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【課程背景】

2023年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。作為黨中央一項(xiàng)重大戰(zhàn)略部署，“三大工程”不僅是房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要抓手和發(fā)展契機(jī)，還將我國的城市建設(shè)提升到了一個(gè)新的高度。可以期待，隨著“三大工程”從中央到地方的加速布局，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)這兩個(gè)住建領(lǐng)域的支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極帶動(dòng)作用，建筑業(yè)企業(yè)也將在積極參與“三大工程”的建設(shè)中實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展。

“35號(hào)文”發(fā)布后，城投企業(yè)被施以分類管理，新增融資受到嚴(yán)格限制。新年之際，政府投融資領(lǐng)域也政策頻出，EOD實(shí)施導(dǎo)則、政府與社會(huì)資本合作模式實(shí)施方案編制大綱等接連發(fā)布。在新形勢(shì)下，如何做好項(xiàng)目頂層策劃、各項(xiàng)要素統(tǒng)籌、銀行授信與融資，同時(shí)規(guī)避地方政府隱性債務(wù)、合法合規(guī)操盤項(xiàng)目，是各方均關(guān)心的問題。為此，舉辦《新政下“三大工程”投資建設(shè)操作實(shí)務(wù)與城鄉(xiāng)區(qū)域綜合開發(fā)項(xiàng)目投融資創(chuàng)新落地實(shí)操與風(fēng)險(xiǎn)防范》專題培訓(xùn)班。

【課程大綱】

第一部分 “三大工程”政策解讀與全流程解析

一、“三大工程”概念定義與類型

二、“三大工程”政策解讀與展望

三、“三大工程”市場(chǎng)空間與機(jī)遇

四、“三大工程”項(xiàng)目來源與方向

五、“三大工程”全流程解析

六、“三大工程”建設(shè)模式、改造模式分析

七、“三大工程”投資模式、融資模式分析

八、“三大工程”盈利模式分析與設(shè)計(jì)

九、“三大工程”政府隱形負(fù)債規(guī)避策略

十、“三大工程”關(guān)鍵要點(diǎn)解析與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

十一、央行接投放PSL，支持三大工程的要點(diǎn)解讀

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第二部分 “三大工程”土地痛點(diǎn)解決與土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

一、如何爭(zhēng)取新增指標(biāo)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

二、如何挖掘存量建設(shè)，進(jìn)行土地用途變更，突破升值瓶頸

三、如何參與規(guī)劃編制，操作項(xiàng)目符合政府原始規(guī)劃、抓住窗口機(jī)遇

四、如何進(jìn)行”三大工程“手續(xù)報(bào)批報(bào)建

五、如何進(jìn)行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)報(bào)批

六、如何進(jìn)行建設(shè)用地預(yù)審

七、如何進(jìn)行土地征收手續(xù)報(bào)批

八、土地一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)及手續(xù)辦理

九、土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算以盈利測(cè)算

十、土地一級(jí)開發(fā)征地拆遷

十一、土地一級(jí)開發(fā)投融模式分析

十二、土地一級(jí)開發(fā)資金來源路徑分析

十三、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)策略

十四、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)、策劃

十五、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)布局

十六、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)排他設(shè)定

十七、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)優(yōu)惠爭(zhēng)取

十八、土地招拍掛相關(guān)流程與政策

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第三部分 “三大工程”+產(chǎn)業(yè)落地及招商與運(yùn)營(yíng)

一、近期熱門拿地產(chǎn)業(yè)匯總分析

二、產(chǎn)業(yè)拿地發(fā)展形勢(shì)分析及優(yōu)劣勢(shì)分析

三、產(chǎn)業(yè)拿地與各企業(yè)合作模式分析

四、產(chǎn)業(yè)拿地談判技巧、方法、策略

五、產(chǎn)業(yè)拿地方案編寫要求、內(nèi)容、設(shè)計(jì)

六、產(chǎn)業(yè)拿地方案各業(yè)態(tài)對(duì)比安排分析、產(chǎn)住比安排

七、文旅康養(yǎng)、大數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)拿地模式分析

八、如何確定產(chǎn)業(yè)拿地多元化土地性質(zhì)、用途與類型

九、如何預(yù)判產(chǎn)業(yè)拿地周期、獲地成本

十、產(chǎn)業(yè)拿地協(xié)議簽訂關(guān)鍵要點(diǎn)、注意事項(xiàng)

十一、如何返還產(chǎn)業(yè)拿地地價(jià)溢價(jià)部分

十二、產(chǎn)業(yè)拿地優(yōu)惠政策爭(zhēng)取與談判

十三、行內(nèi)標(biāo)桿：A集團(tuán)文旅康養(yǎng)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)拿地全流程及要點(diǎn)解析

十四、行內(nèi)標(biāo)桿：A集團(tuán)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)拿地案例全流程及要點(diǎn)解析

