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課程背景：

產業載體（主要包括產業園、商務園）是區域經濟發展、產業調整和升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。操盤企業作為產業載體建設和運營主體，如何進行制定公司的商業模式和發展戰略，如何進行項目的選址決策，如何制定項目發展方向和目標，如何進行招商引商和運營服務，如何建立起科學的園區投資開發、招商運營管理體系，都將影響產業載體發展，而其中的招商運營更是企業的核心能力，是園區成敗的關鍵要素。

本課通過關鍵4步的講解，一步一步深入學習和掌握產業載體招商運營的關鍵環節和實用技能。

課程收益：

1、通過了解公司以及公司提供的產品和服務，明晰自身項目的競爭優勢

2、通過產業研究、客戶需求調研，進行精準客戶畫像，確定招商工作的方向

3、學習招商的創新模式與有效的推廣渠道，與客戶進行對接，達成合作

4、掌握運營管理體系與服務體系及內容，做好客戶服務，增加客戶滿意度

課程對象：

政府機構（發改委、園區管委會、相關政府平臺公司）、從事園區開發業務的國央企、園區開發商、從事園區業務的咨詢機構等

課程方式：

實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析+課程答疑

課程大綱:

第一步：認清“自身”情況（分析公司商業模式與產業園產品情況）

一、產業載體

1. 什么是產業載體

2. 產業載體的分類（重點是產業園區、商務園區）

二、認清公司

1. 公司基本情況

1）主要產品與服務

2）組織構架與運營管理體系

3）發展歷史與發展戰略

2. 公司商業模式

1）商業模式定義

2）商業模式構成要素

3. 產業園區盈利模式

1）盈利模式的定義

2）盈利模式的分類

4. 商業模式確定

案例：環京區域產業園開發企業的商業模式確立全過程

1）基礎環境分析

2）整體戰略規劃

3）業務發展策略

4）關鍵實施舉措

三、認清產品（服務）

1. 產品的內容

1）項目概述 2）區位交通 3）空間規劃 4）建筑特點

5）產業定位 6）優惠政策 7）服務設施 8）租售政策 9）環境生態

2. 產品案例

1）區位概況

2）產業環境定位

3）產品設計

4）產品服務價值

3. 傳統產業載體存在的問題

1）管理運營機制

2）商業盈利模式

3）資源稟賦特色

4）園區規劃定位

5）產品設計

6）招商整體策劃

7）園區配套服務

第二步：明確客戶需求（明確產業園的兩個客戶：政府及企業的需求）

一、政府需求

1. 政府需求階段變化

1）政府需求

2）企業策略

3）政策情況

2. 政府痛點及對業務的影響

1）片區規劃能力

2）政府形象工程

3）政府招商機構與人員

4）政策靈活度

5）政府財政

6）資源整合能力

3. 政府需求對公司業務啟示

1）業務模式

2）產品

3）核心能力

4. 政府需求的提現

1）國家、省、市相關戰略（五年規劃、政府工作報告等）

2）各層次國土空間規劃

3）土地出讓條件

4）行業、產業、區域準入條件

案例：標準地出讓、投資協議（入園協議）

二、企業需求

1. 產業載體方面

1）費用成本

2）地理位置

3）建筑本體

4）配套服務

5）品牌形象

6）政策激勵

2. 運營服務方面

1）企業基本情況

2）企業規劃

3）企業選址要求

4）企業瓶頸問題

5）企業配套生活需求

三、產品競爭優勢

討論：如何了解競爭對手

1. 競爭對手分析（結合企業案例）

1）開發企業

2）入園企業

3）項目指標

4）產品信息

5）價格費用

6）政策細則

7）準入標準

8）運營團隊

2. 競品分析

1）產品價值分析方法

2）競品分析案例

3）競品建筑本體分析

4）產品優勢總結（案例）

四、客戶畫像的七大維度

維度一：功能

維度二：產業

維度三：產業轉移

維度四：開發周期

維度五：產品

維度六：企業規模

維度七：企業周期

案例：客戶畫像

第三步：找準方向路徑（根據產品情況及客戶需求明確產業招商方式方法）

一、產業規劃

1. 產業規劃研究體系

1）政策研究

2）行業研究

3）區域研究

2. 產業規劃的步驟

1）外部發展機遇評估

2）國內產業基礎及布局

3）區域產業發展方向及布局

4）市產業規劃及布局

5）產業分析與研究

6）產業定位、規劃成果

案例：生物醫藥產業——產業規劃報告

案例：產業圖譜——雄安項目

工具：招商地圖

二、產業招商

1. 招商全流程管理

1）招商管理體系

2）招商服務體系

3）招商管理制度

2. 創新招商方式

1）精準招商

2）大數據招商

3）產業鏈招商

4）基金招商

5）聯動招商

