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【課程背景】

在“房住不炒”和提升財政赤字率有效保障民生以及支持實體經濟發展的宏觀背景下，土地增值稅作為地方政府收入的重要組成部分，將在穩定財政收支平衡發揮更加重要作用。后疫情時代，減稅降費背景下稅務機關通過土地增值稅清算來增加財政收入的能動性越來越強，進入清算階段的項目則面臨更嚴格的政策執行，同時又將面臨在金稅四期智慧稅務監管下的難點痛點問題，全電發票之下應注意的事項，房地產企業怎么辦？

土地增值稅作為一項稅收政策復雜，明顯具有各地方特色的稅種，在清算過程中，存在大量的不確定性，以及爭議性的實操問題，稍有不慎，企業都有可能多交稅金。

如何通過事前模擬清算，提前彌補清算風險，或者降低清算風險，設計最有利的清算方案，獲得房地產開發過程中最后一塊稅務利潤，是每個房企都必須要面對的實操問題。

【課程收益】

本課程授課講師結合20年的房地產財稅咨詢落地經驗，以及各地土地增值稅清算實操經驗，以土地增值稅清算管理要素為主線，結合實踐咨詢案例，逐一分析如何降低企業土地增值稅清算風險，獲得土地增值稅清算收益，對企業開展土地增值稅清算，具有很強的實操指導意義。

【課程對象】

房地產相關企業的董事長、總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、投資拓展部門及開發報建部門相關負責人。

【課程大綱】

一、金稅四期及全電發票對房地產稅收管理的影響

1、金稅四期對房地產稅收管理的影響及應對策略；

2、全電發票對房地產稅收管理的影響及應對策略

二、清算形勢及關鍵政策解析

（一）目前土地增值稅清算形勢分析及應對策略

（二）關鍵土地增值稅清算文件解讀及應用

三、清算核心要素關鍵問題及稅務規劃應對策略

（一）稅務機關土地增值稅清算審核流程及應對策略

稅務機關清算案例：案例解析及清算實務應對策略

案例：土地增值稅清算資料清單解析

（二）土地增值稅清算六大關鍵要素

咨詢案例：土地增值稅清算心得

（三）清算條件及稅務規劃關鍵

咨詢案例：如何主動利用清算條件，少交土地增值稅

（四）清算單位確認及稅務規劃關鍵

咨詢案例：關于清算單位確認實操清算案例

（五）清算產品類型及稅務規劃關鍵

咨詢案例：二分法還是三分法

（六）普通住宅涉稅管控關鍵及稅務規劃

司法判決案例：普通住宅與非普通住宅未分開核算的清算判決案例

（七）車位涉稅關鍵及稅務規劃

1、車位的常見類型

2、不同類型車位各地清算政策規定；

案例：不同清算政策下車位清算影響分析及應對策略

四、收入類事項關鍵問題及稅務規劃應對策略

（一）預售收入土地增值稅管控關鍵及賬務處理

（二）不同銷售策略下銷售收入確認原則

1、隨房價一起收取的裝修費收入處理原則及應對策略；

2、按政府指導價和限價等非市場定價方式下銷售收入確認原則及應對策略；

3、不同銷售代理模式下銷售收入確認原則及應對策略；

（三）價格明顯偏低涉稅風險管控及應對策略

司法判決案例：價格明顯偏低的清算判決案例

（四）確定土地增值稅清算收入時點關鍵策略

咨詢案例：土地增值稅清算收入時點實操案例

五、成本類事項關鍵問題及稅務規劃應對策略

（一）土地增值稅下成本管理常見財稅風險問題

（二）成本分攤方法及清算實務關鍵策略

（三）在政府土地出讓時，納稅人通過“招拍掛”方式取得土地，所支付的拍賣傭金能否扣除？

（四）一般計稅方式下土地增值稅土地成本如何確認

（五）土地成本分攤涉稅管控關鍵

司法判決案例：土地成本分攤方案的清算判決案例

咨詢案例：不同分攤方法下清算方案對比案例

（六）拆遷成本的涉稅管控關鍵

稽查案例：拆遷成本土地增值稅清算案例

（六）隱蔽工程自查中應注意事項

稽查案例：某房開企業被稅務稽查補稅加罰款逾2.4億元

（七）土地增值稅清算成本是否可以預提

咨詢案例：清算后未建設公配成本如何處理？

（八）建筑安裝成本等房地產開發成本偏高如何處理

（九）裝修成本加計扣除問題

咨詢案例：如何簽訂精裝修合同

實操關鍵：軟裝成本如何扣除

（十）公共配套如何認定

咨詢案例：無法移交的公配如何認定實操案例

（十一）紅線外的公配實施如何處理

（十二）公司架構設計與開發間接費用

咨詢案例：公司架構設計實操案例

六、清算關鍵實務及稅務規劃應對策略

（一）土地增值稅清算綜合案例

咨詢案例：清算八步曲

（二）完工年度后土地增值稅清算稅金處理原則及應對策略；

（三）土地增值清算后企業所得稅退稅；

（四）土地增值稅二次清算及應對策略；

程老師

注冊會計師，財稅工作20年，超過10年房地產財稅管理咨詢經驗，服務超過100個房地產稅務咨詢項目，培訓學員超過數萬人，積累了大量的客戶及學員答疑案例。程老師熱衷于“傳道授業”，業余時間為多家房地產企業提供內訓、咨詢等全程深入服務。廣東省房協、惠州房協、汕頭房協、江門房協、梅州房協等各地房協講師，正保遠程教育集團、納稅人俱樂部、稅友集團、賽普愛德公司簽約講師，為包括部分內訓客戶：綠城中國、萬科地產、深汕城投、臨港城投、株洲城投、中洲地產（原長城地產）、天安數碼城集團、正榮地產、路勁地產、嘉華地產、鑫苑地產、卓越地產、海南高速、海南路橋、海南雙大、海南實業（供銷社地產）、海亮地產、溫氏集團、美涂士地產、雙匯集團、楷林置業、方直集團、華邦地產等眾多的房地產企業提供內訓、咨詢等全程深入服務。

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