十五、行內(nèi)標(biāo)桿：A集團(tuán)冰雪產(chǎn)業(yè)拿地案例全流程及要點(diǎn)解析

十六、行內(nèi)標(biāo)桿：A集團(tuán)工業(yè)制造產(chǎn)業(yè)拿地案例全流程及要點(diǎn)解析

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第四部分 “三大工程”開發(fā)、建設(shè)、銷售、資金、招商與運(yùn)營(yíng)全流程案例解析

一、XX城中村改造合作模式、投融資模式、盈利方式、、資金來源、風(fēng)險(xiǎn)控制案例剖析

二、XX城中村改造項(xiàng)目土地一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、三級(jí)招商運(yùn)營(yíng)全流程解析

三、XX保障性住房項(xiàng)目投資模式、開發(fā)模式、盈利模式解析

四、XX保障性住房項(xiàng)目與集體土地入市開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)

五、XX”平急兩用“工程設(shè)計(jì)理念、投融資、盈利模式分析

六、XX”平急兩用“工程與產(chǎn)業(yè)結(jié)合招商運(yùn)營(yíng)模式分析

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第五部分 政府項(xiàng)目投融資操作實(shí)務(wù)與要點(diǎn)分析及案例解析

一、5號(hào)文后政府如何合規(guī)安排資金用于項(xiàng)目，如何規(guī)劃三年期以上的資金安排

二、發(fā)改招標(biāo)與財(cái)政采購的區(qū)別及如何匹配安排項(xiàng)目

三、政府如何合規(guī)把錢支付平臺(tái)及社會(huì)資本？

四、政府采購具有融資的機(jī)會(huì)，如何融資？

五、財(cái)政補(bǔ)貼的額度及可否作為融資的還款來源？

六、如何以來自政府的補(bǔ)貼收入合規(guī)增強(qiáng)城投的還款能力？

七、無經(jīng)營(yíng)收入的基建項(xiàng)目如何策劃包裝

八、如何識(shí)別包裝企業(yè)投資項(xiàng)目？

九、如何定義墊資及墊資與投資的區(qū)別,施工企業(yè)為平臺(tái)公司墊資合規(guī)嗎？該如何操作

十、如何策劃自求平衡、資源補(bǔ)償項(xiàng)目市場(chǎng)化融資及案例分享

十一、如何有效利用公共資源謀劃策劃項(xiàng)目的要點(diǎn)與案例（包括土地資源、土地指標(biāo)資源、砂石土等礦產(chǎn)資源、碳權(quán)資源、林權(quán)資源、水權(quán)資源等）

十二、鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目如何包裝，投融資模式如何策劃？

十三、2024專項(xiàng)債項(xiàng)目申報(bào)要點(diǎn)及案例分享

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第六部分 企業(yè)市場(chǎng)化投資基建項(xiàng)目模式探討與操作實(shí)務(wù)案例解析

一、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？及合規(guī)性分析；

二、純公益性項(xiàng)目打包用“投資人+EPC”是否為隱性債務(wù)？

三、“投資人+EPC”模式下收益合規(guī)來源、比例分析及案例解析

四、“投資人+EPC”模式下市場(chǎng)化融資要點(diǎn)和項(xiàng)目資本金籌集模式

五、“投資人+EPC模式”政府補(bǔ)貼怎么補(bǔ)才合規(guī)？

六、35號(hào)文后央企、國企與地方平臺(tái)合作采用“投資合作+EPC模式”操作項(xiàng)目的合規(guī)模式分析（投建分離、股權(quán)型、延付型、債權(quán)型）

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第七部分 土地儲(chǔ)備與開發(fā)項(xiàng)目投融資操作實(shí)務(wù)與要點(diǎn)分析

一、土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的流程及合規(guī)性要求

二、平臺(tái)公司與社會(huì)資本方如何合規(guī)介入土地開發(fā)業(yè)務(wù)？

三、土地出讓金如何合規(guī)用于片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，如何不構(gòu)成隱債？

四、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目政府采購工程和服務(wù)能否融資？政府購買服務(wù)、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？

五、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目與片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的聯(lián)系與區(qū)別

六、什么是生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，如何合規(guī)操作？

七、如何分析片區(qū)項(xiàng)目的可融資性？

八、哪些情況可以打通土地一二級(jí)開發(fā)？如何實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)一二級(jí)收入聯(lián)動(dòng)

九、從便于融資的角度應(yīng)該如何規(guī)劃片區(qū)項(xiàng)目或相應(yīng)的個(gè)子項(xiàng)目

十、如何進(jìn)行片區(qū)項(xiàng)目資金平衡分析？

十一、如何確定片區(qū)開發(fā)投融資模式，片區(qū)綜合開發(fā)如何開展市場(chǎng)化融資？如何設(shè)置分期分片開發(fā)和峰值支付

十二、如何規(guī)避“以國企購地方式虛增土地出讓收入”？

十三、什么是土地增減掛鉤業(yè)務(wù)，土地增減掛鉤指標(biāo)交易和耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)如何融資，全域土地綜合整治的融資模式

