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課程背景：

片區開發也稱片區綜合開發、城鎮綜合開發、產城融合模式開發等，2020年《土地成片征收標準（試行）》（自然資規〔2020〕5號）文件出臺，對片區開發做出定義，片區開發是指在國土空間規劃確定的 城鎮開發邊界內的集中建設區，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的 綜合性開發建設活動。片區開發是一種在符合國家及地方規劃的前提下對成片區域進行系統性地改造、建設、運營和維護的行為。

我國的片區開發最早可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業區，隨著改革開放的不斷深入，在不同時間都出現不同特色的片區開發模式，不管采用哪種模式，片區開發的主要流程都包括拓展選址、戰略規劃、產業規劃、空間規劃、投融資規劃、項目策劃、開發計劃、可研編制、土地整理、開發建設、招商引資、園區運營、結算退出等流程。

本課程旨在幫助學員全面理解和掌握片區開發的理論知識和實踐技能，為片區開發領域的工作和區域發展奠定堅實的基礎。

課程對象：

政府機構（發改委、金融辦、園區管委會、相關政府平臺公司）、建筑施工企業、從事開發業務的國央企、房地產開發商、銀行、證券公司、保險公司、信托公司

課程方式：

實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析+課程答疑

課程收益：

1、明晰片區開發的概念、特征和發展歷程

2、掌握片區開發的模式選擇

3、掌握片區開發全流程操作方法

4、掌握片區開發投融資規劃的內容和方法

5、掌握土地整理、開發建設、招商引資、園區運營等實際操作技能，有效推動片區開發

6、熟悉片區開發國內典型案例，掌握操作要點

課程大綱

第一講：新時期片區開發的新要求

一、片區開發的脈絡梳理

明晰定義：（自然資規〔2020〕5號）文件

1. 片區開發的內涵（目的意義）

2. 中國片區開發的歷程

1）1994-2002年，政府直接投資模式

2）2002-2009年，土地分成模式

3）2009-2014年，BT、BOT模式

4）2014-2018年，PPP模式

5）2019-今，ABO及F+EPC模式

3. 片區開發常見操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等）

案例解析：PPP政企合作開發模式

案例解析：ABO授權-建設-運營模式

案例解析：F+EPC融資工程總承包模式

二、片區開發的新形勢

1. 審視當前階段的經濟發展環境（困境與問題）

1）外部環境不確定性加大

2）國內需求不足

3）基層財政收支矛盾較大

4）城鄉基礎設施等方面存在短板

2. 中央要求

1）促進經濟增長

2）防范金融風險

3. 地方訴求

1）增加財政收入

2）減少政府負債

4. 企業追求

1）投資安全

2）收益保障

三、當前片區開發（新熱點）的實踐（案例解析）

1. 產城融合發展

2. 城市更新

3. 鄉村振興

4. 生態環境治理+片區綜合開發EOD

5. 軌道交通+土地綜合開發TOD

第二講：片區開發的全流程管理（頂層設計）

一、全流程管理模型

1. 片區開發價值鏈模型

發現價值——創造價值——實現價值——傳遞價值

2. 片區開發全流程圖示（結合具體企業案例）

二、拓展投資選址（投資是企業生存與發展的基本前提）

1. 城市選擇原則

1）國家戰略支持

2）都市圈與城市群

2. 項目選址具體依據

——三有+四有+五有+六有

三、發展戰略規劃（找尋一個城市發展的靈魂，解決城市定位問題）

1. 發展戰略規劃概述

1）定義與重要性

2）主要內容和編制方法

2. 片區定位

1）功能定位

2）發展定位

3）形象定位

3. 戰略發展路徑與策略

四、產業規劃（塑造一個城市的造血機能）

1. 產業規劃的內容

2. 產業體系與定位

1）產業體系內容（主導產業、支撐產業、細分產業）

2）產業定位的原則

3. 產業發展趨勢

1）傳統產業升級路徑

2）戰略新興產業發展策略

4. 產業規劃與定位成果（案例）

1）產業鏈圖譜

2）產業地圖

五、空間規劃（劃定片區發展的價值版圖）

1.空間規劃定義與體系

1)規劃的定義與重要性

2)規劃體系與內容

2.規劃的原則

1)創新規劃方法

2)規劃質量的評判標準

3.規劃與設計模型

