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課程背景：

2019年注定是中國經濟發展與中國金融行業、房地產開發企業歷史性轉折的元年，隨著國家提出轉型升級、去產能、降低地方政府債務、樓市趨緊調控的政策三年后，資管新規也于2018年3月正式出臺，中國金融機構頻繁曝出各類兌付危機，與此同時國內房地產企業在此情況下也各自調整了自身的戰略布局，受國內宏觀調控政策趨緊以及地方政府發展模式轉型的影響，房企紛紛轉型。2015年房地產去庫存以來，本輪周期已歷經四年，銷售連創新高，投資穩步回升，調控已至歷史最嚴。2018年歲末，我們更關心，銷售和投資能否保持強勁增長？房地產行業市場天花板在哪里？未來將延續傳統周期輪回，還是在長效機制指導下開啟政策和市場平穩的新周期？房地產行業“強者恒強”的市場格局是否持續？

中國未來房地產發展的增長點在哪？如何看待2019年的宏觀經濟形勢？全球經濟如何？中美貿易戰背后的深意，2018年中國經濟遭遇了什么？2019年中央經濟工作會議透露出什么樣的房地產信號？中國的房價是否與人民幣對美金匯率變動關聯？中國的房地產銷售價格構成基本結構？中國的房價高嗎？中國人買房是否買的是房子？共有產權房是否能夠解決中國人住房的問題？中美貿易戰的實質是什么？房地產開發商近幾年遭遇了什么？棚改貸款是什么？房地產開發選址的本質邏輯是什么？中國房地產市場未來的需求增長點在哪？如果做中國房地產的滾動開發？中國經濟究竟出了什么問題？房地產資產證券化是什么？城鎮化是什么？房價還會漲嗎？中國未來經濟增長點在哪？我們為什么處在前所未有的拐點處？過去十年我們的經濟增長經歷了什么？萬達和萬科這幾年做了什么？人們需要什么樣的房子？地方政府有錢還是沒錢？

