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課程背景

2022年3月29日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》征求意見稿，本次發(fā)布的政策在原2018年《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理辦法》（深規(guī)土規(guī)【2018】6號）上，結(jié)合四年的各區(qū)實(shí)踐，做出重大調(diào)整。

在“6號文”執(zhí)行的四年中，國有出讓用地等低效用地未納入利益統(tǒng)籌政策范圍，不利于整體統(tǒng)籌規(guī)劃、利益核算規(guī)則。帶來開發(fā)收益不平衡、且純市場運(yùn)作項(xiàng)目孵化周期長等問題，困擾市場，使得項(xiàng)目進(jìn)展速度緩慢。

當(dāng)下城市更新防止大拆大建，土地整備利益統(tǒng)籌更受各市場主體的關(guān)注，深圳土地整備利益統(tǒng)籌自坪山南布、沙湖試點(diǎn)以來，十來年間歷經(jīng)2015年的試點(diǎn)項(xiàng)目管理辦法、2018年的6號文，至今征求意見的利益統(tǒng)籌辦法，政策紅利不斷釋放，不斷帶動土地整備利益統(tǒng)籌向著盤活存量土地的深水區(qū)挺進(jìn)！ 新政策在原“6號文”的基礎(chǔ)上，總結(jié)四年時間經(jīng)驗(yàn)，為解決上述問題，在政策適用范圍、土地整備資金核算、留用土地核算、留用土地落地、利益統(tǒng)籌項(xiàng)目管理等方面進(jìn)行了改革創(chuàng)新。

課程大綱:

第一部分：《新政下的土地整備利益統(tǒng)籌投資機(jī)遇與趨勢》

一、深圳土地整備利益統(tǒng)籌發(fā)展背景與現(xiàn)實(shí)環(huán)境

1.三問土地整備利益統(tǒng)籌：什么是土地整備？為什么要推動土地整備？如何推動土地整備利益統(tǒng)籌？2.土地整備利益統(tǒng)籌發(fā)展三大階段與演變趨勢3.土地整備利益統(tǒng)籌發(fā)展大數(shù)據(jù)與兩張圖4. “十四五“規(guī)劃總則與規(guī)劃目標(biāo)

二、《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌辦法》重大改革創(chuàng)新政策要點(diǎn)解讀

(新政下土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目改造開發(fā)全流程解析、實(shí)施要點(diǎn)難點(diǎn))

1.平衡利益：利益統(tǒng)籌開發(fā)量新算法解析

2.擴(kuò)大范圍：國有出讓用地利益統(tǒng)籌新模式

3.加大居住：留用地優(yōu)先安排居住帶來的機(jī)遇與趨勢

4.加快供地：新政下的土地整備利益統(tǒng)籌開發(fā)流程圖解析

5.土地整備利益統(tǒng)籌6號文與新政重點(diǎn)條款對比

三、新政下的土地整備利益統(tǒng)籌投資研究實(shí)務(wù)

1.前期項(xiàng)目獲取兩大模式：政企合作、村企合作

2.房企介入土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)務(wù)：如何介入？何時介入？前期鎖定具體案例分享

3.土地整備利益統(tǒng)籌前期項(xiàng)目投資研究方法論

4.現(xiàn)行政策下的土地整備利益統(tǒng)籌實(shí)施核心要點(diǎn)

5.土地整備利益統(tǒng)籌大數(shù)據(jù)解析

6.各方主體對土地整備利益統(tǒng)籌焦點(diǎn)關(guān)注分析

四、新政下的土地整備利益統(tǒng)籌的發(fā)展機(jī)遇與趨勢

更新整備融合下兩種模式路徑解析

流動性危機(jī)下“國民協(xié)同”土地整備利益統(tǒng)籌操作新模式

3.新政時代下行業(yè)發(fā)展五大趨勢

4.新政環(huán)境下房企、金融機(jī)構(gòu)及土地業(yè)主的策略分析

第二部分：《土地整備利益統(tǒng)籌實(shí)施流程中的涉稅解析》

一、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目各階段涉稅問題

1、 前期服務(wù)階段涉稅問題解析

2、 算大帳之土地整備資金撥付涉稅問題解析

3、 算細(xì)賬之拆遷補(bǔ)償談判階段涉稅問題解析

4、 留用地出讓階段涉稅問題解析

5、 開發(fā)銷售階段涉稅問題解析

二、土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目與城市更新、雙抬頭、征返用地合作開發(fā)的涉稅模式差異

例：土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目涉稅模式解析

例：土地整備利益統(tǒng)籌與城市更新、雙抬頭合作、征返用地單抬頭項(xiàng)目涉稅比較

羅老師

合一城市更新集團(tuán) 創(chuàng)始人、董事總經(jīng)理

廣東省三舊改造協(xié)會 第一屆副會長 行業(yè)發(fā)展研究中心主任 前期工作委員會副主任 產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任

深圳市城市更新開發(fā)協(xié)會 評估與咨詢專業(yè)委員會副主任

深圳市房地產(chǎn)租賃行業(yè)協(xié)會 第一屆創(chuàng)始副會長

廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會 專家委專家委員

東莞市城市更新協(xié)會 產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)委員會主任、金融與投資專業(yè)委員會專家委員

中山城市更新協(xié)會 前期工作專業(yè)委員專家會委員

北京師范大學(xué)珠海分校 不動產(chǎn)學(xué)院 客座教授、法律與行政學(xué)院 校友導(dǎo)師

傅老師：

中國注冊會計師（CPA）/中國注冊稅務(wù)師（CTA），中匯信達(dá)（深圳）稅務(wù)師事務(wù)所 合伙人，深圳注冊稅務(wù)師協(xié)會 理事，西南財經(jīng)大學(xué) 財稅學(xué)院導(dǎo)師

長期專注于城市更新、土地整備利益統(tǒng)籌、企業(yè)并購重組、對土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅、個人所得稅有深入研究，擔(dān)任深圳市數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)財稅顧問。服務(wù)數(shù)個土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目財稅顧問。

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