六、重大項目策劃（案例）

1.項目策劃的重要性

2.項目策劃的方法

1）項目定位與市場分析

2）產品策劃與功能設計

3.營銷策略與推廣計劃

七、投融資規劃

1. 投融資全生命周期管理

1）建立項目池+資金池

2）保障 “投融建管退”完整閉環

2. 資金結構設計

1）資金結構設計的原則（價值創造、戰略導向、風險匹配、成本最小化、渠道多樣化）

2）結構化融資模式（直接融資與間接融資）

3. 投融資計劃

1）資本金籌措

2）投資預算管理

3）投資進度管理

4）資金償還計劃

4. 融資渠道選擇

1)財政支持路徑

2)銀行支持路徑

3)非銀金融機構路徑

5. 資本運作與退出機制設計

1）資產證券化（ABS）

2）基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）

3）產業投資基金

第三講：片區開發的全流程管理（策略與實施）

一、開發策略（制定片區滾動開發計劃）（案例）

1. 環境審視

2. 總體開發目標

3. 三年開發策略

1）城市發展策略

2）產業發展策略

3）資源保障策略

4. 一圖一表

1）三年滾動開發圖

2）三年流動開發項目表

5. 投資分析與經濟計量

1）投資紀律（現金流3年當期為正，5年累積正）

2）經濟計量（GDP、稅收、就業等）

二、土地整理與開發建設

1. 九通一平與建設時序

2. 項目實施的計劃管理

3. 項目用地開發時序（圖示）

案例：一級開發的產品研究

三、招商引資與綜合運營

第1步：認清自身情況

案例：公司的產品與服務

第2步：明確客戶需求

——政府需求+企業需求與客戶畫像

案例：競爭優勢與競品分析

第3步：找準渠道路徑

——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）

第4步：做好支持服務

1）運營服務管理體系

2）產業服務體系（案例）

3）金融服務（產業投資基金）（案例）

4）智慧運營服務

四、結算退出

1. 項目收益結算方式與時間安排

2. 投資者回報保障措施

3. 項目退出與資產處置

4. 項目后評價與經驗總結

第四講：片區開發的操作五大要點

要點一：風險防范

1. 項目可行性風險

——主要是合規性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規性

2. 項目可融性風險

要點二：項目策劃

案例解析：PPP項目策劃要點

案例解析：TOD項目策劃要點

案例解析：EOD項目策劃要點

案例解析：城市更新項目策劃要點

要點三：模式選擇

1. 四級開發組合的商業模式

2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

要點四：多元化融資

1. 專項債操作要點（案例講解）

1）操作流程

2）明確發行主體和期限

3）確定支持領域和資金用途

4）規定還本付息方式

5）控制風險

2. 開發性金融要點（案例講解）

1）開發性金融適用范圍

2）項目評估和篩選

3）融資結構設計

4）風險評估和管理

5）項目實施和監督

3. 其他金融機構

要點五：片區運營

1. 能力建設

2. 產品體系

3. 品牌推廣

——公司項目討論與答疑

張老師

張威老師 產業地產戰略與實操運營專家

30年城市開發與產業發展實戰經驗

——擁有扎實的理論體系——

01-高級城市規劃師（正高級）

02-國家首批注冊城市規劃師

03-哈爾濱工業大學碩士

04-天津建筑大學、北京建筑大學碩士生導師

——擁有強大的業務能力——

曾任：和谷發展（北京）科技集團| 常務副總裁

曾任：泛華建設集團 | 總規劃師 城市發展智庫 副總經理

曾任：中國五礦集團（世界500強） | 產城事業部 總規劃師

曾任：華夏幸福基業（中國500強） | 研發中心總經理

曾任：黑龍江省伊春市城鄉規劃局 | 總規劃師 規劃設計院院長

——擁有被專業平臺/事業單位認可的專業能力——

→ 曾參與國家《城鄉規劃法》編制

→ 伊春市第12屆人大代表、人大城鄉建設環境保護專門委員會委員

→ 國家人事部注冊考試中心注冊城市規劃師考試擬題及閱卷組專家成員

→ 獲國家級建設部優秀設計二等獎1項、省級城市規劃一等獎1項，二等獎2項，三等獎2項，在《瞭望》雜志發展《新型城鎮化四原則》，《城市規劃》上發表《城市規劃影響力模型》，在《中國開發區》雜志上發表《產業新城開發理論基礎》等文章