本節課將帶您身臨其境的理解并解答以上的疑問。

課程收益：

● 掌握目前全球基本經濟態勢與思潮

● 掌握中國當下宏觀經濟中的核心邏輯

● 掌握中國當下宏觀經濟的熱點與發展趨勢

● 掌握中國當下宏觀經濟的挑戰

● 掌握中國宏觀經濟與全球經濟的關系

● 掌握中國未來房地產發展趨勢

● 掌握目前中國宏觀經濟的基本面數據

● 掌握宏觀經濟的分析手段和方法

● 掌握中國房地產2019年的基本發展趨勢

● 掌握2018年中國房地產產業基本數據

● 掌握2019年中國房地產市場情況

● 棚改政策、城市更新、三舊改造政策

● 房地產開發與PPP模式

● 房地產與Reits，房地產資產證券化的基本邏輯與思路

課程對象：

政府、金融機構、投資公司、房地產企業、產業地產開發企業

課程大綱

第一講：全球經濟發展趨勢——新周期下的迷霧

一、全球十大經濟體與增長動力

1. 發達經濟體產出

2. 新興市場和發展中經濟體

3. 低收入發展中國家

二、全球主要經濟體的增長方式

1. 消費國

2. 資源國

3. 產能國

4. 全球主要經濟體的增長曲線

三、全球經濟周期與新工業革命

1. 庫存周期、產能周期、創新周期、房地產周期、債務周期、杠桿周期

2. 長周期、中周期、短周期

3. 產能周期的四個主要階段

4. 中國多晶硅與中國新能源產業的周期案例

四、2008年金融危機以來美國貨幣政策演化的回顧

1. 次貸危機引發的美聯儲的量化寬松

2. 經濟回暖后的美聯儲縮表與加息

3. 美國本輪經濟的崛起——設備投資周期

4. 新周期下的全球流動性緊縮

五、美聯儲加息的深意

1. 美聯儲加息的背景

2. 美聯儲此輪縮表的目的

3. 美聯儲加息對新型經濟體的影響

六、人民幣國際化的全球布局——全球經濟體的格局與分布

1. 經合組織

2. 一帶一路

3. G20峰會

七、特朗普其人

1. 地產商

2. 政治家

八、工業革命與全球經濟

1. 全球文明進程中的關鍵二百年

2. 大數據及人工智能下的新工業革命

九、中美貿易戰下的全球貿易分工

1. 產業關聯理論

2. 產業分工理論

3. 產業轉移理論

4. 中美貿易戰的根源與必然

5. 中美貿易戰在認知上的誤區

十、沖出迷霧新周期下的全球經濟形勢展望

1. 美國投資周期見頂—加息不確定性增加

2. 極端主義下的全球區域發展反思

3. 中國突出重圍經濟筑底后的回升

第二講：中國宏觀經濟形勢與中國的新型城鎮化

一、央行的貨幣操作技術與手段

1. 基礎貨幣與貨幣信用的派生（M0與M2）的本質意義

2. 央行的貨幣操作技術

1）央行的直接貸款

2）存款準備金

3）公開市場操作

4）SLF\MLF\PSL

3. 新型貨幣政策工具對于市場流動性的影響

二、2008——2018年中國經濟中的三次貨幣寬松政策

1. 2008年——2009年的四萬億

2. 2011年——2012年的歐債危機

3. 2014年——2015年的三期疊加與新舊動能轉換

4. 2018年的寒冬預期

5. 凱恩斯主義在中國經濟中的失效

6. 新常態與地方政府債務

三、2019年——2021年中國經濟的再崛起的途徑與政策

1. 貨幣緊縮

2. 債務違約

3. 貨幣的重新創造

4. 財富的重新分配

四、中央經濟工作會議全解析

1. 宏觀經濟政策

2. 財政政策

3. 貨幣政策

4. 區域經濟

5. 資本市場

6. 匯率政策

7. 金融風險防范

8. 地方債務

9. 房地產

五、2019年中央政府積極的財政政策

1. 減稅降費

2. 中美貿易重回談判桌

3. 基建和房地產為保增長的抓手

4. 打贏三大攻堅戰

5. 大力發展服務業

六、中國的供給側結構改革與產業升級

1. 產業轉型升級的必然性

2. 科技創新的長期性

七、中國的新型城鎮化

1. 常住人口城鎮化率與戶籍人口城鎮化率

2. 中國人口比例分布80后、90后、00后

3. 農業機械化的應用與生產力的提升

4. 村民變市民的必然

5. 新型城鎮化后的居住、就業、醫療、養老、教育產生的消費、投資訴求

八、中國經濟的投資、出口與消費

1. 宏觀經濟分析的基本框架分析：總需求與總供給

2. 需求三架馬車分析

1）消費

a消費結構升級

b經濟增長與消費結構升級的機制

c發展階段與消費需求結構

d進一步刺激內需不易

2）投資：民間投資告急

3）出口：進出口增速回落

a供給側分析

4）人口問題：未富先老

5）資源環境問題

6）科技創新問題

第三講：中國房地產發展回顧

一、中國房地產發展回顧與趨勢判斷

1. 中國房地產三十年

2. 新周期下的房地產與房價

3. 2019年“穩房價”是基調

1）因城施策下，全國市場分化顯著，部分城市仍有房價上漲壓力

2）發力“穩杠桿”，寬貨幣改善房地產融資環境

3）短期調控升級為長效機制

4）行業集中度為何從2016年持續加速提升

5）區域市場分化加劇，大房企布局城市多、抗風險能力強

6）2019年銷售面積增速預計首次負增長

7）房價上漲按“一線——強二三線——弱二線和三四線”