6）前置招商

7）品牌招商

8）活動招商

3. 招商推廣（渠道）

1）全盤推廣排期

案例：環京產業園

2）線上推廣措施

3）線下推廣措施

4）推廣費用構成

5）招商推廣成效

4. 產業招商節奏（案例講解）

1）前置招商方案

2）過程招商方案

3）招商方案的制定

第四步：做好支持服務（做好運營服務為企業創造價值）

一、園區運營

1. 園區運營的定義

1）宏觀方面

2）中觀方面

3）微觀方面

2. 園區運營的目標

1）為客戶做貢獻

2）為企業創收益

3）為園區增效益

3. 園區運營面臨的主要問題

1）管理體制

2）政策措施

3）融資渠道

4）專業人才

二、園區運營的三個層次

1. 基礎性服務及收益

1）物業服務

2）生活服務

3）咨詢服務

2. 生產性服務及收益

1）市場服務

2）技術服務

3）產學研服務

3. 戰略性服務及收益

1）企業孵化服務

2）金融服務

3）產業投資服務

三、園區運營體系建設（案例講解）

1. 管理體系

1）組織構成

2）管理流程

3）制度體系

2. 服務體系

1）體系構成

2）服務內容

3. 智慧化（數字化）

1）運營管理

2）運營服務

3）智慧化園區建設

四、園區運營策略

1. 品牌策略

1）品牌解構

2）品牌塑造

3）品牌營銷

2. 專業特色策略

1）聚焦特色化產業

2）規劃特色產品形態

3）形成優勢產業集群

3. 區域深耕策略

1）選擇戰略發展區域

2）搭建屬地化組織體系

3）構筑區域屬地生態

張老師

張威老師 產業地產戰略與實操運營專家

30年城市開發與產業發展實戰經驗

——擁有扎實的理論體系——

01-高級城市規劃師（正高級）

02-國家首批注冊城市規劃師

03-哈爾濱工業大學碩士

04-天津建筑大學、北京建筑大學碩士生導師

——擁有強大的業務能力——

曾任：和谷發展（北京）科技集團| 常務副總裁

曾任：泛華建設集團 | 總規劃師 城市發展智庫 副總經理

曾任：中國五礦集團（世界500強） | 產城事業部 總規劃師

曾任：華夏幸福基業（中國500強） | 研發中心總經理

曾任：黑龍江省伊春市城鄉規劃局 | 總規劃師 規劃設計院院長

——擁有被專業平臺/事業單位認可的專業能力——

→ 曾參與國家《城鄉規劃法》編制

→ 伊春市第12屆人大代表、人大城鄉建設環境保護專門委員會委員

→ 國家人事部注冊考試中心注冊城市規劃師考試擬題及閱卷組專家成員

→ 獲國家級建設部優秀設計二等獎1項、省級城市規劃一等獎1項，二等獎2項，三等獎2項，在《瞭望》雜志發展《新型城鎮化四原則》，《城市規劃》上發表《城市規劃影響力模型》，在《中國開發區》雜志上發表《產業新城開發理論基礎》等文章

→ 北京市設計行業（城市規劃及咨詢）評標專家

擅長領域：產業園區、特色小鎮產城綜合體的拓展、商業模式設計、產業研究、空間規劃、產業投資、招商運營等

實戰經驗：

張威老師曾先后在政府機關、知名企業和央企擔任重要職務，擅長將前沿趨勢與企業的發展相結合，應用在產業地產戰略與實操運營當中，曾參與并主導了多個重要產業園區項目的規劃、開發和運營工作，同時也為中國五礦、中國建筑、中冶集團、中交集團、中化集團、中航工業集團等企業講授《片區開發實務》、《產城融合模式理論與實踐》、《產業新城開發》、《新業園區招商運營》等系列課程，累計60+期。

【01】-曾作為華夏幸福基業第一個園區固安開發區的開發初期技術負責人，華夏“產業新城”模式的提出者和創造者之一，創造了華夏幸福基業產業園區規劃體系；

——主要業務板塊產出：負責園區拓展、策劃規劃、產業研究等前期工作，創造了“四有”產業新城選址模式、啟動區“四菜一湯”開發模型等，并將其應用在產業園區的開發運營上，成功打造了河北固安工業區、大廠潮白新城、香河產業新城、懷來京北生態新城等產業項目，助力企業實現營業收入跨入100億大關。

【02】-曾致力于推廣中國五礦集團產業新城園區發展模式（產業地產標準化+流程化+規模化+產業化）的研究與實踐，提升園區土地價值。

——主要業務板塊產出：制定五礦產業地產發展戰略與實施計劃，負責產業地產事業部技術性工作，負責擬拓展項目的選址論證、項目策劃、產業研究與項目開發方案等，并指導已開發項目的載體建設與招商支持，同時成功拓展五礦營口產業園、五礦汕頭粵東總部新城、五礦北京觀山產業園、成都郫都產業園等新項目落地，助力企業實現利潤20+億元。

——企業人才培養：曾主導負責五礦產業地產專業人才的培養，結合企業的發展現狀以及規劃，提供《園區開發實務》、《園區戰略發展規劃》、《園區招商引資》等系列課程的培訓，累計25場，為企業發展奠定了人才基礎。

【03】-曾負責北京和谷發展科技集團長期發展戰略制定與實施，產業園項目的投資拓展、產業發展、開發管理、招商管理、園區運營等；帶領研究產業和行業政策，進行政府合作模式創新。