十四、土地集中流轉(zhuǎn)項(xiàng)目如何融資？

十五、什么是產(chǎn)城融合用地？有哪些支持政策？

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第八部分 土地開發(fā)投融資模式探討與案例解析

一、委托代建+采購工程、采購服務(wù)模式：操作要點(diǎn)與案例分享

二、做地模式：操作要點(diǎn)及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規(guī)性、可融資性分析

三、專項(xiàng)債模式：兩種模式介紹及相關(guān)案例分享

四、土地一二級(jí)開發(fā)分段+聯(lián)合模式：長(zhǎng)沙相關(guān)政策及操作案例分享

五、二級(jí)贖買一級(jí)模式與二級(jí)補(bǔ)償一級(jí)模式：政策依據(jù)、操作要點(diǎn)及如何市場(chǎng)化融資

六、反向委托（或反向購買）模式：如何實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)融資及案例分享

七、包裝借款模式：35號(hào)文后一級(jí)開發(fā)與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)兩種借款模式的應(yīng)用要點(diǎn)，合規(guī)解決征拆資金與項(xiàng)目資本金，如何進(jìn)行市場(chǎng)化融資？

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第九部分 片區(qū)綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)化合作模式探討與案例解析

一、“政府授權(quán)+城市合伙人+EPC”模式

二、片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目 “投資合作+EPC”模式

三、專項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資模式和認(rèn)購基金+施工總承包模式

四、股權(quán)回購?fù)顺?EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項(xiàng)目如何融資？

五、平臺(tái)摘地+融資合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第十部分 綜合開發(fā)項(xiàng)目模式解析與支持政策梳理及自平衡模式探討

一、城市更新模式、TOD模式、EOD模式、IOD模式與WOD模式解析

二、礦山生態(tài)修復(fù)自平衡模式和砂石資源自平衡模式探討

三、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融資？

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

第十一部分 EOD項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)與要點(diǎn)解析

一、生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開發(fā)(EOD)項(xiàng)目實(shí)施導(dǎo)則(試行)實(shí)施后EOD項(xiàng)目操作要點(diǎn)解析

（一）EOD核心理念：融合+一體+反哺及E與D關(guān)聯(lián)的合規(guī)性分析

（二）EOD項(xiàng)目主要收益來源及收益邏輯—水、砂石、林、產(chǎn)、地、財(cái)，如何合規(guī)納入項(xiàng)目收入

（三）EOD項(xiàng)目的回報(bào)模式及回報(bào)來源組合，片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目排除后如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資。

（四）新規(guī)后EOD項(xiàng)目如何選擇生態(tài)項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及占比分析

（五）EOD項(xiàng)目預(yù)期收益、支出及資金平衡方案策劃要點(diǎn)

（六）新規(guī)要求“不以土地出讓收入、稅收等助作為項(xiàng)目收益”該如何理解？如何操作？

二、EOD項(xiàng)目融資要點(diǎn)及案例解析

（一）EOD項(xiàng)目融資模式及項(xiàng)目資本金的籌措方式

（二）EOD項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)資源的統(tǒng)籌與現(xiàn)金流的保障

（三）EOD如何實(shí)現(xiàn)一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)自求平衡融資

（四）EOD項(xiàng)目案例解析

【依據(jù)學(xué)員實(shí)際 交流互動(dòng) 答疑解惑】

結(jié)語

馬老師

【老師背景】

高級(jí)工程師，中國建設(shè)工程造價(jià)協(xié)會(huì)會(huì)員，河北省建設(shè)工程2008定額審定專家組成員，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)產(chǎn)業(yè)改革與企業(yè)發(fā)展委員會(huì)PPP專家委員會(huì)委員,中國混凝土與水泥制品協(xié)會(huì)混凝土工程技術(shù)專家委員會(huì)專家委員,中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究會(huì)金融分會(huì)專家委員,中國城鄉(xiāng)建設(shè)促進(jìn)會(huì)專家委員,北京中建政研信息咨詢中心專家委員會(huì)委員,現(xiàn)代集團(tuán)研究院高級(jí)研究員。曾分別被國內(nèi)多家大型專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)授課；筑龍網(wǎng)特約講師，建設(shè)工程教育網(wǎng)特聘講師，北京中關(guān)村學(xué)院特聘老師。

