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一、取勢篇：

1、地產行業大形勢剖析與第二次“成本過冬”

2、白銀十年，利潤保衛戰----尋找房地產行業利潤增長點

3、微利時代如何把房地產的挑戰變成歷史機遇？--規?；科蟾偁幉呗耘c盈利策略

4、價值鏈思維的培養：從管理思維到經營思維

二、明道篇：

1、科學管理的三個“系統”：系統規劃、系統分析、系統管理

2、為什么要做精細化成本管理？--精細化是為了實現利潤價值的最大化

3、成本管理的目的是為了效率和效益：成本檢驗管理水平！

4、成本管控核心競爭力：管理重心前置、算得準、控得穩

5、以“目標成本”為核心的全過程成本管理：以最經濟合理的成本提升產品競爭力

三、優術篇：目標成本全過程測算與編制實操環節

（一）目標成本的形成

1、目標成本由誰決定？--投資盈利決策的關鍵指標決定目標成本指標

2、目標成本科目的建立

3、目標成本細化幾級科目深度夠用？不同階段成本測算的關注點（土地版、啟動版、方案版、執行版）

4、目標成本形成的關聯工作

（二）目標成本的編制前的準備工作

1、強相關部門的跨部門專業互動：營銷、設計、工程、成本等多部門的協同與整合

拿地后成本測算設計控制要點

2、目標成本編制的前置工作：地區成本調研及同類競品樓盤成本調研（附案例解析）

調研的主要方面

地區成本調研：不同業態、不同定位下的建造成本；

同類競爭性樓盤成本調研：成本情況、設計選型等；

專題成本調研：基礎設施壟斷情況、工程分判情況；

總、分包工程價格水平：取費標準、主要材料、人工走勢情況。

（三）目標成本全過程測算與編制

1、目標成本編制的原則與要點--成本核算科目VS控制科目

2、目標成本編制的依據

3、目標成本編制的步驟

4、目標成本編制的11項邊界條件與全過程編制操作（附項目案例逐個子目測算與解析）

5、影響目標成本的因素：

投資決策：預期收益VS目標成本

營銷：定位品質對項目成本的影響

營銷與設計：產品成熟度對項目成本的影響；產品分級體系

設計:限額設計在目標成本編制中的應用

設計：我們能拿到什么深度的資料？（方案；擴初；施工圖；戶型；功能配置；建造標準；

交付標準；技術標準；客戶敏感點）

工程：工期變化對項目成本的影響；施工組織方案；項目策劃大綱；工程管理大綱

成本：成本數據庫在目標成本編制中的應用

成本：目標成本模板；當地價格信息要素（材料、設備、人工、專業分包）

資源：合作資源對項目成本的影響

財務：負債率；資金杠桿；現金流要求

人力資源：成本管理人員業務素質對目標成本編制精度的影響

6、目標成本編制難點：

編不準怎么辦？（相關部門參加了嗎？目標成本科目深度夠嗎？各項成本有依據嗎？成本數據庫建立起來了嗎？）

（四）目標成本的審核與審批

1、成本總，分管副總裁如何審核項目公司上報的目標成本？

2、基于項目收益視角下的目標成本合理性確定

3、目標成本編制審批流程設定

4、目標成本的審批與調整權限

5、不同階段方案調整與成本變動（案例：成本啟動會）

（五）目標成本的執行

1、成本數字是目標，結果關鍵是工作質量

2、收益恒定下的剛性目標成本控制

3、目標成本誰來執行？--責任主體界定

4、用法制代替人治--到崗到人，目標成本責任體系的建立和推行

（六）目標成本的監控、回顧與考核

1、目標成本實施過程中的檢查與監控

2、目標成本的預警與拉閘強控

3、目標成本的回顧與動態考核機制

4、成本信息軟件ERP在日常業務管理中的使用

（七）項目復盤與成本后評估

1、項目復盤與成本后評估內容

2、成本管理動態評估工具與模板

3、成本數據庫與目標成本的閉環管理

成本數據庫模型與沉淀內容

數據庫的沉淀與構建

（標桿企業案例解析：《地區基價表》、 目標成本信息庫、結算成本信息庫、經濟指標信息庫、技術指標信息庫、材料設備信息庫、地區規費收費標準信息庫

4、人力資源匹配度：你了解你的團隊嗎？各級成本人員應該具備怎樣的業務素質？---成本團隊各級人員業務素質模型與構建

總部-區域-項目公司三級管理邊界

5、一切工作都需要人去完成--成本條線團隊建設

6、成本管理的閉環與提升模型

標桿學習借鑒：因地制宜，因人制宜，量體裁衣，沒有最好的，只有最合適的！

吳老師

PMP項目管理碩士

同濟大學土木工程專業

近20年成本管理及項目管理經驗；

曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人

曾任上海某商業地產機構董事副總裁及某地產集團副總裁

曾服務于多家知名標桿地產企業歷任區域及集團成本副總、成本總；從施工單位到地產開發商，從項目公司基層到區域公司再到集團總部；曾在萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人，熟悉地產標桿“兩萬”--萬科、萬達成本管理體系與項目操作實踐。曾參與萬達旅游度假區數百萬方綜合體（住宅、商業小鎮、多個五六星級度假酒店、主題公園、國際級山地高爾夫、滑雪場、城市商業）管控，在住宅地產、商業地產、旅游地產、五星酒店、產業地產的成本管理、項目管理方面擁有豐富經驗；

上海某商業地產機構董事副總裁及某地產集團副總裁，負責各城市公司運營管理及分管總部（營銷、設計、工程、成本、人力資源、行政、物業）7大職能條線。

服務過的部分企業：

龍湖地產、恒大地產、碧桂園、綠地集團、富力地產、招商地產、越秀集團、金科地產、合生創展、方興地產、中鐵集團、當代地產、佳兆業、紅星美凱龍、蘇寧環球、京投銀泰、大華集團等；

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