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【課程背景】

作為工程管理者，你是否經(jīng)常遇到這樣的問題與困惑呢？整日疲于應付與處理甲方與總、分包單位沒完沒了的問題和矛盾，無心關注技術。 現(xiàn)場一些突發(fā)性事件處理，一著不慎便影響到全局計劃？工程節(jié)點一拖再拖，事先制定好的計劃，執(zhí)行起來總是滯后而力不從心？質(zhì)量問題層出不窮，安全文明沒保障、交付率從來就沒有高滿意過；成本居高不下，設計變更、現(xiàn)場簽證滿天飛。各種會議時間占用，一出問題，責任似乎總在工程部門，壓力山大，盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？一談到追究責任，發(fā)現(xiàn)誰都能找到一大堆理由，問題究竟出在哪？

新周期下“控投資、降成本、增效益、去庫存、保交付”成為行業(yè)生存主題與立足之本。大干快上的時代已成過去，項目利潤不斷削薄，成本控的更嚴，品質(zhì)要求更高，對房地產(chǎn)項目管理而言，挑戰(zhàn)與日俱增，傳統(tǒng)的舊經(jīng)驗不夠用了。“穿新鞋、走新路…”，地產(chǎn)人要順應時勢變化，拔高站位，一專多能，具備系統(tǒng)思考和全局統(tǒng)籌能力，積極參入產(chǎn)品力提升，統(tǒng)一執(zhí)行設計、成本、采招、工程管理四大職能，打通全生產(chǎn)鏈條，做到多職能協(xié)同交圈，理順各方利益關系，爭取得到更多的資源傾斜去實現(xiàn)項目高品質(zhì)精細化管理目標。“傳承匠心、精益求精”，項目要不斷提升品質(zhì)又不能增加成本，企業(yè)必須改變只重視進度、不重視質(zhì)量的習慣，精進項目開發(fā)的進度、質(zhì)量、成本協(xié)同管理，無形中會加大項目開發(fā)內(nèi)部職能部門及外部合作單位的沖突與矛盾，如何辦？如何實現(xiàn)項目工程高品質(zhì)提升和精細化協(xié)同管理？我們必須認真思考和面對。

【課程收益】

品質(zhì)突圍、管理升級，本課程通過理論引導、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結，結合工程管理現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題及產(chǎn)生的原因，提出有針對性的解決方案。系統(tǒng)學習標桿房企高品質(zhì)工程精細化管理精髓，強化跨部門聯(lián)動與協(xié)同，打通專業(yè)間的壁壘，改變固有觀念。全程對接講師親自操作的項目案例，實用性地講解不同階段高品質(zhì)工程質(zhì)量控制標準和要點，提供“事前預防、事中管理、事后檢驗”的技術管理方法和創(chuàng)新思維，并強調(diào)過程管理中“人”的作用，把復雜的問題簡單化，以大視角、全案例解讀房地產(chǎn)項目基于高品質(zhì)提升的精細化關鍵要點把控及重難點問題有效解決。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、分管工程副總、項目總、工程總監(jiān)及工程部經(jīng)理、前期部經(jīng)理、成本部經(jīng)理、設計部經(jīng)理、客關部經(jīng)理、委托代建相關人員等。

【課程大綱】

第一節(jié)、高品質(zhì)現(xiàn)場管理現(xiàn)狀及行業(yè)新挑戰(zhàn)

（房地產(chǎn)項目工程管理核心要素--關鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”）

一、什么是項目現(xiàn)場管理

就是對項目開發(fā)進行經(jīng)營和管理的全過程

1）什么是經(jīng)營？ 2）什么是管理？

分享1：優(yōu)秀企業(yè)的高品質(zhì)實景照片展示（正面）

分享2：品質(zhì)低下質(zhì)量問題實景照片展示（負面）

1、分析房地產(chǎn)行業(yè)工程質(zhì)量管理普遍面臨的問題與現(xiàn)狀

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）施工單位資質(zhì)高于能力，墊資能力不足，對質(zhì)量不敬畏;

3）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是最合適；

4）工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設，勞務缺失…

討論：房地產(chǎn)項目管理中10個常見問題及解決建議

學習：標桿企業(yè)高品質(zhì)工程質(zhì)量精細化管理之“道、法、術、器”

分享：WK新時代質(zhì)量夢---“5+2+X”，“兩提一減，每天向前一小步”

2、什么是客戶視角認可的高品質(zhì)？

1）好房子--戶型好用，無空鼓、開裂、滲漏等質(zhì)量通病，高顏值、更健康（外立面、單元大堂、入戶門，品牌電梯、室內(nèi)裝修、地下車庫）；

2）好環(huán)境---景觀園林，人車分流、周邊配套好（三進式的歸家儀式感）；

3）好體驗---營銷案場、三點一線參觀動線、工地開放、交驗入住、物業(yè)管理服務好。

分享：標桿企業(yè)高品質(zhì)項目管理 “1+3”新思路--發(fā)現(xiàn)品質(zhì)、做到品質(zhì)、知道品質(zhì)