《建設(shè)工程造價(jià)實(shí)操快速入門系列叢書（6本）》（同濟(jì)大學(xué)出版社出版）主編；《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與控制管理》（青海省房地產(chǎn)業(yè)刊）主編；《政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式系列叢書》（中國建材工業(yè)出版社出版）主編；《行業(yè)PPP模式項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)系列叢書（以行業(yè)為單位編寫）》主編；《區(qū)域PPP模式項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)系列叢書（以省級(jí)區(qū)域?yàn)閱挝痪帉懀分骶帲弧禤PP模式項(xiàng)目案例系列叢書》主編；《PPP模式項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告系列叢書》主編。在建設(shè)工程項(xiàng)目管理、招標(biāo)投標(biāo)、造價(jià)咨詢、合同管理、PPP項(xiàng)目實(shí)操、培訓(xùn)咨詢、投融資、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范、全生命周期管理等領(lǐng)域有著豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和教學(xué)經(jīng)驗(yàn)；2003年提出工程建設(shè)領(lǐng)域人才培養(yǎng)“一年入門、二年入行、三年當(dāng)師傅”的育人理念，培養(yǎng)出了大批行業(yè)新兵和優(yōu)秀人才。

【主講課程】:

《新形勢(shì)下工程項(xiàng)目成本精細(xì)化管控方圓之道揭秘》

《建設(shè)工程項(xiàng)目(合同)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與糾紛處理》

《PPP項(xiàng)目全過程各階段成本控制管理》

《建設(shè)工程項(xiàng)目全過程關(guān)鍵控制點(diǎn)解析與成本痛點(diǎn)難點(diǎn)破解實(shí)務(wù)》

《房地產(chǎn)成本管理四大工具應(yīng)用與風(fēng)險(xiǎn)防范》

《EPC工程項(xiàng)目管理操作實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》

《建設(shè)工程項(xiàng)目總承包管理操作實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》

《建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理與案例解析》

《項(xiàng)目經(jīng)理管理基本功與綜合能力提升案例解析》

《建設(shè)工程項(xiàng)目招投評(píng)標(biāo)操作實(shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與案例分析》

《老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目操作實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》

《結(jié)算清欠風(fēng)險(xiǎn)防范與糾紛處理》

《政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式項(xiàng)目各階段操作實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范》

《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理綜合能力提升與鍛造》

《新時(shí)代背景下建筑行業(yè)政策趨勢(shì)研判與前景預(yù)測(cè)及轉(zhuǎn)型路徑分析建議》

《新形勢(shì)下新基建領(lǐng)域的挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)暨項(xiàng)目落地實(shí)務(wù)操作培訓(xùn)》

【服務(wù)過的部分客戶】：

上海建工、河南國基、河南能源化工、中核華興、中核華辰、田灣核電站、盛達(dá)集團(tuán)、盛達(dá)房地產(chǎn)、甘肅工程咨詢協(xié)會(huì)、山西建工、山西建發(fā)、山西三建、山西一建、中鐵三局、中建科技、中建二局、冀東水泥、二十二冶、中交隧道、金盾律所、同濟(jì)大學(xué)出版社、中國建材工業(yè)出版社、榮盛發(fā)展、唐山路北房管局、灤南自來水、灤南污水、黎城污水、灤南建設(shè)局、蘇州園林基業(yè)、長(zhǎng)子環(huán)衛(wèi)中心、中建深圳裝飾、安陽建設(shè)局、赤峰財(cái)政局、邯鄲金融辦、平?jīng)鲐?cái)政局、靜寧建設(shè)局、靜寧水務(wù)局、三月雨、中關(guān)村學(xué)院、海翔教育、在心教育、邦元教育、上元教育、安陽工學(xué)院、唐山師范學(xué)院、唐山建工中專、北京大學(xué)、清華大學(xué)、正和恒基、金塔房地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院、金地集團(tuán)、中冶二冶、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華夏幸福、大華咨詢、同濟(jì)教育、環(huán)球教育、一磚一瓦、國外農(nóng)業(yè)聯(lián)盟、中國混凝土與水泥制品協(xié)會(huì)、筑龍網(wǎng)、邢臺(tái)路橋、興安得力、廣聯(lián)達(dá)、永進(jìn)科技、同望科技、魯班軟件、天域生態(tài)、豪門園林、時(shí)代園林、唐山路北房產(chǎn)、建設(shè)工程教育網(wǎng)、江西財(cái)政廳、河南財(cái)政廳、住房建設(shè)部定額司、中國建設(shè)工程造價(jià)管理協(xié)會(huì)、河北省定額站、東興市政府、九江市政府、武安市政府、安康市政府、鄂爾多斯城投、安康橋東區(qū)管委會(huì)、臨漳軍人事務(wù)管理局、蘭州市政協(xié)、蘭州市建筑業(yè)聯(lián)合會(huì)、甘肅省工程咨詢協(xié)會(huì)、定邊恒鮮農(nóng)業(yè)

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