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‖專題背景‖

在房地產開發(fā)企業(yè)的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重，是一個不可小視的稅種；土地增值稅課稅對象是指有償轉讓房地產所取得的增值額，其計算、申報和清算涉及到收入及扣除項目金額的確認、扣除法和評估法計算增值額的運用、超率累進稅率的對照和計算等等，所以說它又是一個計算復雜、申報較難的直接稅種。

北京地稅最近出臺了最新的《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》，營改增后，各地地稅局對土地增值稅是抓緊了還是放松了？四川省的土地增值稅管理規(guī)程有什么自己的特點？營改增后，土地增值稅的計算方法發(fā)生了什么重大的變化，取得何種發(fā)票對土地增值稅更有利？為幫助房地產企業(yè)在營改增背景下，做好土地增值稅清算工作，防范稅務風險，加強后營改增時代房地產企業(yè)成本核算，特開設本課程。

本講座依據現行土地增值稅法規(guī)，結合四川省地稅相關規(guī)定，全方位地解讀土地增值稅的政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅稅務稽查涉稅法律風險之目的。一起來吧，房地產業(yè)真正的財稅實戰(zhàn)大咖“許老師“與您同在；一起度過一個絕不枯燥，又絕對超值的兩天！

‖培訓對象‖

各房地產企業(yè)領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監(jiān)、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

‖主講內容‖

第一部分：四川省土地增值稅政策解讀與清算技巧

一．清算單位的確定－-清算單位與成本對象的區(qū)別與聯系

二．清算類型的劃分－-三分法

三．共同成本的分攤方法

四．不同清算類型分開核算分攤費用問題

1．普通住宅的口徑是怎樣的？

2．增值額的計算方法

五．拆遷安置土地增值稅如何計算

第二部分：土地增值稅的成本與費用的稅收籌劃與清算技巧

一．征地環(huán)節(jié)的風險管控稅收籌劃

1．營改增后，招拍掛土地時特別需要注意關鍵是什么？

2．股權收購方式征用土地有哪些稅收風險？

3．拆遷補償費風險管控及稅收籌劃

4．合作開發(fā)風險管控及稅收籌劃

二．房地產開發(fā)成本的風險管控稅收籌劃

1．境外設計費的風險管控稅收籌劃

⑴ 營改增后，如何代扣代繳境外設計費的增值稅及會計處理；

⑵ 境外設計費的稅費如果由境外公司承擔，如何簽合同及會計處理；

2．建筑安裝費用的風險管控及稅收籌劃

⑴ 房地產企業(yè)到底要3%的建安的發(fā)票還是要11%的建安的發(fā)票？

⑵ 家具家電成本可以作為裝修成本扣除嗎？

⑶ 為什么房地產企業(yè)接受虛開建安專用發(fā)票很容易查出來？房地產企業(yè)惡意和善意接受虛開建安專用發(fā)票的處理結果會有什么不一樣？

⑷ 公共配套把握的原則是什么？銷售地下人防車庫的使用權到底要不要交土地增值稅？

3．房地產開發(fā)費用的風險管控及稅收籌劃

⑴ 商業(yè)銀行同類同期貸款利率如何把握？

⑵ 財務費用中的利息支出，允許據實扣除稅務局把握的口徑是怎樣的？財務顧問費，允許據實扣除嗎？

⑶ 統(tǒng)借統(tǒng)還的利息在什么情況下土地增值稅才能據實扣除？

⑷ 開發(fā)間接費用與管理費用的核心區(qū)別在哪里？

三．扣除的原則與項目

1．稅金

2．利息支出

3．開發(fā)費用

4．土地成本（出讓金+契稅）

⑴ 出讓金返還

⑵ 土地成本的分攤

⑶ BT換地土地成本的確認

⑷ 紅線外支出是否可以扣除

5．前期工程費

6．建筑安裝工程費

⑴ 質量保修金

⑵ 裝修支出如何扣除

⑶ 工程款發(fā)票的取得

7．基礎設施建設費

8．公共配套設施費

9．開發(fā)間接費（土增與會計口徑差異）

10．加計扣除的規(guī)定

第三部分：收入的風險管控及稅收籌劃

一．收入類型

1．轉讓收入

2．視同銷售收入

3．轉讓永久使用權

4．代收款項

二．營改增后，土地增值稅的收入口徑有什么最新變化？

三．房地產企業(yè)如何沖減土地費用進行差額征稅？

1．什么叫“全額開票，差額征稅”？

2．差額征稅填表的技巧案例分析

3．差額征稅的會計處理

四．央視報道房地產企業(yè)拖欠巨額土地增值稅到底是怎么回事？房地產企業(yè)計提土地增值稅的風險在哪里？

五．房地產企業(yè)的毛利要達到多少才用交土地增值稅？房地產企業(yè)降低毛利有哪些常見的手法？

六．買房送裝修的風險管控及稅收籌劃

1．企業(yè)采取精裝避稅的方法，精裝房進行分拆銷售，先由房地產企業(yè)簽一個毛坯房銷售合同，另外由裝修公司再簽一個裝修合同的作法有稅務風險嗎？

2．買房后送裝修費的做法可行嗎？

第四部分：清算中的疑難問題解析與納稅籌劃

1．土地增值稅與會計核算、企業(yè)所得稅差異分析？

2．土地增值稅清算報表與賬務分離如何處理？

3．土地增值稅的優(yōu)惠政策與納稅籌劃？

⑴ 普通住宅定價臨界點系數（成本倒推）？

⑵ 開發(fā)連體樓如何清算與籌劃思路？

4．無發(fā)票如何清算土地增值稅（核定征收的運用）？

5．轉讓車位、車庫、配套設施如何清算？

6．營銷設施建造費如何扣除？

7．清算結束后轉讓如何計算應納稅額？

8．轉讓100%股權是否征土地增值稅？

第五部分：專家將在第二天與學員現場互動交流，全面解答涉稅疑難問題。

許老師

國內著名房地產稅務籌劃專家，長期從事房地產相關行業(yè)納稅籌劃研究與實務操作。曾參與多家大中型房地產企業(yè)涉稅風險診斷和納稅籌劃方案設計，現兼任多家大中型房地產企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經營管理之中，具有豐富的涉稅風險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經驗。多次應邀為全國房地產建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務操作，講課中能準確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當場解答企業(yè)棘手財稅問題，被業(yè)內人士譽為“中國稅法活字典”和“國內納稅答疑第一人”。

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