1個目標 >3個中心 >3項抓手 >3級管控

3、樹立高品質(zhì)理念以適應行業(yè)新挑戰(zhàn)---地產(chǎn)品質(zhì)文化觀

追求極致精細文化：我們有三寶“建筑好、景觀好、物業(yè)好”

案例分享：我的精細化作品--精工品質(zhì)、不負匠心不負卿ppt

案例分享：標桿企業(yè)XX高品質(zhì)觀感質(zhì)量提升之路ppt

4、分析造成工程精細化管理問題的核心原因及解決建議

回顧1：標桿企業(yè)工程質(zhì)量管理發(fā)展歷程

回顧2：標桿企業(yè)工程質(zhì)量“三全”管理思想

觀點：工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量，高品質(zhì)工程質(zhì)量不單純只是工程管理部門的責任。

煩惱：盡管工程質(zhì)量問題大多是公司管理問題的綜合影響造成的，而最后承擔責任的往往是工程…

思考：我們需要什么樣的工程管理者？---提煉品質(zhì)文化內(nèi)涵

分享：標桿企業(yè)甲方工程師文化精髓---建立品質(zhì)工作準則

識坑+填坑：甲方工程師應充當“協(xié)調(diào)大師”兼“技術人才”的角色。

關注1：“甲方能力+工程師精神”的內(nèi)涵；剖析現(xiàn)場工程師的“三大陋習”

關注2：學習標桿甲方工程管理人員的五大技術能力、六大管理能力

協(xié)同提效：工程、設計、成本、招采、客關等專業(yè)部門，“交圈、協(xié)同”，說起來容易，實施起來卻很難…

“安內(nèi)”：職能部門間的矛盾和指責，主要是因為溝通不暢，我們要向項目總一樣思考，向工程師一樣執(zhí)行…

分享1：標桿企業(yè)項目管理者42項關鍵場景知識點

分享2：學習標桿企業(yè)的交圈文化、打破部門壁壘、建立學習型組織、倡導品質(zhì)文化

討論與交流：請以小組為單位結合自身實際，談談貴司目前在高品質(zhì)管理上存在的主要問題及原因是什么? 并請分享小組成員的好做法或好建議。

第二節(jié)、工程、設計、成本協(xié)同--精細化管理實現(xiàn)關鍵

認知：工程精益品質(zhì)的呈現(xiàn)是一把手工程，也是系統(tǒng)工程，每個項目施工管理模式、運作特點、流程、技術都采取不同方式和手段，更需要管理者積極調(diào)動好內(nèi)外部資源，協(xié)調(diào)好項目的所有參與者，相互信任、相互依賴，有效推動各項事務，盡快實現(xiàn)高標準、高質(zhì)量完工。

一、設計是項目高品質(zhì)管理的源頭---設計是產(chǎn)品品質(zhì)升維的關鍵

產(chǎn)品設計差異化：品質(zhì)時代的產(chǎn)品，強調(diào)有靈魂，結合客戶消費升級需求，產(chǎn)品設計要迭代優(yōu)化，一定要打造自己的品牌項目，亮點設計創(chuàng)新，外在美學好看、內(nèi)在人文智能，以點帶面提升品質(zhì)。

1、設計精細化管理對項目產(chǎn)品力提升的三大階段支撐；

1）客研定位階段：提高溢價率、提高準確度、爭取最大利潤空間

案例：標桿通過“七對眼睛”做精產(chǎn)品定位---從土地到客戶，從客戶到產(chǎn)品。

2）規(guī)劃設計階段：減少反復、減少變更、限額設計、提升施工圖質(zhì)量

核心：基于產(chǎn)品力提升的總平面規(guī)劃管理重點

分享：展示區(qū)與客戶敏感點的關系；如何提高展示區(qū)市場競爭力？

案例：某項目規(guī)劃強排設計品質(zhì)對比（外立面、戶型、景觀、體驗區(qū)）

3）產(chǎn)品建造階段：保品質(zhì)、保進度、控動態(tài)成本

核心：成本適配與客戶敏感點、建造標準的應用

總圖定位是決策者最重要的沙盤推演，是一種決策方法論，是多部門多視角的觀點碰撞，總圖定位和設計院出總圖是根本不同的工作。

觀點：甲方是“腦”，設計院是“手”--我們不是大師，我們是管理大師的人

分享1：標桿企業(yè)設計精細化管控要點及成本控制關鍵點

分享2：標桿企業(yè)設計、工程、成本一體化品質(zhì)管控要點

案例：所見即所得--標桿項目體驗展示區(qū)“三點一線”及“五個一”工程營造

討論與交流：請結合自身實際，談談貴司是如何控制總圖規(guī)劃及施工圖紙質(zhì)量，困惑有哪些，有哪些好措施？

二、成本與招采是高品質(zhì)基礎

認知：工程質(zhì)量雖然是在甲方管理下形成，但畢竟是通過合作供方實現(xiàn)的，管好工程質(zhì)量最好的方法就是選好總（分）包單位，其素質(zhì)選擇幾乎決定了工程建造的品質(zhì)。