——主要業務板塊產出：曾主導【涿州中關村和谷創新產業園】項目執行與落地，規劃占地1500畝，項目已取地476畝，竣工面積20萬平米，共引入企業210家，初步形成了高端裝備、電子信息、生物技術、生產服務四大產業集群。經統計，截止到2022年底，已引入企業實現年產值20億以上，年稅收1.2億以上。園區相繼榮獲了國家級眾創空間、河北省科技企業孵化器、河北省小型微型創新創業示范基地、河北省中小企業公共服務平臺。

部分項目/授課案例：

企業名稱項目名稱/授課課題項目成果/授課期數

華夏幸福基業【固安產業新城】助力固安縣實現GDP300多億，跨入百強縣

【大廠潮白新城】實現銷售收入100億

中國五礦【營口產業園】實現利潤10億

【汕頭粵東物流新城】實現利潤5億

張江科技城【張江平湖園】張江第一個上海之外的園區

和谷發展集團【涿州中關村和谷創新產業園】實現年產值20多億，國家級眾創空間

【高碑店和谷智能科技小鎮】創建國家級特色小鎮，省級特色小鎮

中國五礦《產業新城開發》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課15期

中國交通建設《產城融合模式理論與實踐》

《產業園區發展模式與戰略》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》累計授課12期

華夏幸福基業《產業園區運營實務》

《產業園投融資模式解析及操作實務》累計授課8期

公開課

（深圳、北京）《產業新城開發》

《產業園區運營實務》

《片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課20期

主講課程：

《EOD項目操作實務》

《產業園區運營實務》

《產業園區全流程操盤實務》

《產業園區發展模式與戰略》

《TOD站城一體化(片區)開發要點》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》

授課風格：

案例導向：老師善于以自己操盤過的真實產業新城、產業園區案例為基礎，通過分析和討論案例，幫助學員理解產業地產戰略規劃和實操運營中的關鍵問題，使理論與實踐相結合。

行業經驗分享：老師擁有豐富的產業地產從業經驗，善于分享行業內的最新動態、成功案例和失敗教訓，使學員能夠更直觀地了解產業地產領域的運營實踐。

實戰演練：在課堂上，老師會組織學員進行實戰演練，模擬真實的產業地產項目，讓學員在實踐中學習、感悟和提升解決問題的能力。

定制課程設計：老師針對不同學員的職業背景和學習需求，能夠靈活調整課程內容和教學方法，為學員提供個性化的學習支持，幫助他們更好地應用所學知識。

部分服務過的客戶：

房地產行業：萬科、金茂、碧桂園、遠洋地產、華夏幸福基業、隆基泰和、恒泰地產、鼎盛地產、大地地產農業綜合開發等

建筑行業：中國建筑、中國五礦（產城事業部顧問）、中冶集團、北京建工集團、中交建集團、中化集團、中航工業、綠色園林建筑等

政府：北京市（通州區、豐臺區、大興區、順義區）政府、天津市（北辰區、靜海區）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（寧波市、嘉興市、紹興市、衢州市、金華市、臺州市）政府、廣東省（東莞市、汕頭市、河源市）政府、山東省（濟南市、煙臺市）政府等

其他：哈爾濱鐵路局、中國華電集團、新奧能源控股、重慶長安民生物流、山東岳泰實業、通用電氣、德力西電氣、李施德林中國、沈陽鐵路局、常德市工業和信息化局、國瑞置業、中國石油、山東高速投資控股等

部分授課評價：

《EOD項目操作實務》這門課程通過實戰講授和模式解析，讓我能夠全面了解EOD項目提出的背景、意義和實施要求，掌握EOD項目策劃內容、方法以及全流程操作，確保能夠實現項目的目標，實用性非常強。

——中交城鄉集團（二級公司）李總

老師所講的《TOD站城一體化(片區）開發要點》這門課程內容豐富、系統全面，涵蓋了TOD發展現狀與挑戰、TOD站城一體化開發流程要點以及TOD站城一體化操作重點等多個方面。通過深入剖析TOD理念、國內外典型案例和企業實踐，可以全面了解TOD的核心理念、發展歷程以及具體操作模式，讓我們更好的掌握片區開發全流程操作方法和投融資規劃的內容和方法。

——中交投資公司 馬總

張老師關于片區開發與產業園轉型升級的要點把握的非常精準，課程中也引用到很多經典的案例，幫我們更好的理解與應用，非常喜歡老師的授課風格，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。

——中國五礦集團（汕頭） 雷總

張老師所講授的《產業載體招商運營的關鍵四步法》這門課涵蓋了產業載體招商運營的各個環節和實用技能。課程設計合理，通過實戰講授、案例分析、調研問卷等多種方式，幫助學員深入了解產業載體的特點、客戶需求以及招商運營的關鍵要素。

——中建八局（華南投資公司）翟總

張老師的這次授課特別值得稱贊的是課程對于政府需求和企業需求的剖析，使學員能夠更好地把握行業動態和客戶心理，找準方向路徑進行產業招商。此外，課程還提到了客戶畫像的七大維度，幫助學員更全面地了解客戶群體，從而實現精準招商。

——中交產業園公司 戴總

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