項目入庫

1. 項目實施方案編制

2. 專家咨詢

1）環保類專家

2）產業類專家

3）金融類專家

3. 項目申報

1）形式審查

2）省廳預審

3）金融機構預審

4）省廳綜合評審

5）生態環境部綜合評審

三、項目公司成立

1. 項目實施公開招標

2. 引入投資建設人

3. 確定合法投資建設主體

四、項目投融資服務

1. 政策性資金爭取

2. 金融機構對接

3. 銀行貸款落地

五、項目工程建設

1. 生態環境治理工程

2. 基礎設施建設工程

3. 公共服務配套工程

六、項目產業開發

1. 產業資源導入

2. 一二三產融合

3. 產業生態構建

七、項目運營管理

1. 資產全生命周期管理

2. 品牌推廣與渠道建設

3. 長期運營維護

八、項目移交

1. 股權轉讓

2. 特許經營權到期退出

3. 資產證券化

案例解析：EOD項目——澄江EOD項目、略陽EOD項目

張老師

張威老師 產業地產戰略與實操運營專家

30年城市開發與產業發展實戰經驗

——擁有扎實的理論體系——

01-高級城市規劃師（正高級）

02-國家首批注冊城市規劃師

03-哈爾濱工業大學碩士

04-天津建筑大學、北京建筑大學碩士生導師

——擁有強大的業務能力——

曾任：和谷發展（北京）科技集團| 常務副總裁

曾任：泛華建設集團 | 總規劃師 城市發展智庫 副總經理

曾任：中國五礦集團（世界500強） | 產城事業部 總規劃師

曾任：華夏幸福基業（中國500強） | 研發中心總經理

曾任：黑龍江省伊春市城鄉規劃局 | 總規劃師 規劃設計院院長

——擁有被專業平臺/事業單位認可的專業能力——

→ 曾參與國家《城鄉規劃法》編制

→ 伊春市第12屆人大代表、人大城鄉建設環境保護專門委員會委員

→ 國家人事部注冊考試中心注冊城市規劃師考試擬題及閱卷組專家成員

→ 獲國家級建設部優秀設計二等獎1項、省級城市規劃一等獎1項，二等獎2項，三等獎2項，在《瞭望》雜志發展《新型城鎮化四原則》，《城市規劃》上發表《城市規劃影響力模型》，在《中國開發區》雜志上發表《產業新城開發理論基礎》等文章

→ 北京市設計行業（城市規劃及咨詢）評標專家

擅長領域：產業園區、特色小鎮產城綜合體的拓展、商業模式設計、產業研究、空間規劃、產業投資、招商運營等

實戰經驗：

張威老師曾先后在政府機關、知名企業和央企擔任重要職務，擅長將前沿趨勢與企業的發展相結合，應用在產業地產戰略與實操運營當中，曾參與并主導了多個重要產業園區項目的規劃、開發和運營工作，同時也為中國五礦、中國建筑、中冶集團、中交集團、中化集團、中航工業集團等企業講授《片區開發實務》、《產城融合模式理論與實踐》、《產業新城開發》、《新業園區招商運營》等系列課程，累計60+期。

【01】-曾作為華夏幸福基業第一個園區固安開發區的開發初期技術負責人，華夏“產業新城”模式的提出者和創造者之一，創造了華夏幸福基業產業園區規劃體系；

——主要業務板塊產出：負責園區拓展、策劃規劃、產業研究等前期工作，創造了“四有”產業新城選址模式、啟動區“四菜一湯”開發模型等，并將其應用在產業園區的開發運營上，成功打造了河北固安工業區、大廠潮白新城、香河產業新城、懷來京北生態新城等產業項目，助力企業實現營業收入跨入100億大關。

【02】-曾致力于推廣中國五礦集團產業新城園區發展模式（產業地產標準化+流程化+規模化+產業化）的研究與實踐，提升園區土地價值。

——主要業務板塊產出：制定五礦產業地產發展戰略與實施計劃，負責產業地產事業部技術性工作，負責擬拓展項目的選址論證、項目策劃、產業研究與項目開發方案等，并指導已開發項目的載體建設與招商支持，同時成功拓展五礦營口產業園、五礦汕頭粵東總部新城、五礦北京觀山產業園、成都郫都產業園等新項目落地，助力企業實現利潤20+億元。

——企業人才培養：曾主導負責五礦產業地產專業人才的培養，結合企業的發展現狀以及規劃，提供《園區開發實務》、《園區戰略發展規劃》、《園區招商引資》等系列課程的培訓，累計25場，為企業發展奠定了人才基礎。

【03】-曾負責北京和谷發展科技集團長期發展戰略制定與實施，產業園項目的投資拓展、產業發展、開發管理、招商管理、園區運營等；帶領研究產業和行業政策，進行政府合作模式創新。