討論：如何選擇優(yōu)秀的總包、監(jiān)理及合格供應商？

現(xiàn)狀：民工荒、搶人大戰(zhàn)、環(huán)保、政策性停工、原材料漲價、施工單位各種索賠...

關注：我們需要什么樣的總包合作資源？涉及成本、合約、采購資源如何配合？

分享：標桿企業(yè)總包選擇標準及總分包施工界面劃分

思考：標桿企業(yè)工程管理扯皮現(xiàn)象相對較少，如何做到的？

1、那些是開發(fā)商現(xiàn)場管理原因造成的常見問題？

2、低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主

3、對內(nèi)：部門間的矛盾產(chǎn)生的主要原因

4、對外：甲方、監(jiān)理、總包關于項目管理的差異

分享：總承包商日常慣用的8大計謀及開發(fā)商現(xiàn)場管理10大緊箍咒

小結：建立全過程供應商履約評價，從履約前、中、后三個階段進行節(jié)點式即時評價，每季度對供應商進行面談，幫助供方一起找出提升方法和對應策略，通過量化評價、獎優(yōu)罰劣，為企業(yè)培養(yǎng)值得信賴的長期合作伙伴。

三、工程、成本與招采一體化協(xié)同管控保證項目品質(zhì)

困惑：工程夾在招采與成本之間，單位選擇、價格認定、合同執(zhí)行，總是在扯皮？職能部門本位主義，專業(yè)部門各自為陣，內(nèi)耗大，我協(xié)調(diào)起來非常累，怎么辦？

分享1：現(xiàn)場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

分享2：甲方、監(jiān)理、總包三大責任主體關注點差異及江湖恩怨。

分享3：強化監(jiān)理公司的作用--“信任+支持+監(jiān)控”

分享4：施工單位的“緊箍咒”--《WK建設工程施工總包合同之補充》

外部資源整合：1）意識先行：共贏機制與同路人；2）善用抓手：合同、會議與計劃；3）管理機制驅動：供應商評估體系促進共同成長

思考1：如何建立基于項目“快周轉+高品質(zhì)”的計劃保障體系

思考2：如何有效平衡項目工程“進度、質(zhì)量、成本”管理邏輯

解讀1：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場關系協(xié)調(diào).doc

解讀2：項目現(xiàn)場管理的常見問題、矛盾及解決建議.doc

小結：現(xiàn)場“秘訣”就是要有效整合各種資源及時解決現(xiàn)場發(fā)生各種問題和矛盾。關鍵要從源頭篩選出合格的承包商，在過程中強化各級參與者的責任意識，積極引導、我們是同路人。

分組討論與交流：（老師做討論總結）

請以小組為單位分析貴司目前合作單位管理（總分包、監(jiān)理）問題、困惑有哪些？分享好的解決建議？

第三節(jié) 工程策劃-項目精細化管理落地核心

工程管理的核心是工程策劃，策劃的好壞其實在一開始就決定了工程的成敗。工程策劃作用和目的是怎樣使得工程順利、快速和有效的推進，使施工單位進場之后按照我們事先確定的方針和計劃進行，早日進入良性循環(huán)狀態(tài)，保障高品質(zhì)實現(xiàn)。

一、什么是策劃？

二、項目管理策劃的意義、目的、作用

三、事半功倍的前期項目管理精益策劃實施方案

分享：項目策劃管理“三主理念”

解讀1：如何理解房地產(chǎn)開發(fā)中的項目策劃？

1）認知和定位； 2）知識儲備； 3）擔當意識

解讀2：如何系統(tǒng)提升房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃水平？

1）宣貫與培訓；2）立標桿、找亮點；3）制度化、標準化；

3、前置：工程管理的策劃思想---謀定而后動

4、落地：1）制定項目管理策劃書 2）制定工程質(zhì)量管理手冊

案例分享：標桿企業(yè)XX項目工程策劃1.0--3.0版

案例：我們要學習最優(yōu)秀--標桿項目示范區(qū)策劃成果展示賞析

討論與交流：請結合公司實際，談談你對工程策劃的理解和應用，分享好做法、建議。

第四節(jié) 有效執(zhí)行--施工現(xiàn)場關鍵環(huán)節(jié)要點把控

認知：管理是盯出來的，技能是練出來的，辦法是想出來的，潛力是逼出來的。

一、如何有效實施項目精細化施工管理？

事前控制：拔高站位，具有全盤思考和全局統(tǒng)籌的能力，敢于跳出工程“兜底”的慣性思維，關鍵要把公司的質(zhì)量目標轉化為工程管理的行動執(zhí)行力。