二、2018年的中國房地產

1. 房企拿地分析

2. 房企開發分析

3. 房企銷售分析

4. 限購、支持、轉型、特色小鎮、大健康、康養、城市綜合開發哪個才是轉型之路

三、中國房地產全產業鏈分析

1. 房地產行業上下游產業鏈分析

2. 房價的升與降

四、中國房地產三大主體解析

1. 地方政府

2. 開發企業

3. 銷售客戶、企業客戶、居民客戶

五、中國房地產發展與中國經濟的關系

1. 中國經濟發展的奠基石——中國房地產

2. 房地產全產業鏈對中國產業格局的影響

3. 房地產開發的土地價格逐年升高的因素

4. 房地產綁架大量的社會公共資源

5. 房地產對于金融行業的影響

6. 房地產對于地方政府稅收的影響

7. 房地產的租售比

8. 房價與收入比

9. 房地產內部業態結構的比例、住宅、商業、工業

10. 房地產市場秩序分析

11. 中國房地產發展的最大限制——土地供應

六、未來十年中國房地產開發的新機遇與新紅利

1. 中國房地產總供給與總需求分析

2. 城市更新與三舊改造對于中國房地產的影響與機遇

3. 存量市場房地產企業變身運營商與投資商

4. 養老地產

5. 康養地產

6. 旅游地產

7. 教育地產

8. 健康地產

9. 二胎帶來的改善型住房需求

七、中國房地產新政策與新機遇

1. 特色小鎮

2. 城市更新

3. 三舊改造

4. 城市綜合開發模式

5. 產業地產模式

6. 房地產投資信托基金

八、中國典型房地產開發企業開特點全解析

1. 恒大

2. 碧桂園

3. 融創

4. 龍湖

5. 綠城

6. 萬科

7. 金茂

8. 保利

9. 招商

10. 綠地

九、中國城市發展的最終狀態

1. 美國城市的死與生

2. 中國一線城市的核心競爭力與高房價的源頭

十、中國房地產快速銷售的11種方法

1. 機關搬遷拉動

2. 高等教育拉動

……

十一、新形勢下的中國房地產行業融資分析

1. 直接融資與間接融資

2. 公墓融資與私募融資

3. 股權融資與債券融資

第四講：中國房地產發展趨勢預測

一、城市建設與城市運營

1. 房地產開發商的轉型

2. 開發商

3. 運營商

4. 投資商

二、城市綜合開發的三本賬

1. 政府

2. 開發企業

3. 購房者

4. 三商合一與三方統一才是未來房地產開發的主流

三、城市運營的基本邏輯

1. 政府政績

2. 企業利潤

3. 客戶生存和發展的空間

四、轉型房地產開發商的解析

1. 萬科——城市配套服務商

2. 碧桂園——好房子一套就夠了——科技地產

3. 恒大——康養地產

4. 華夏幸福——產業新城運營商

5. 招商蛇口——城市和園區運營服務商

6. 城市綜合開發的基礎邏輯與城市生長模型

7. 城市運營盈利點構建——7大贏利渠道

8. 城市綜合開發與運營基本協議框架解析

五、房地產與資產證券化

1. 資產證券化的定義

2. 房地產信托投資基金

1）房地產項目融資證券化

a租金收入證券化

b資產增值證券化

2）房地產抵押貸款資產證券化

3. 資產證券化交易結構與流程

4. 資產證券化中的流動性支持、信用增級基本模式

六、房地產永遠是經濟發展中不可或缺的一部分誰都無法拋棄她

1. 中國的房地產與美國的房地產

2. 中國的房地產與日本的房地產

3. 中國的房地產與歐洲的房地產

4. 中國內陸與香港房地產對比

郭老師

郭巍先生 中國宏觀經濟與城市運營專家學者

區域產業發展規劃專家

深圳全球化研究院研究員

中國城市綜合開發運營開拓者之一

哈爾濱工業大學，工程管理碩士學位，經濟學博士，高級工程師

國家某戰略產業發展十三五規劃編寫小組成員

2014年-2017年擔任中國五礦集團公司產業地產事業部總經理

2007年-2014年擔任五礦粵東物流總部新城項目總經理，參與制定了《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》

2013年新華社瞭望周刊刊發其《新型城鎮化推進四原則》署名文章。

中國建筑、中國交通、中國電建、中國中鐵、大連三寰產業地產與PPP模式業務顧問

博士師從現任全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行貨幣政策委員會委員劉世錦

▲其在遼寧、廣東、浙江主持設計的國家級區域開發產業規劃、開發模式、制度設計、融資規劃及后續產業導入成果受到國務院重要領導的高度贊譽。

▲負責聯絡國家發改委、財政部、國務院國資委、工信部、科技部、國家國防科工局相關司局、中國建筑、中國交通、中國電建、中國中鐵等大型央國企戰略顧問。

▲碧桂園、萬科、華夏幸福、綠城等房地產開發企業宏觀戰略顧問

擅長：經濟制度變遷、貨幣與金融、土地制度與城市化，以及改革與技術創新、區域開發交易制度與模式、區域開發組織制度、區域產業發展引致等領域。

曾任: 中國五礦集團公司城市發展研究院院長

現任：中國五礦集團公司固定資產投資管理部總經理

現任: 中國五礦集團公司投資管理部總經理

宏觀經濟與房地產開發領域文章：

《新型城鎮化四原則》新華社

《產業地產十年PPP模式全流程實踐思考》（上中下連載）

2017年2月搜狐財經、網易財經、鳳凰財經、今日頭條、PPP知乎同時刊發

《資產證券化與“股權交易池”視角下園區開發PPP模式實操之社會資本退出》

2017年2月搜狐財經、網易財經、鳳凰財經、今日頭條刊發PPP知乎同時刊發

《里昂惕夫產業關聯模型在城市規劃中的應用》

《城市綜合開發項目政府付費機制合理性研究》

《國內十一種助推城市發展的開發模式》

《中國宏觀經濟背景下的城市綜合開發邏輯與存在》

《史詩般的中國城鎮化》等

郭巍先生具有十年的宏觀經濟研究與國內固定資產投資管理經驗，深諳政府投資思路與投資邏輯，專注于中國新型城鎮化研究與中國宏觀經濟發展研究，特別對于中國房地產發展情況與趨勢、政府投資、中國城市發展、中國金融行業發展研判、貨幣政策、中美貿易戰、經濟全球化、中國制造2025、產業轉型升級與產業轉移領域有獨到的深入見解。多次受邀于各地政府、大型中央企業進行國內經濟發展趨勢解讀與房地產發展趨勢解讀。