→ 北京市設計行業（城市規劃及咨詢）評標專家

擅長領域：產業園區、特色小鎮產城綜合體的拓展、商業模式設計、產業研究、空間規劃、產業投資、招商運營等

實戰經驗：

張威老師曾先后在政府機關、知名企業和央企擔任重要職務，擅長將前沿趨勢與企業的發展相結合，應用在產業地產戰略與實操運營當中，曾參與并主導了多個重要產業園區項目的規劃、開發和運營工作，同時也為中國五礦、中國建筑、中冶集團、中交集團、中化集團、中航工業集團等企業講授《片區開發實務》、《產城融合模式理論與實踐》、《產業新城開發》、《新業園區招商運營》等系列課程，累計60+期。

【01】-曾作為華夏幸福基業第一個園區固安開發區的開發初期技術負責人，華夏“產業新城”模式的提出者和創造者之一，創造了華夏幸福基業產業園區規劃體系；

——主要業務板塊產出：負責園區拓展、策劃規劃、產業研究等前期工作，創造了“四有”產業新城選址模式、啟動區“四菜一湯”開發模型等，并將其應用在產業園區的開發運營上，成功打造了河北固安工業區、大廠潮白新城、香河產業新城、懷來京北生態新城等產業項目，助力企業實現營業收入跨入100億大關。

【02】-曾致力于推廣中國五礦集團產業新城園區發展模式（產業地產標準化+流程化+規模化+產業化）的研究與實踐，提升園區土地價值。

——主要業務板塊產出：制定五礦產業地產發展戰略與實施計劃，負責產業地產事業部技術性工作，負責擬拓展項目的選址論證、項目策劃、產業研究與項目開發方案等，并指導已開發項目的載體建設與招商支持，同時成功拓展五礦營口產業園、五礦汕頭粵東總部新城、五礦北京觀山產業園、成都郫都產業園等新項目落地，助力企業實現利潤20+億元。

——企業人才培養：曾主導負責五礦產業地產專業人才的培養，結合企業的發展現狀以及規劃，提供《園區開發實務》、《園區戰略發展規劃》、《園區招商引資》等系列課程的培訓，累計25場，為企業發展奠定了人才基礎。

【03】-曾負責北京和谷發展科技集團長期發展戰略制定與實施，產業園項目的投資拓展、產業發展、開發管理、招商管理、園區運營等；帶領研究產業和行業政策，進行政府合作模式創新。

——主要業務板塊產出：曾主導【涿州中關村和谷創新產業園】項目執行與落地，規劃占地1500畝，項目已取地476畝，竣工面積20萬平米，共引入企業210家，初步形成了高端裝備、電子信息、生物技術、生產服務四大產業集群。經統計，截止到2022年底，已引入企業實現年產值20億以上，年稅收1.2億以上。園區相繼榮獲了國家級眾創空間、河北省科技企業孵化器、河北省小型微型創新創業示范基地、河北省中小企業公共服務平臺。

