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課程介紹

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅改革平穩(wěn)運(yùn)行期剛剛開(kāi)始，又進(jìn)入了國(guó)地稅合并的嚴(yán)征管體制，房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目土地增值稅清算有何不同？項(xiàng)目橫跨新老時(shí)期收入該如何確認(rèn)？新項(xiàng)目土地成本確認(rèn)與營(yíng)改增前有何不同？不同承包方式對(duì)建筑成本造成哪些影響？會(huì)計(jì)核算制度變化對(duì)項(xiàng)目清算結(jié)果產(chǎn)生哪些影響？增值稅稅率下調(diào)對(duì)清算結(jié)果造成哪些影響？

新出臺(tái)的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對(duì)土地增值稅清算有哪些影響？金三系統(tǒng)與大數(shù)據(jù)征管給企業(yè)清算帶來(lái)哪些隱憂(yōu)？如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)前期公司整體組織架構(gòu)搭建有效應(yīng)對(duì)土地增值稅的高稅負(fù)問(wèn)題？如何利用本企業(yè)財(cái)務(wù)資料結(jié)合國(guó)家最新土地增值稅新政進(jìn)行土地增值稅測(cè)算和模擬清算？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何進(jìn)行土地增值稅清算檢查和納稅評(píng)估？如何有效應(yīng)對(duì)？

本課程將通過(guò)實(shí)操案例結(jié)合申報(bào)表填報(bào)的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測(cè)算管控和清算檢查應(yīng)對(duì)新技能。

培訓(xùn)受眾:

各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會(huì)人員，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程大綱:

第一節(jié)：土地增值稅清算管控必備知識(shí)

一．土地增值稅管理必備知識(shí)

1．征收范圍界定

2．不征稅范圍界定

3．不納入征稅范圍界定

4．免稅范圍界定

5．土地增值稅的納稅人

6．土地增值稅的稅額計(jì)算

「案 例」房產(chǎn)已全部銷(xiāo)售，公司一直未取得土地使用權(quán)，是否征土地增值稅？

二．土地增值稅的征收管理

1．土地增值稅的預(yù)征

⑴ 預(yù)繳土地增值稅應(yīng)注意哪些問(wèn)題？預(yù)繳稅款如何會(huì)計(jì)核算？

2．土地增值稅的清算

「案 例」如何通過(guò)清算單位進(jìn)行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

「案 例」銷(xiāo)售房屋時(shí)贈(zèng)送開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如何計(jì)算土地增值稅？

「案 例」政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價(jià)格回購(gòu)安置房，如何確認(rèn)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入？

第二節(jié)：土地增值稅清算演練

一．收入總額的確認(rèn)和清算審核：

1．與收入相關(guān)的面積

2．收入總額的確認(rèn)

⑴ 政府限定回遷房?jī)r(jià)格如何確認(rèn)收入額？

3．收入總額的清算審核

「案 例」實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算實(shí)例解析？

「案 例」拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用

二．扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)和審核：

1．扣除項(xiàng)目的扣除原則

2．土地成本的歸集和分配

⑴ 土地成本的構(gòu)成內(nèi)容

⑵ 土地成本的具體歸集和分?jǐn)?/p>

⑶ 拆遷安置費(fèi)在土地成本確認(rèn)中的具體應(yīng)用

⑷ 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的入帳票據(jù)

⑸ 土地成本確認(rèn)中的相關(guān)問(wèn)題及涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范

⑹ 土地成本確認(rèn)中的明細(xì)申報(bào)表及注意事項(xiàng)

⑺ 營(yíng)改增對(duì)土地成本列支的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控：

「問(wèn) 題」增值稅體制下“差額計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額”是否影響新項(xiàng)目土地成本扣除？

「問(wèn) 題」開(kāi)發(fā)商用原為政府墊付工程款抵頂土地出讓金，這部分土地成本沒(méi)有出讓金票據(jù)，能否扣除？

「問(wèn) 題」母公司拿地子公司開(kāi)發(fā)下，母公司名頭出讓金票據(jù)是否允許子公司作為土地成本扣除？

「案 例」地價(jià)款攤銷(xiāo)案例解析及應(yīng)用

「案 例」本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用

「案 例」土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例

3．前期工程費(fèi)的歸集和分配

4．建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配：

⑴ 房屋裝修費(fèi)用如何扣除？有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施裝修如何扣除？

⑵ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本憑證或資料不全清算如何處理？

⑶ 單棟建筑物含不同類(lèi)型房地產(chǎn)，清算時(shí)如何利用層高系數(shù)法計(jì)算其建筑成本？

⑷ 商住一體樓成本劃分涉稅風(fēng)險(xiǎn)把控及規(guī)劃策略；工程預(yù)決算、工程定額在成本列支中的指導(dǎo)作用。

⑸ 混合銷(xiāo)售和兼營(yíng)下，票據(jù)結(jié)算應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