注：大多企業(yè)日常執(zhí)行檢查事項多，管理難點表現(xiàn)缺體系、缺標準、執(zhí)行難。

標準化---工程管理精細化的創(chuàng)新與挑戰(zhàn)：

強制質(zhì)檢：從源頭上制定檢驗標準

關注1：過程質(zhì)量管控體系：依檢查標準，引導檢查規(guī)范化，保證不漏項。

關注2：交付質(zhì)量管控體系：依標準嚴格重要分項驗收停歇點操作流程。

建議：改進質(zhì)量先從解決業(yè)主投訴做起；質(zhì)量管理的底線應先從解決防滲漏、防空鼓、防開裂做起，通過“兩個管理+兩個底線”，實現(xiàn)對項目品質(zhì)的保證和穩(wěn)步提升。

分享：甲方主導和監(jiān)控監(jiān)理、施工、第三方機構四位一體業(yè)務流程

二、重點執(zhí)行-高品質(zhì)管理之四大核心控制環(huán)節(jié)

1、質(zhì)量樣板引路； 2、工程質(zhì)量巡檢；

3、現(xiàn)場實測實量； 4、例會制度管理

分享1：標桿企業(yè)質(zhì)量紅線管控10條及質(zhì)量底線10條；

分享2：標桿企業(yè)工程質(zhì)量檢查評估體系

小結：過程管理作為工程管理重要階段，由于施工場地有限，人員多且涉及多專業(yè)穿插施工，現(xiàn)場復雜多變，如何保障項目順利進行，除了不斷完善相關制度，更需要制定紅線制度，建立專項小組工作機制，通過檢查和獎懲對管理行為強制留痕。

課程回顧：第一步：改變觀念、統(tǒng)一思想； 第二步：抓住前端、優(yōu)化設計

第三步：控住中間、過程監(jiān)控； 第四步：控住后端、做好后評估

結語：新周期下面對行業(yè)大變局，建造好產(chǎn)品就要走出狹隘的傳統(tǒng)工程管理思想，“不忘初心、回歸產(chǎn)品”，以跨界協(xié)同之道--大工程管理新思維，全盤思考、策劃未來、謀定而動，精細化組織施工，做好產(chǎn)品與服務，追求質(zhì)量型增長，搶跑品質(zhì)新賽道，確保項目經(jīng)營目標實現(xiàn)。

學而則思~課后作業(yè)：通過學習標桿房企工程質(zhì)量精細化管理與施工現(xiàn)場關鍵環(huán)節(jié)要點把控、重難點問題有效解決，請結合所在項目實際情況及自身崗位對標談談你的認知、建議及改進措施。

李老師

法國CNAM大學碩士

清華大學MBA

國內(nèi)房地產(chǎn)工程、設計、成本管理實戰(zhàn)授課專家

建業(yè)、中海、萬科三大標桿企業(yè)實戰(zhàn)經(jīng)驗，法國FNSI建筑設計協(xié)會會員，中國地產(chǎn)大聯(lián)盟講師會員，2001年從大型國有建筑設計院進入地產(chǎn)公司，曾經(jīng)擔任萬科區(qū)域設計總監(jiān)；中海集團工程管理中心高級經(jīng)理。

先后歷任設計總、項目總，城市公司董事長，區(qū)域總，積累了豐富的實操管理經(jīng)驗，對房地產(chǎn)標桿企業(yè)的運營管理模式有深入的研究，全面系統(tǒng)掌握萬科、中海工程與成本管理精髓。做項目總經(jīng)理多年，成功操作多個大型高品質(zhì)住宅項目開發(fā)，四年上市集團公司地產(chǎn)板塊總經(jīng)理，負責平臺公司的設計、工程、成本、營銷、投拓等全面管理，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)公司各環(huán)節(jié)、流程，尤其擅長項目工程、設計、成本一體化協(xié)同管理，積累了豐富的全流程實操經(jīng)驗。

曾經(jīng)授課服務地產(chǎn)百強企業(yè)：

保利、華潤、萬科、中海、綠地、招商、碧桂園、大悅城、富力、華潤、陽光城、恒大、凱德、花樣年、融信、海亮、和記黃埔、大華、特發(fā)、中信泰富、鑫苑、中信、五礦、鐵建、中天、中房、仁恒、藍城、金科、泰禾…..

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