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【專題背景】

?2014年我國住宅類地產“量價”齊跌，標志著住宅地產開發黃金時代的結束；房地產步入以“行業整合”、“產業創新”和“精細化管理”為主旋律的下半場，“地產金融”轉型至“金融地產”時代。

人才是行業和企業發展的法寶和關鍵，時下房地產財稅從業人員迫切需要完成以下轉型任務：

☆ 跨越“產品經營”，步入“資本運作”

☆ 跨越“產品管理”，步入“資產管理”

☆ 跨越“事后核算”，步入“事前籌劃和事中管控”

☆ 跨越“內部算管”，步入“投資者關系管控”

【專題收益】

☆ 明確轉型的職業能力結構和職業發展方向

☆ 整體把控地產“融–投–管–退”運作的核心財稅問題

☆ 掌握最新的融資方案和產品設計

☆ 提升您的價值管理技術，幫你實現從會計（稅務、財務）主管轉型至財務總監

【培訓對象】

各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所等人員。

【主講內容】

一：地產投融資運作的三步曲和三種組織形式

1．主體債務融資–借雞生蛋很重要

2．主體企業IPO–以虛換實，會講故事是重點（清償首輪債務，提高債務融資實力）

3．專項資產證券化–共赴未來，風險隔離是關鍵

二：融資業務的核心財稅問題（搞錢是財稅工作的第一要務）

（一）你必須掌握的房地產融資基礎

1．融資的基礎模式（集團融資、項目融資、租買承諾和產品支付）

2．融資的常見渠道和方式

3．地產金融政策的主要變化（銀行信貸、信托、證券和保險）

4．債權人和股東的利益關切及溝通

（二）債務融資的財稅問題

1．借款費用和利息費用的處理策略

2．借款機構化、金融化的實現方法

3．融資渠道和方式對土地增值稅和企業所得稅清算的影響

4．無息貸款的稅企爭議解決

5．企業內部轉貸的財稅問題

6．金融機構間的委托貸款在票據解決上的好處

7．信托融資的財稅問題（貸款模式、明股實債模式）

8．債務轉讓的財稅問題

9．大股東債務豁免和普通債務豁免的財稅異同

10．私募債的財稅問題

（三）股權融資的財稅問題

1．定向增資的財稅問題

2．資本公積轉增股本的財稅問題（對法人股東和個人股東的影響差異）

3．留存收益（盈余公積和未分配利潤）轉增股本的財稅問題

（對法人股東、個人股東、境外股東的影響）

4．溢價股權轉讓的財稅問題

5．債轉股的財稅問題（可交換債權轉股、股轉債）

6．股東捐贈或放棄股權的財稅處理

7．優先股和可轉債融資的財稅問題

8．眾籌財稅問題的不確定性

9．混合型融資工具的財稅問題

（四）特定收益權融資的財稅問題

1．特定收益權的類型

2．證券公司、基金公司和保險公司融資對接中資產管理計劃的財稅問題

3．資產管理計劃份額轉讓的財稅問題

案 例1：某公司利用多種特定收益權多次融資的案例解析

（五）資產證券化融資的財稅問題

1．房地產資產證券化方式：房地產投資信托基金

2．基礎資產的破產隔離方式對發起人會計處理的影響

3．如何規避基礎資產“真實銷售”出表的稅收問題

案 例2：中信啟航資產證券化案例解析

三：房地產初始投資階段的財稅重點問題

1．房地產投資的主要組織方式：公司、合伙企業和基金

2．不同組織方式對投資收益的影響及籌劃

3．以房地產對外投資的財稅問題（收取固定回報的風險）

4．外資直接投資持股的財稅問題

5．外資由直接投資持股調整為間接投資持股的財稅問題

6．境外居民委托投資的財稅問題

7．股份代持的財稅問題

8．股權激勵的財稅問題（以萬科合伙人制度為例）

四：投資退出階段的重點財稅問題

1．投資退出的方式：清算退出、減資退出、轉讓股權或份額、股權或份額置換

2．個人股東收回投資的財稅問題

3．法人股東取得清算損益的財稅問題

4．股權轉讓的財稅問題（內內轉讓、內外轉讓、外內轉讓和外外轉讓）

5．哪些股權轉讓無需納稅

6．基金份額轉讓的財稅問題

7．被收購（整體資產收購、控股合并或吸收合并）的財稅問題

8．強制性分紅的財稅問題（同股不同利）

五：多元化發展階段的重點財稅問題

1．投資架構調整的財稅問題

（自然人股東直接持股調整為法人間接持股、組建投資公司）

2．資產收購中的重點財稅問題

3．股份收購中的重點財稅問題

4．企業合并中的重點財稅問題

5．杠桿收購中的重點財稅問題

6．買殼上市的重點財稅問題

7．紅籌上市的重點財稅問題

8．公司分立的重點財稅問題

案 例3：某地產企業買殼上市案例分析

案 例4：某地產企業紅籌上市案例分析

六：價值管理是投資者關系管理的重點

1．利潤管理和價值管理的異同

2．價值管理在實務中應用方法

3．剩余收益法應用實例

七：公私合營的核心財稅問題

1．公私合營的主要方式

2．公私合營思路的重大調整

3．固定回報投資回收方式該如何與財政辦理結算

4．浮動收益投資回收方式的的財稅影響

5．各類財政獎勵或返還的優化思路

6．項目收益票據和BOT的融資中的財稅問題

八：現階段如何通過優化盈利模式進行稅務規劃

1．產業地產模式籌劃策略

2．商業地產模式稅收籌劃

3．農業地產盈利模式稅收籌劃

4．養老地產（銷售住宅模式、會員制模式、分散租賃模式）稅收籌劃

5．眾籌模式籌劃

6．資產證券化模式的籌劃

王老師

王老師：我公司特聘首席財稅導師，教授，武漢大學在讀博士。注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師。資本運作高手，地產私募專家，全國房地產經理人聯合會研究員，國內知名房地產行業實戰派納稅籌劃專家；《新會計準則與稅法差異分析》主編，中國財務總監資格認證稅收籌劃課程首席講師，多家上市公司獨立董事，某會計師事務所、稅務師事務所主任會計師，多家銀行和多家證券公司的財稅顧問，多家房地產開發企業（上市和非上市企業），國有企業集團的稅務顧問。

具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理有非常深入的研究。先后在全國各大城市主講《稅收籌劃》、《房地產企業融資之道》、《稅收政策深度解析》、《房地產開發企業財稅管理要點及節稅方案設計》、《如何應對稅務稽查》、《房地產企業資本運作與稅務規劃》、《兼并收購》等課題500余場，受訓企業負責人、財務人員多達上萬人。

培訓風格以實務見長，知識淵博、理論功底深厚。采用互動教學，內容充實新穎、氣氛活躍、案例經典、分析深刻，深受學員好評，在業內享有良好聲譽，被譽為“財稅通”。

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