先后實操3個投資超百億元大型城市綜合開發項目，累計為地方政府產業發展導入總額80億元。為國內十余省份90余個地方政府提供過區域發展經濟制度設計、開發戰略、城市定位、PPP模式、產業策劃咨詢與發展建議。先后為國內大型央企中國建筑、中國中鐵、中國葛洲壩、中國電建、中交集團、中信集團、中國中冶、招商局集團和國內大型房企萬科集團、碧桂園、華夏幸福基業、河北東旭、隆基泰和進行城市綜合開發運營咨詢服務。擅長結合自身集產業規劃發展理論和實踐經驗，將技術成果轉化為評估體系和模型，為中國地方政府和企業提供專業的經濟及產業發展建議咨詢與培訓。

項目與研究成果

1. 項目成果：

● 作為知名產業地產咨詢專家，參與創立3個投資超百億元大型城市綜合開發項目——五礦營口產業園，五礦粵東物流產業新城、五礦衢州綠色產業新城；為國內十余省份90余個地方政府提供過PPP模式、產業策劃咨詢與發展建議。郭巍先生擅長特色小鎮、總部經濟、物流新城、智慧城市、軍民融合、生命大健康、養老類產業地產開發全流程模式設計，擅長于以新型城鎮化理論量化分析區域產業發展，為地方政府及房地產開發企業提供量化的產業發展咨詢服務。

● 曾為90余家地方政府提供區域發展咨詢建議：北京市豐臺園博園項目、北京市通州永樂店項目、北京市延慶納米科技園項目、北京市大興區魏善莊項目及新媒體產業園項目、山東龍口產業發展規劃、廣東省潮州市產業發展規劃、廣東省汕頭市龍湖區產業發展規劃、浙江省衢州市某區域產業發展規劃、浙江省金華市某區域發展規劃等；

● 2013年6月在新華社雜志《瞭望》周刊發表重量級文章《新型城鎮化四原則》，首次提出新型城鎮化發展原則，與中共中央國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》內容高度契合。

2. 研究成果：

● 《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》撰寫參與人

● 《新型城鎮化推進四原則》新華通訊社、瞭望新聞周刊、刊號CN11-1276/D

● 《新型城鎮化背景下的中國PPP模式實操手冊指引》待發布

● 《功能關聯與規劃布局》中國學術期刊（光盤版）電子雜志社，第十五屆中國科協年會第25分會場：產城互動與規劃統籌研討會、分類號TU984

● 上海市楊浦區某區塊產業定位研究

● 中國城鎮化WISE模型理論

● 土地分等定級理論

● 產業地產選址五有理論

● 北京市大興區、通州區、豐臺區相關區域經濟及產業發展規劃

● 山東省龍口市高新區規劃

● 粵東總部新城產業規劃

● 產業鏈總部經濟理論

個人風格：

宏觀介紹清晰透徹，微觀分析貼近實際，邏輯思維能力強，善于抓住核心問題，引導式授課，富有感染力；深入淺出，將復雜理論簡單化，案例貼切，富有吸引力；理論聯系實踐，案例多且震撼真實，富有實操性。

主攻方向：

《中國宏觀經濟形勢分析與發展研判》

《中國房地產發展趨勢分析及預測》

《產業地產開發全流程操作模式與案例解析》

《PPP模式全流程操作體系與融資要點方法解析》

《地方政府產業升級與招商引資策略》

《地方政府融資平臺轉型升級與途徑》

《新形勢下特色小鎮開發全流程操作模式與案例解析》

《華夏幸福基業產城融合開發模式全流程操作模式解析》

服務過的客戶：

地方政府：北京市通州區永樂店鎮、北京市通州區臺湖鎮、北京市豐臺區、北京市大興區、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金華市、廣東省汕頭市、廣東省潮陽市、廣東省河源市、山東省龍口市、山東省萊蕪市、四川省樂山市、四川省阿壩藏族羌族自治州、湖南省衡陽市、湖南省郴州市、江西省贛州市、重慶市兩江新區……

金融機構：中融信托、百瑞信托、五礦信托、華融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大證券、五礦證券、天風證券、中信證券、華安證券、大連銀行、綿陽商業銀行、光大銀行、內蒙古銀行、廣西農村信用社、中國外貿金融租賃有限公司、中交資產管理有限公司……

央企：中國建筑、中國五礦集團公司、中國葛洲壩集團公司、中國冶金科工集團、北京建工集團有限責任公司、中國建筑、中交集團、中煤集團、國家電網、中國一重、中冶京誠工程技術有限公司……

房企：萬科集團、恒大、碧桂園、華夏幸福基業、融創中國、泰禾集團、華潤置地、中南置地、新城控股、合生創展、花樣年、隆基泰和、榮盛發展、世茂房地產……

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