——主要業務板塊產出：曾主導【涿州中關村和谷創新產業園】項目執行與落地，規劃占地1500畝，項目已取地476畝，竣工面積20萬平米，共引入企業210家，初步形成了高端裝備、電子信息、生物技術、生產服務四大產業集群。經統計，截止到2022年底，已引入企業實現年產值20億以上，年稅收1.2億以上。園區相繼榮獲了國家級眾創空間、河北省科技企業孵化器、河北省小型微型創新創業示范基地、河北省中小企業公共服務平臺。

部分項目/授課案例：

企業名稱項目名稱/授課課題項目成果/授課期數

華夏幸福基業【固安產業新城】助力固安縣實現GDP300多億，跨入百強縣

【大廠潮白新城】實現銷售收入100億

中國五礦【營口產業園】實現利潤10億

【汕頭粵東物流新城】實現利潤5億

張江科技城【張江平湖園】張江第一個上海之外的園區

和谷發展集團【涿州中關村和谷創新產業園】實現年產值20多億，國家級眾創空間

【高碑店和谷智能科技小鎮】創建國家級特色小鎮，省級特色小鎮

中國五礦《產業新城開發》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課15期

中國交通建設《產城融合模式理論與實踐》

《產業園區發展模式與戰略》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》累計授課12期

華夏幸福基業《產業園區運營實務》

《產業園投融資模式解析及操作實務》累計授課8期

公開課

（深圳、北京）《產業新城開發》

《產業園區運營實務》

《片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課20期

主講課程：

《EOD項目操作實務》

《產業園區運營實務》

《產業園區全流程操盤實務》

《產業園區發展模式與戰略》

《TOD站城一體化(片區)開發要點》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》

授課風格：

案例導向：老師善于以自己操盤過的真實產業新城、產業園區案例為基礎，通過分析和討論案例，幫助學員理解產業地產戰略規劃和實操運營中的關鍵問題，使理論與實踐相結合。

行業經驗分享：老師擁有豐富的產業地產從業經驗，善于分享行業內的最新動態、成功案例和失敗教訓，使學員能夠更直觀地了解產業地產領域的運營實踐。

實戰演練：在課堂上，老師會組織學員進行實戰演練，模擬真實的產業地產項目，讓學員在實踐中學習、感悟和提升解決問題的能力。

定制課程設計：老師針對不同學員的職業背景和學習需求，能夠靈活調整課程內容和教學方法，為學員提供個性化的學習支持，幫助他們更好地應用所學知識。

部分服務過的客戶：

房地產行業：萬科、金茂、碧桂園、遠洋地產、華夏幸福基業、隆基泰和、恒泰地產、鼎盛地產、大地地產農業綜合開發等

建筑行業：中國建筑、中國五礦（產城事業部顧問）、中冶集團、北京建工集團、中交建集團、中化集團、中航工業、綠色園林建筑等

政府：北京市（通州區、豐臺區、大興區、順義區）政府、天津市（北辰區、靜海區）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（寧波市、嘉興市、紹興市、衢州市、金華市、臺州市）政府、廣東省（東莞市、汕頭市、河源市）政府、山東省（濟南市、煙臺市）政府等

其他：哈爾濱鐵路局、中國華電集團、新奧能源控股、重慶長安民生物流、山東岳泰實業、通用電氣、德力西電氣、李施德林中國、沈陽鐵路局、常德市工業和信息化局、國瑞置業、中國石油、山東高速投資控股等

部分授課評價：

《EOD項目操作實務》這門課程通過實戰講授和模式解析，讓我能夠全面了解EOD項目提出的背景、意義和實施要求，掌握EOD項目策劃內容、方法以及全流程操作，確保能夠實現項目的目標，實用性非常強。

——中交城鄉集團（二級公司）李總

老師所講的《TOD站城一體化(片區）開發要點》這門課程內容豐富、系統全面，涵蓋了TOD發展現狀與挑戰、TOD站城一體化開發流程要點以及TOD站城一體化操作重點等多個方面。通過深入剖析TOD理念、國內外典型案例和企業實踐，可以全面了解TOD的核心理念、發展歷程以及具體操作模式，讓我們更好的掌握片區開發全流程操作方法和投融資規劃的內容和方法。

——中交投資公司 馬總

張老師關于片區開發與產業園轉型升級的要點把握的非常精準，課程中也引用到很多經典的案例，幫我們更好的理解與應用，非常喜歡老師的授課風格，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。

——中國五礦集團（汕頭） 雷總

張老師所講授的《產業載體招商運營的關鍵四步法》這門課涵蓋了產業載體招商運營的各個環節和實用技能。課程設計合理，通過實戰講授、案例分析、調研問卷等多種方式，幫助學員深入了解產業載體的特點、客戶需求以及招商運營的關鍵要素。

——中建八局（華南投資公司）翟總

張老師的這次授課特別值得稱贊的是課程對于政府需求和企業需求的剖析，使學員能夠更好地把握行業動態和客戶心理，找準方向路徑進行產業招商。此外，課程還提到了客戶畫像的七大維度，幫助學員更全面地了解客戶群體，從而實現精準招商。

——中交產業園公司 戴總

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