「案 例」單棟建筑含不同類(lèi)型房產(chǎn)，清算時(shí)其建筑成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

5．公共配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配：

⑴ 公共配套設(shè)施費(fèi)如何涉稅認(rèn)定？

⑵ 成片開(kāi)發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)如何分?jǐn)偅?/p>

⑶ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬

于全體業(yè)主所有的”如何涉稅認(rèn)定？

⑷ 分期開(kāi)發(fā)公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，土地增值稅如何扣除？

⑸ 分期開(kāi)發(fā)的多期公共配套費(fèi)稅收上應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

⑹ 紅線(xiàn)外工程土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

⑺ 銷(xiāo)售房產(chǎn)同時(shí)附贈(zèng)其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地增值稅如何處理？

「案 例」房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)全部銷(xiāo)售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

「案 例」清算時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)公司“在小區(qū)外為政府建公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？對(duì)該部分設(shè)施取得的進(jìn)項(xiàng)稅，土地增值稅清算時(shí)如何處置？

6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的歸集和分配：

⑴ 物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)計(jì)算土地增值稅時(shí)能否扣除？

「案 例」房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？

「案 例」利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用

7．期間費(fèi)用的處理：

⑴ 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用如何區(qū)分？

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)哪些費(fèi)用土地增值稅清算時(shí)必須作為管理費(fèi)用認(rèn)定？

8．稅金的處理：

⑴ 營(yíng)改增后土地增值稅稅金扣除常見(jiàn)誤區(qū)及風(fēng)險(xiǎn)把控

9．其它扣除項(xiàng)目金額：

⑴ 整體購(gòu)買(mǎi)未竣工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)如何扣除？

⑵ 單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑶ 爛尾樓收購(gòu)涉稅風(fēng)險(xiǎn)剖析及規(guī)劃策略：

「案 例」無(wú)產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。

「案 例」精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

「案 例」項(xiàng)目橫跨營(yíng)改增前后，清算時(shí)收入、成本、費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除如何計(jì)算？

10．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：

⑴ 以核定征收方式清算項(xiàng)目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，如何計(jì)算土地增值稅？

⑵ 清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？

⑶ 清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，土地增值稅如何處理？清算后取得成本費(fèi)用，土地增值稅如何處理？

11．核定征收清算

12．土地增值稅會(huì)計(jì)處理

13．土地增值稅的監(jiān)管

14．土地增值稅清算的六大步驟

15．土地增值稅清算小結(jié)

第三節(jié)：土地增值稅清算檢查應(yīng)對(duì)

一．清算審核概述

二．案頭初審

三．實(shí)地調(diào)查取證

四．清算主體的審核

五．項(xiàng)目收入的審核

六．扣除項(xiàng)目的審核

第四節(jié)：土地增值稅的返避稅和稅收籌劃

一．土地增值稅的反避稅

1．目前國(guó)家出臺(tái)的土地增值稅返避稅政策有哪些？企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？

二．土地增值稅的稅收籌劃

1．如何利用代建房、合作建房、增加扣除項(xiàng)目金額、稅收優(yōu)惠、代收費(fèi)用等籌劃實(shí)例。

第五節(jié)：土地增值稅清算案例應(yīng)用

一．基本案情

二．檢查發(fā)現(xiàn)情況

三．土地增值稅清算應(yīng)注意的問(wèn)題

第六節(jié)：專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)與您答疑互動(dòng)，學(xué)員問(wèn)老師答，疑難問(wèn)題不帶回家。

于老師

注冊(cè)稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財(cái)稅顧問(wèn)。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過(guò)十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國(guó)各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤(pán)財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實(shí)操和營(yíng)改增應(yīng)對(duì)、增值稅嚴(yán)征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運(yùn)作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預(yù)算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識(shí)別和財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。近年來(lái)，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團(tuán)的財(cái)稅顧問(wèn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見(jiàn)長(zhǎng)，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識(shí)點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡(jiǎn)單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問(wèn)題的能力強(qiáng)。

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