部分項目/授課案例：

企業名稱項目名稱/授課課題項目成果/授課期數

華夏幸福基業【固安產業新城】助力固安縣實現GDP300多億，跨入百強縣

【大廠潮白新城】實現銷售收入100億

中國五礦【營口產業園】實現利潤10億

【汕頭粵東物流新城】實現利潤5億

張江科技城【張江平湖園】張江第一個上海之外的園區

和谷發展集團【涿州中關村和谷創新產業園】實現年產值20多億，國家級眾創空間

【高碑店和谷智能科技小鎮】創建國家級特色小鎮，省級特色小鎮

中國五礦《產業新城開發》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課15期

中國交通建設《產城融合模式理論與實踐》

《產業園區發展模式與戰略》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》累計授課12期

華夏幸福基業《產業園區運營實務》

《產業園投融資模式解析及操作實務》累計授課8期

公開課

（深圳、北京）《產業新城開發》

《產業園區運營實務》

《片區綜合開發實施路徑及操作實務》累計授課20期

主講課程：

《EOD項目操作實務》

《產業園區運營實務》

《產業園區全流程操盤實務》

《產業園區發展模式與戰略》

《TOD站城一體化(片區)開發要點》

《產業載體招商運營的關鍵四步法》

《產業園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區綜合開發實施路徑及操作實務》

授課風格：

案例導向：老師善于以自己操盤過的真實產業新城、產業園區案例為基礎，通過分析和討論案例，幫助學員理解產業地產戰略規劃和實操運營中的關鍵問題，使理論與實踐相結合。

行業經驗分享：老師擁有豐富的產業地產從業經驗，善于分享行業內的最新動態、成功案例和失敗教訓，使學員能夠更直觀地了解產業地產領域的運營實踐。

實戰演練：在課堂上，老師會組織學員進行實戰演練，模擬真實的產業地產項目，讓學員在實踐中學習、感悟和提升解決問題的能力。

定制課程設計：老師針對不同學員的職業背景和學習需求，能夠靈活調整課程內容和教學方法，為學員提供個性化的學習支持，幫助他們更好地應用所學知識。

部分服務過的客戶：

房地產行業：萬科、金茂、碧桂園、遠洋地產、華夏幸福基業、隆基泰和、恒泰地產、鼎盛地產、大地地產農業綜合開發等

建筑行業：中國建筑、中國五礦（產城事業部顧問）、中冶集團、北京建工集團、中交建集團、中化集團、中航工業、綠色園林建筑等

政府：北京市（通州區、豐臺區、大興區、順義區）政府、天津市（北辰區、靜海區）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（寧波市、嘉興市、紹興市、衢州市、金華市、臺州市）政府、廣東省（東莞市、汕頭市、河源市）政府、山東省（濟南市、煙臺市）政府等

其他：哈爾濱鐵路局、中國華電集團、新奧能源控股、重慶長安民生物流、山東岳泰實業、通用電氣、德力西電氣、李施德林中國、沈陽鐵路局、常德市工業和信息化局、國瑞置業、中國石油、山東高速投資控股等

部分授課評價：

《EOD項目操作實務》這門課程通過實戰講授和模式解析，讓我能夠全面了解EOD項目提出的背景、意義和實施要求，掌握EOD項目策劃內容、方法以及全流程操作，確保能夠實現項目的目標，實用性非常強。

——中交城鄉集團（二級公司）李總

老師所講的《TOD站城一體化(片區）開發要點》這門課程內容豐富、系統全面，涵蓋了TOD發展現狀與挑戰、TOD站城一體化開發流程要點以及TOD站城一體化操作重點等多個方面。通過深入剖析TOD理念、國內外典型案例和企業實踐，可以全面了解TOD的核心理念、發展歷程以及具體操作模式，讓我們更好的掌握片區開發全流程操作方法和投融資規劃的內容和方法。

——中交投資公司 馬總

張老師關于片區開發與產業園轉型升級的要點把握的非常精準，課程中也引用到很多經典的案例，幫我們更好的理解與應用，非常喜歡老師的授課風格，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。

——中國五礦集團（汕頭） 雷總

張老師所講授的《產業載體招商運營的關鍵四步法》這門課涵蓋了產業載體招商運營的各個環節和實用技能。課程設計合理，通過實戰講授、案例分析、調研問卷等多種方式，幫助學員深入了解產業載體的特點、客戶需求以及招商運營的關鍵要素。

——中建八局（華南投資公司）翟總

張老師的這次授課特別值得稱贊的是課程對于政府需求和企業需求的剖析，使學員能夠更好地把握行業動態和客戶心理，找準方向路徑進行產業招商。此外，課程還提到了客戶畫像的七大維度，幫助學員更全面地了解客戶群體，從而實現精準招商。

——中交產業園公司 戴總

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